加強重點環節成本管理不斷提高房地產企業核心競爭力

摘要：面對日趨復雜的競爭環境，房地產企業要想在市場競爭中取得優勢，其成本管理水平就成為決定性因素。針對目前房地產企業成本管理中存在的誤區，必須結合工作實踐與體會，抓住關鍵源頭設計管理，物資采購管理、加強材料使用管理，加快前期工作，減少資金占用，降低貸款利息，以稅收籌劃等環節，才能提升成本管理水平，進而不斷提高房地產企業的核心競爭力。

關鍵詞：房地產企業；重點環節；成本管理；核心競爭力

中圖分類號：F127 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）17－０029－03

房地產產業一般以成立公司進行運作，它具有資金投入量大、 產品附加值高、建設周期長且經營風險大的特點。近年來，隨著市場競爭的日趨激烈，房地產企業普遍認識到加強成本管理的重要性，均采取措施加強成本管理。筆者結合工作實踐體會，認為房地產企業必須抓住關鍵因素，加強重點環節成本管理。這不僅適合房地產企業的特點，而且對房地產企業有效控制成本，發揮成本效用，不斷提高企業核心競爭力，促進企業可持續發展具有至關重要的作用。

一、目前房地產企業成本管理現狀分析

我國房地產行業起步較晚，目前尚未形成專門針對房地產開發企業的成本管理理論與實踐的研究，總體成本管理水平不高。主要表現在：

1．成本管理認識上存在誤區。目前，有相當數量的房地產企業認為成本管理是一項財務行為，加強成本管理主要是財務人員的職責，其他員工只要完成自身本職范圍內的工作即可，即使與成本管理掛鉤考核也只是被動的完成某個成本費用控制指標，缺乏全員參與、全員責任的成本管理意識，沒有充分發揮全體員工成本控制的積極性、主動性和能動性。

2．沒有站在單位全局的高度重視成本管理，缺乏戰略成本管理眼光。由于房地產企業的運行體制與機制決定了其成本管理的力度與深度無法達到生產經營企業的管理水平，不少企業的成本管理工作主要表現在收集、統計與開發項目成本有關的數據上，局限于成本的絕對發生額，不考慮整個開發經營活動的真實本質和效率；只注重項目建造環節的成本控制，忽視項目前期階段的成本管理；只強調項目成本的事中、事后控制，忽略事前的成本控制，因而，缺乏一種全面成本管理的意識，最終影響成本管理應有的效用。

3．產品質量和服務意識與市場需要有很大差距。對房地產企業而言，產品質量是立業之本，服務意識是發展之源。一些房地產企業由于短期行為影響，售后服務、維修不到位，拖欠工程款嚴重，給房地產質量帶來巨大的安全隱患。一旦發生商品房質量責任事故，其造成的損失和后果是非常嚴重的，直接影響到企業的存亡和人民的生命財產安全。

4．缺乏先進的成本管理制度體系。許多房地產企業缺乏完善的成本管理制度體系，粗放式地進行成本管理。即使制定了一套比較完整的成本管理制度，也往往是寫在紙上，掛在墻上，在實際執行中得不到有效執行，一些房地產企業由于管理水平限制，缺乏戰略成本管理眼光，容易出現短期行為，以致造成員工出工不出力，質量得不到保證的局面。

二、加強成本管理制度建設，更新房地產企業成本管理理念

1．房地產企業的成本構成。主要包括11項費用：（1）土地及大配套費用；（2）前期費用；（3）建筑安裝工程費用；（4）市政基礎設施費用；（5）公用配套設施費用；（6）不可預見費；（7）貸款利息；（8）銷售費用；（9）管理費用；（10）營業稅金及附加；（11）土地增值稅。屬于房地產企業可控費用的是（2）～（11）項費用，而成本控制的重點是前期費用，此項費用雖然其數額不大，在整個房地產開發成本中也只占很小的比例，但由于是項目管理的源頭，對整個項目開發起控制與導向作用。前期工作開展的水平，直接決定了整個房地產開發項目的水平。

2．樹立全員成本管理意識。全體員工要有這樣一種理念：成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部門的事情，需要單位全體人員的共同參與，員工良好的成本意識是全面成本控制的先決條件。

3．強化制度保障措施，加強效績評價體系建設。房地產企業效績評價體系應突出強調可持續盈利成長能力最大化為目標，從而全面提升企業財務能力，推動財務管理的深化。由此可見，讓成本管理滲透到各個環節，形成完整的管理鏈條，達到全過程控制。通過合理的效績評價，充分調動各相關部門的工作積極性，促進團隊成員之間互相監督、制約，應是房地產企業發展的長久之計。

