新形勢下商業銀行二套房貸發展對策探析

【摘要】由于貸款風險權數較低、經濟資本占有率低、貸款質量良好、比較優勢明顯等原因，商業銀行應大力發展二套房貸業務。但在目前宏觀政策趨緊背景下，商業銀行發展此項業務卻面臨若干新的問題，如：二套房政策知易行難、二套房貸風險暗流涌動、部分改善型住房需求的優質客戶流失。因此，應該從提高二套房政策執行力、嚴防二套房貸風險、實施差別化二套房貸政策等方面著手，推進商業銀行二套房貸業務又好有快發展。

【關鍵詞】商業銀行 二套房 貸款

自去年4月起，國務院頻繁“亮劍”，相繼出臺了“新國十條”、“新國五條”、“新國八條”，而且這些政策層層加碼，態勢凌厲，施展的空間比以往的調控更“給力”，直指商業性個人住房貸款中第二套及以上住房（以下統稱“二套房”）。如：“新國八條”明確規定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。這顯然降低了商業銀行二套房貸的經營風險，同時也使其業務發展面臨新的難題，值得深入探究。

一、發展二套房貸業務的必要性

（一）個人住房貸款風險權數較低

《巴塞爾協議》規定，完全居住用途的房產做抵押的貸款風險權數為50%，而其他類型的固定資產及不動產的風險權數為100%。可見，個人住房（無論首套房，還是二套房）貸款的規模越大，銀行風險資產總額越小。此外，目前商業銀行大多實行經濟資本管理模式，其中個人住房貸款經濟資本占有率僅為2%，是所有抵押類貸款經濟資本占用最低的業務品種。因此，在當前各行經濟資本相對緊張的情況下，大力發展個人住房貸款可為商業銀行行爭取更大的發展空間。

（二）個人住房貸款質量良好

1998年住房改革以后，商業銀行發放個人住房貸款支持居民個人住房消費、惠民安居、實現購房安居上面發揮了非常大的作用。2010年全國個人住房貸款新增1.40萬億元①，年末余額6.16萬億元，比97年底增長324倍，占全部商業銀行人民幣貸款余額的12%。個人住房貸款業務快速增長的同時，也成為商業銀行的優質資產。即便2008年房地產市場經過了調整，價格發生了大的變化，商業銀行的貸款質量，特別是個人住房貸款的質量仍然保持了很好的水平，都遠遠低于各項貸款的不良率②。

（三）二套房貸的比較優勢明顯

毋庸置疑，與首套房貸款相比，二套房貸（無論源于改善型需求還是投資型需求）的優勢明顯，在同等條件下，商業銀行傾向于將二套房貸客戶視為優質客戶，更愿意把錢貸給后者。主要原因有：一是二套房的客戶至少基本上已有一套住房，還有一定的資金支付二套房首付，表明此類客戶群整體資產實力和還款能力較強。二是60%首付款比例提高了客戶的違約成本，同時也可以在很大程度上有助于商業銀行應付房價下跌風險。三是基準利率1.1倍的貸款定價有利于商業銀行在更大程度上覆蓋風險。

二、發展二套房貸業務面臨的問題

（一）二套房政策知易行難

政府相關部門雖然出臺了文件，厘清了二套房的認定標準：有信息系統的，出具查詢記錄；沒有信息系統的，借款人自己保證。但要實現此標準，首先需要四個部門擁有覆蓋全國的相關信息系統并實現互相共享：隸屬公安部門的戶籍登記系統；隸屬民政部門的婚姻登記系統；大部分隸屬住建部的個人住房信息系統；由所有商業銀行提供個人信貸信息的央行征信系統。據了解，目前全國房屋登記系統尚未聯網，無法查詢購房人在外地的購房記錄，這必將造成異地查詢不完善。同時，住房登記系統不完善也會使借款人所提交的信息真假難辨。其次，因當地暫不能提供家庭住房登記查詢結果的，要求借款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證，這一要求缺乏必要的剛性約束。雖然規定貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。但假保證書對于信用記錄的影響及其程度也不夠明確，難以震懾惡意借款人。再次，增加面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，以確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的要求，必將增加商業銀行的經營成本。此外，為爭取首套房的優惠政策，個別借款人挖空心思尋找政策空隙，“假離婚”、“假離婚證”盛行。因此，如果政策細則不出臺，目前的嚴厲政策，也就成了“雷聲大雨點小”的“紙老虎”，沒有什么約束意義，更不會長期穩定和發展房地產市場。

