「交易前沿.買樓常見糾紛」系列報道之十:借名買房 小心被騙

【案件回放】

2005年1月，孫某找到男友王某的朋友戴樂，說自己想買房投資，但已有貸款記錄，缺少貸款額度，請他幫個忙。當時，孫某口口聲聲說每月貸款由自己來還，只要戴樂簽名就行，戴樂最終答應她的請求，並將身份證件、戶口簿交於孫某。隨後，孫某虛構出上海昌平路1015弄6號1101室房產，並在男友王某的幫忙下偽造房產買賣合同、房產他項權證等產權證明，成功騙取光大銀行貸款140萬元（人民幣，下同）。隨後，孫某和男友王某又先後5次如法炮製，對親朋好友下手，共騙取貸款560.8萬元。

拿到巨額貸款後，孫某先是將200萬元給男友開美容美髮店，並用293萬元拿來還債。6處房產，算上利息，孫某每月需要償還5萬元的貸款。頭幾個月，孫某靠著自己多年的積蓄以及靠幫人貸款抽取傭金的收入，東拼西湊還貸，尚且能保證按時還款。但2006年初開始，孫某患病住院，從公司辭職，失去了一份穩定的工資收入，加上男友的美容美髮店經營不善，人也不知去向，於是她開始經常逾期還款。

2006年6月，戴樂在連續收到銀行罰單和催款電話後，找到孫某要求盡快還款。在聽到孫某無力償還的答覆後，他決定去把自己名下位於靜安區的那處房產賣掉。然而，當他到房地產交易中心開具證明時，卻被告知「此處房產不存在」，並且被沒收了房地產他項權利登記證明。

東窗事發，銀行方面順次找到了其他幾個貸款人，還找到孫某要求盡快償還，告誡她若不能保證按時還款，將被追究刑事責任。此後，孫某賣掉自己的房子、3部車子，加上親屬幫忙，2006年7月全數歸還了293萬餘元，但尚欠267萬元。2009年10月，光大銀行向警方報案。

【控辯觀點】

孫某夥同他人虛構房產交易的事實，採用虛假的房產買賣合同、偽造房產他項權證等手段騙取銀行貸款，有267萬元無力歸還，應以貸款詐騙罪追究刑事責任，且數額特別巨大。但孫某的辯護律師則認為，孫某的行為不構成詐騙，她獲取錢款是為還債，主觀上並無非法占有錢款的惡意。

【律師解讀 】

上海市昆侖律師事務所樂立斌律師解釋，本案中孫某利用戴樂的身份證件、戶口簿，虛構出昌平路1015弄6號1101室房產，並在其男友王某的幫忙下偽造房產買賣合同、房產他項權證等產權證明，騙取光大銀行貸款140萬元。對此檢察機關認定孫某構成「貸款詐騙罪」，應該說定罪是正確的，是符合法律規定的。

《中華人民共和國刑法》第一百九十三條對貸款詐騙罪作了明確規定：「有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處二萬元以上二十萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。」

「貸款詐騙罪」的主要特徵是：一、編造引進資金、專案等虛假理由；二、使用虛假的經濟合同；三、使用虛假證明文件；四、使用虛假產權證明作擔保或者超出抵押物價值重復擔保；五、以其他方法詐騙貸款。從上述規定可知，孫某案已經具備了「貸款詐騙罪」的三個要件。

如果發現自己被騙，樂律師提醒，根據《中華人民共和國物權法》第十九條的規定：「權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。」

因此，如果發生了借名買房的情況，並且雙方由此產生了糾紛，實際出資人可以依法向房地產交易中心提出更正登記或異議登記。同時實際出資人在借名買房時應該與名義產權人簽訂協議，明確房屋的價款是實際出資人支付，並且保存好出資證明（比如銀行匯款情況等），以便異議登記後，作為證據依法向法院起訴，保護自己的權益。

隨著大陸樓市調控的不斷深入，一些購房者為了鑽政策的空子借名買房、借名貸款，特別是借親朋好友名義買房的現象明顯上升，每年因此而產生的糾紛和犯罪也是居高不下。

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借他人名義買房，易產生法律糾紛：

第一，在房價大漲的誘惑下，如果名義產權人反悔，這時實際出資人如不能證明雙方之間存在委託代理關係和支付購房款的事實，那麼實際出資人想要取得房屋產權或收回購房款將會非常困難，甚至錢房兩空；

第二，如果名義產權人對外存在債務，債權人可以要求法院查封並拍賣該房屋，這將直接導致實際出資人的利益受損；

第三，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關係而被名義產權人的繼承人繼承；

第四，如果實際出資人還貸不及時，名義產權人不僅存在債務風險，而且會有不良信用記錄，對其今後購房、辦理銀行貸款、申辦信用卡等都有影響；

第五，如果銀行查實該房屋是借名買房，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同；

第六，即使名義產權人信守約定，將該房屋轉移登記到實際出資人名下，也將負擔額外的稅費。