三、抓住關鍵環節，加強支出大項管理，向管理過程要效益

1．加強設計管理，提高設計的成本合理性、設計產品的合適性。在項目定位后，作為項目事前控制的源頭環節，規劃設計環節的成本控制所占權重最大，其對項目造價控制的影響最為關鍵。規劃設計是否科學合理直接影響項目建造費用、建設工期、項目建成后的使用價值以及銷售狀況，一般來說，規劃設計環節對房地產企業成本支出所起到的控制作用，能控制到項目總費用的85%以上。因此房地產企業必須重視該環節的成本管理。重點做好以下環節：

（1）嚴格設計單位選擇。通過各種引進競爭機制，能通過招標的一律使用招標方式，在招標條件不具備時要采取議標、詢價等方式，在綜合評價審查的基礎上選擇委托設計單位，決不能因節約設計費用或其他原因而選擇設計能力較弱的設計單位，因為這會給未來的項目設計定位、設計水平和成本控制帶來隱患。

（2）和設計單位密切配合，科學分析，不斷優化設計方案。充分考慮技術分析與經濟分析相結合，注重引入新技術，不斷提高設計產品的藝術。在設計中加強研究應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，唯其如此才能贏得顧客和市場。

（3）加強對設計方案的會審。加強方案的合理性、可行性、經濟性進行審核，避免因設計考慮不周或失誤而造成經濟損失。嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構、裝飾性柱和梁以及外架等，其費用往往很高，施工難度大，容易出現安全事故，影響工期，應嚴格進行控制，對確實有必要投入的項目應進行投入與效益的評價分析。

（4）加強對設計單位的考核，采取各種手段加強設計單位的成本意識，提高設計成果的成熟度，有效控制工程造價。一定要強化設計單位的成本意識，例如和設計院配合，推行采用限額設計方法，在確保工程質量的前提下降低工程造價。為提高設計的性價比，應要求設計單位在保證設計產品符合國家相關設計規范的前提下，成本費用控制在企業期望的范圍內。在設計單位提供施工圖紙后再委托獨立的同級別的第三方設計單位對設計圖紙進行審核，如果圖紙設計合理，企業可以按照一定的比例給予獎勵；反之，應按照設計合同約定對設計單位處以一定比例的賠償。通過這些類似的約定，可以大大增強設計單位的成本意識，最終達到雙方共贏的目的。為防止在施工中設計變更的大量發生，在設計合同中，應量化設計變更指標，約定設計變更發生額不能超出工程總造價的百分比（并在合同中設立前置性條件，防止在實際施工中設計單位為了不突破合同約定百分比而將必須變更的事項人為不予變更而影響工程質量）。通過合同的制約，提高設計單位的重視度，最大限度提高設計的質量。

（5）提高設計空間的合理性是降低成本最現實最直接的措施。在現實生活中，我們經常可以看到這樣的事情，同樣水平的兩個樓盤一個銷售火爆，一個卻很一般，究其原因，主要是設計空間的合理性造成的差異。對于居住者來說，在同樣的建筑面積下當然都希望自己的房屋設計空間合理適用，沒有浪費的空間。有時居民甚至會因為某個樓盤的空間設計更合理而愿意付出比相同樓盤更高一些的買價，。而增加樓盤設計空間的合理性基礎上不會增加成本支出，有時會因為優化設計而降低成本，因此要引起房地產企業的高度重視。

2．加強物資采購管理，大力實行大綜物資招標制度，充分發揮規模采購優勢降低采購成本。在項目立項并完成設計后，材料采購環節是重要的成本控制。很多施工過程中的糾紛和隱患也多在此環節產生，直接影響到項目施工期間的成本管理和結算。因此，在該環節應著重做好以下方面工作：

（1）加強合同管理，硬化合同條款。把在建設過程中可能發生的扯皮、現場糾紛、施工過程疑點難點等問題盡可能在合同中約定，防范合同風險。

（2）成立大綜物資設備材料采購中心，對重要設備與材料實行自主供貨，切實發揮規模采購優勢，降低采購成本。材料費是影響工程項目造價的直接因素，如表1所示。

可見，材料費用占到建安成本的比例高達56%，據國家權威統計研究表明，有些項目甚至高達70%，所以，控制材料成本就成為成本控制的重點。

筆者認為，應從公開透明采購過程、充分滿足采購時間、提高采購人員專業素質三個方面入手：

（1）要建立崗位輪換制度，防止采購人員長期專一負責，滋生腐敗。通過實行崗位輪換，使得采購員與供貨商之間無法保持長久的私人合作關系，也會在采購人員之間形成天然的監督機制。

（2）透明采購過程，采購決策集體化。這樣可以使盡可能多的供貨商參與到采購中，增加了資源的廣泛性和報價的競爭性與可選擇性。

（3）大力推行大綜物資招標采購制度。在確保工程物資質量的前提下，通過市場競爭合理降低物資采購成本。為防止物資供應單位惡性競爭，采取低于成本價格中標，中標后采取偷梁換柱降低物資質量供貨的情況，招標時應對投標人資質、業績、材料供應能力、材料質量設立前置性條件，對材料價格進行廣泛的市場調研，在綜合評定后設定可以接受的價格范圍，在價格范圍內對投標單位進行綜合評定，擇優選取物資供應單位。