（二）二套房貸風險暗流涌動

雖然對于銀行而言，同等條件下，第二套以上住房貸款的違約風險起碼不會大于第一套房。盡管提高首付比和貸款利率在一定程度上降低了銀行的風險，但二套房貸風險仍不可掉以輕心。眾所周知，目前國內房價高企，并仍呈高歌猛進之勢，已引起公眾不滿，政府調控房價政策頻發，銀行面臨較大的政策風險。而國內的貸款政策制度本身也存在缺陷，主要以交易價格為基礎確定按揭貸款價值，將房貸款下跌的風險和責任全部轉移給了銀行，助長了地方政府-開發商-銀行間微妙的“鐵三角”關系形成，使銀行也不自覺地成為一個推動房價上漲的力量。在我國經濟生活中，住房既是一種商品，同時也具有投資品的特征。我們還未真正經歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形，因此國內銀行對住房按揭貸款風險管理水平還沒有經受過像樣的檢驗。在房價持續上升的情況下，按揭貸款的風險是被掩蓋的的，二套房更為甚之，正如美國次貸危機。

（三）部分改善型住房需求的優質客戶流失

盡管部分專家稱收緊二套房貸有利于擠壓房地產的投資泡沫，保護真正剛性需求的購房者。但筆者認為二套房政策有“把孩子和臟水一起倒掉”之嫌。因為論套不論面積的規定，缺乏量化標準不能真正地實現對于投資與自主需求的區分，并真正地保障應當保障的人群，讓那些本應享有合理住房面積已有一套房改善型需求的家庭成了被遏制的對象受此限制，不得不望而卻步；而真正具有實力的投資客、炒房者根本不在乎那一點錢，并不會因為這一政策而暫停腳步。在實際的消費中，據調查顯示二套房并不是投機客占主導的，改善型住房需求占很大比例。因此，二套房貸會影響到市場的改善型需求，而相對的，此舉對當前的投資性需求的影響不會很大，由于樓市的回暖以及通貨膨脹的加強，更多的投資客正積極入市。結果是部分改善型住房需求的優質客戶流失，投資型住房需求的客戶增加，出現了“逆向選擇”現象，顯然違背了政策初衷。

三、發展二套房貸業務的對策

一方面是經營上的壓力，一方面是日益迫近的房價調整風險，常言到“花無百日紅”，但在管理層和股東眼中，各項經營指標和利潤卻是剛性的。作為金融企業，商業銀行在信貸擴張壓力很大的情況下，非但不能壓縮房貸款這一最優質的資產，還必須勇于逆水行舟，多措并舉，主動爭取更多的優質客戶來抵消加息和提高首付對其二套房貸業務經營的負面影響。

（一）提高二套房政策執行力

針對政策知易行難，相關部門應群策群力，力爭在短時間內建立完善的“四網”系統并實現信息共享，從源頭上解決問題，使商業銀行能夠安全、高效地做出判斷。在此之前的“真空”階段，相關部門應做到綱舉目張，出臺政策實施細則，堵住“假離婚”、“假離婚證”和“假保證書”漏洞。明確一旦“四網”系統建成，將對婚姻狀況及保證書的內容進行查實，一經查出有假，將作為個人征信系統的不良信用記錄，影響該借款人家庭此后再貸款買房、買車或者辦理信用卡。同時，銀行有權提前收回貸款并追償違約利息，以增加借款人的違規成本；數額較大的，有權移交國家司法機關。同時，不能把二套房認定、核查的工作完全甩給商業銀行，而應該由政府主持，并在落實時協調相關部門進行審查核實，并出具有公信力證明。