3．控制甲供材料用量，減少施工過程中的材料損耗，合理確定房地產企業認證的乙方自購材料。對于重要的裝飾及安裝材料，房地產企業往往在施工合同中明確甲供材料、由企房地產企業業認證乙方自購材料設備清單。對于甲供的材料設備，要結合工程實際、所在省市建筑工程規范及標準，給乙方制定一個合理的材料施工損耗率，超過額定用量的違約金計價辦法，以及甲供材料的到貨驗收及、接管保管、領用都要有明確的約定，以免過程管理失控。對于房地產企業認證的乙方自購的材料設備，房地產企業成本人員及現場管理人員應密切注意市場行情，隨著工程進展情況深入現場、市場，盡量直接向生產廠商了解第一手的材料價格，然后與施工方確定一個雙方都相對公平、合理的價格，掌握成本管理的主動權。

4．加快前期工作，縮短開發周期，減少貸款資金占用積數以減少資金占用費成本。由于目前房地產企業的資金有50%的部分來自銀行貸款，房地產企業在獲得土地后，到項目開工建設期如果時間拖得過長，一方面會給企業造成大量的銀行貸款利息負擔，加大了財務風險，另一方面會降低企業的經營效益。因此，企業在土地拍賣時就及時與長期合作的設計單位和咨詢機構進行合作，做好市場定位、初步規劃和編制工程設計概算。中標后，馬上在初步設計的基礎上進行優化設計，選擇咨詢機構對設計圖紙進行獨立審查，加快報建報批、“三通一平”等前期工作，以提早開工建設，縮短建設周期，充分發揮資金的使用效益與效率。

5．加強稅收籌劃，在符合稅收法規的前提下合理降低稅務負擔。目前，房地產企業可以加強稅收籌劃的是“甲供物資”營業稅納稅問題。主要是因為：

（1）目前“甲供物資”的范圍界定不清。根據《中華人民共和中營業稅暫行條例實施細則》的規定“納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價值在內。如果安裝的設備價值不作為安裝工程產值的，設備價款就不應該征收營業稅，施工單位只就安裝費用和輔助材料價款繳納營業稅”。但對于什么是設備，什么是“甲供物資”，哪些應作為“甲供物資”，尤其是隨著科技的發展，有些物資體積雖小但價值極高，有些物資體積雖大但價值低，目前界定不清。

（2）“甲供物資”會計核算制度目前不具體。如果“甲供物資”作為納稅依據，發票如何開具，發票的抬頭是誰，目前無明確規定。

（3）房地產企業和施工企業之間在“甲供物資”納稅問題上存在分歧。因為房地產企業在發包時，“甲供物資”往往不并入施工單位的合同總承包價格，而在物資供應后，由施工單位向房地產企業辦理驗工計價，施工單位如果全額開具發票無形中多付出了“甲供物資”所含的稅金，而這部分稅金根據建設部第107號令《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》的規定，并沒有并入施工總價中。具體見表2。

鑒于以上情況，房地產企業應加大與稅務部門的溝通，在符合稅法規定的前提下合理進行稅收籌劃，減少稅務糾紛，節約稅金，提高利潤。

綜上所述，房地產企業的成本管理突出了全過程、全員、全方位管理，貫穿于房地產開發經營活動的始終。隨著我國房地產業的快速發展和市場競爭的日趨激烈，改變成本管理的傳統思維定勢，樹立持續發展的戰略成本理念，抓住關鍵環節，做好源頭控制，管好支出大項，從而控制和降低房地產開發項目成本費用，最終實現企業價值最大化是房地產企業生存與發展的一個必然趨勢。

由于作者水平和篇幅有限，相關探討還有很多不盡如人意之處。房地產開發企業的成本管理是一項系統工程，各個環節必須緊密結合，全員參與，向管理要效益，才能不斷健全完善成本管理各項工作。

參考文獻：

[1] 蔡少優.“甲供材料”稅收與會計難題解析[J].中國納稅人，2007，（10）：85-93.

[2] 張國志.試論現代房地產企業項目成本控制與管理[J].財經界，2010，（12）：25-27.

[3] 閆晶，尹立新.基于標桿管理的房地產企業目標成本管理控制研究[J].商業會計，2010，（21）：38-42.

[4] 姚卓君.淺談房地產開發企業的成本管理[J].中國房地產，2010，（2）：32-33.

[5] 寥勇.略論房地產企業的成本管理[J].金融經濟，2010，（20）：45-46.

[6] 陳嵐.房地產企業如何做好項目成本管理[J].會計師，2010，（12）：24-26.

[7] 王濤.淺議房地產企業投資決策階段的管理[J].經營管理者，2010，（22）：18-19.

[8] 李輝.房地產開發企業的成本管理探討[J].現代企業教育，2009，（12）：28-30.

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文