（二）嚴防二套房貸風險

已形成共識的是，在好的風險管理下的住房按揭貸款才是銀行的優質資產。商業銀行要密切關注國家宏觀政策，并根據自身資產組合、風險承受能力以及風險偏好等進行壓力測試及其情景假設，防范政策風險。可以通過提高首付比例，加強客戶資料真實性和風險承受能力等方面審核，或者提高貸款利率等手段來防控市場風險。一方面關注借款人的資信狀況，認真考查借款人的還款能力(資)和還款意愿(信)，通過嚴格的貸前調查與審查，嚴把準入關。另一方面，由于住房抵押貸款的期限很長，即使是最徹底、最及時的審查也無法對借款人資信狀況的變化做出準確預測，因此銀行還必須尋找獲取貸款抵押品來保證自己的利益。具體來看，包括以下方面：

1.堅持貸前的嚴格審查。審查重點有兩個，一是審查借款人的收入狀況與信用狀況，落實第一還款來源。二是審查抵押房產價值及產權狀況，落實第二還款來源。需進一步完善貸款擔保和貸款保險，落實第三還款來源，降低住宅抵押貸款的違約損失，從而保障貸款人的權益。

2.探索住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化，實質就是實現銀行資產的轉換，在二級市場上賣出貸款，將其移出資產負債表，從而也轉移了與該貸款有關的各種風險。有人將美國次貸危機歸罪于此，反對證券化。其實證券化本身并沒有問題，只是美國證券化的程度和規范性等出現了問題，我們不能因噎廢食。此外，還需探索使用金融衍生工具來減輕利率風險給銀行帶來不可估量的損失，實現銀行信貸資產的保值。

3.利用貸款重組的手段。當借款人出現還款的困難時，在符合政策的前提下可以通過降低利率和延長還款期限等貸款重組的方法來避免違約的發生。

（三）實施差別化二套房貸政策

增加首付可以應付下跌，提高利率可以覆蓋風險，但利率（貸款價格）提高對銀行收益的影響，還取決于需求彈性。誰都承認高房價背后的高風險，但房貸款是塊優質資產，銀行同業競爭激烈。因此，商業銀行應在平衡公眾形象和社會輿論，嚴格執行國家政策的同時，滿足自身盈利性需求。在科學甑別客戶的前提下，采取“有爭、有保、有壓”策略，實施差別化二套房貸政策。首先，對優質客戶（如存款額度達到一定金額的VIP客戶），依據客戶的信用、資產狀況及其對該行的貢獻率來綜合考量，在二套房“貸款利率嚴格按照風險定價”；或者推出打包組合貸款，如汽車消費貸款、申請信用卡免息分期、裝修貸款等，一方面對二套房貸嚴格執行政策，但對其他業務提供一定優惠；或者推出固定利率貸款，低于同期基準利率（因為第二套房貸政策并沒有限制使用固定利率）；或者推出住房貸款省息產品，如“隨借隨還”、“按揭開放賬戶”。其次，對改善型客戶的自住性購房貸款款執行首付50%，利率1.倍的底線。再次，把具有超前消費行為的低敏感度群體作為重點客戶來管理，同時對中、高敏感度的投資型客戶要嚴格審查，進一步提高首付比和利率。最后，杜絕向對投機型客戶提供任何形式、任何條件的住房貸款。

注 釋

①資料來源：http://www.tianjinwe.com/business/hgjj/201101/t

20110126_3289342.html

②資料來源：中央政府門戶網站www.gov.cn 2009年01月06日

參考文獻

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[6]楊振威.折騰二套房貸實則在作無用功[J]，中國房地產金融，2010，（8）：24.

作者簡介：梁麗麗（1976—），女，江蘇泗洪人，講師，碩士研究生，從事財政與金融研究。