試論住房公積金支持保障性住房建設貸款風險及應對措施

摘要：2009年10月，住房和城鄉建設部、財政部等七部委聯合下發了《關于印發利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施意見的通知》，決定在部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作。截至目前，試點工作已全面推開。雖然有關部門制定了嚴格的管理措施，但試點工作還是存在諸如政策風險、貸款資金安全風險、住房公積金保值增值風險、繳存職工利益受損風險、開發企業帶來的風險等。為保障試點工作順利開展，試點城市公積金管理中心應采取相應的應對措施，以保障貸款資金安全。

關鍵詞：住房公積金；項目貸款；風險；應對措施

中圖分類號：F840文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）09-0079-02

2009年10月，住房和城鄉建設部、財政部等七部委聯合下發了《關于印發利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施意見的通知》（建金［2009］160號，以下簡稱“實施意見”），決定在部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作?！霸圏c城市在優先保證繳存職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金用于發放保障性住房建設貸款。其中，用于政府投資的公共租賃住房建設貸款規模要適度控制，每年應還款額不得高于上年度住房公積金增值凈受益?！薄袄米》抗e金發放的保障性住房建設貸款，定向用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、政府投資的公共租賃住房建設，嚴禁用于商品住房開發和城市基礎設施建設?！薄秾嵤┮庖姟返南掳l，標志著住房公積金貸款支持保障性住房建設正式進入了實施階段。試點工作的開展，有利于解決地方政府保障性住房建設資金不足問題；有利于住房公積金拓展投資渠道、分散資金風險；有利于擴展住房公積金保障性內涵、提升在住房保障制度中的地位。

截至2010年底，試點工作已全面推開，部分條件成熟的試點城市已發放了住房公積金貸款用于支持當地的保障性住房建設，接下來的工作重點即是貸后管理和風險防控方面。雖然國家有關部門在此次試點工作中的管理非常嚴格，包括制定了《利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款管理辦法》和《住房公積金支持保障性住房建設項目貸款業務規范》；試行了住房公積金督察員制度；建立了全國統一的項目貸款業務運行平臺和項目貸款運行監管系統，各試點城市通過運行監管系統規范操作，住房和城鄉建設部統一監管等措施。但在實際操作中，仍然存在一些如開發單位自有資金不足、貸款資金被挪用、建設項目房屋滯銷、滯租等不確定因素引發的風險。為保證貸款資金的安全性，亟須建立健全相關監管機構，形成一整套風險防控機制，增加項目貸款透明度。筆者試對住房公積金支持保障性住房建設貸款風險及應對措施作以簡單論述。

一、住房公積金支持保障性住房建設貸款存在的風險

1.政策風險。住房公積金用于保障性住房建設的合理性一直是各方爭議的焦點。根據國務院1999年頒布的《住房公積金管理條例》，第一章總則的第5條規定，“住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。”依據2002年重新修訂后的《住房公積金管理條例》，住房公積金只能用作廉租房建設補充資金?！蹲》抗e金管理條例》受到它的上位法《住房保障法》的約束，一直也沒能進行修改。當前所進行的住房公積金支持保障性住房建設的試點，實際上是繞過《住房公積金管理條例》來實施城市試點。相關法規欠缺、規章制度未理順，如果出了問題，蒙受損失的必將是繳納住房公積金的老百姓。

2.貸款資金安全風險。房地產金融市場存在嚴重的信息不對稱，開發企業可以在不同銀行申請貸款，樓盤銷售回籠資金很可能會分流到各家銀行，加之有的開發企業資金往來渠道復雜，公積金管理中心對其資金很難實施有效的控制和全面監控。一旦開發企業故意采取欺瞞手段，轉移資金逃避還款責任，公積金管理中心將面臨較大的資金損失風險。

3.住房公積金保值增值風險。從保障性住房的本質可以看出，用于保障性住房建設的這一部分資金是不可能獲取高額利潤的。按照目前的利率水平，項目貸款的利率為4.73%，但按照經濟適用房的相關規定，其利潤率不超過3%，這樣的話，利潤總額都不夠支付貸款利率的，公共租賃住房就更不用說了。有些地方還會出現保障性住房建成后滯銷、滯租的情況，這樣就使住房公積金存在無法保值增值的風險。

4.繳存職工利益受損風險。按試點要求，公積金貸款所建保障住房的分配原則是，“同等條件下，住房公積金繳存職工優先購買或租賃”。上述“優先”原則當然可以理解，但就保障性住房的公共本性而言，這種“優先”顯然又并不合理。因為在現實中，那些最需要保障性住房的低收入者，可能未必是公積金的繳存者。

5.開發企業帶來的風險。在試點工作中，由于開發企業自身的特質決定，貸款資金會存在以下安全風險，一是自有資金不足的風險，貸前需嚴格審查；二是資金被挪用的風險，由于開發企業往往同時開發幾個項目，或者一個集團公司下屬多個公司，所以借款人容易出現不按合同約定使用資金挪作他用的問題；三是不按時還款的風險，因項目建設進度和銷售進度不同，開發企業的資金流不順可能會影響到開發企業按時還款。

二、應對措施

1.建立健全相關法律法規。盡快修訂出臺《住房公積金管理條例》。用公積金貸款建保障房已是不爭的事實。雖然是試點，不管今后如何發展，是全面鋪開還是僅僅試點，都不能改變目前的事實，箭在弦上，不得不發?！蹲》抗e金管理條例》頒布已十多年，雖然短暫，但也到了該修訂的時候。建議對公積金貸款的用途中增加一條，即“在優先保證職工提取和個人貸款、留足備付金的前提下，可將其50％以內的住房公積金結余資金用于貸款支持保障性住房建設。”這樣做可以為使用住房公積金貸款建保障性住房提供法律依據。

2.加大人才隊伍建設力度，提高管理中心管理運作水平。與個貸相比，項目貸款無論是從業務復雜程度、還是風險控制等方面都對管理中心提出了更高的要求。多年來，住房公積金管理中心以發放個人貸款為主要業務，項目貸款管理人才缺乏。想要做好試點工作，建議試點城市各住房公積金管理中心按照住房和城鄉建設部的要求成立專門的部門負責項目貸款管理及操作，組織項目貸款管理人員的培訓，統一項目評審標準，嚴格規范操作程序，做到嚴把貸前調查關、做好貸時審查、落實貸后檢查，建立健全資金管理制度、提高管理人員素質，在資金計劃、財務管理等方面提高工作效率和專業水平，提高項目貸款管理水平。

3.搭建住房公積金省內乃至全國融資平臺，統籌安排住房公積金使用。由于各地經濟發展速度及房地產市場發展情況差距很大，有的發達地區住房公積金個貸資金來源不足，而發展緩慢地區住房公積金嚴重閑置過剩。又因該行業沒有金融職能，不能跨區跨市調劑資金余缺，導致各地住房公積金利用率不均衡。最高的城市利用率95%以上，最低的只有15%。因此，為提高住房公積金的使用效率，更好地支持保障性住房建設，應賦予住房公積金行業金融職能，搭建一個省內乃至全國的住房公積金融資平臺，統籌安排使用住房公積金。

4.加強組織領導，分工負責實施。要加強組織領導，成立領導小組，分工負責。由當地政府牽頭，住房公積金中心、財政、國土房屋、監察、建委、審計、規劃、土地儲備、人民銀行、銀監局等部門任成員單位，負責項目的審查、貸款全程監督檢查等事項。

5.試點城市政府承擔落實償還貸款的責任。試點城市政府應擔待其更多原本屬于自己的公共責任。一方面，不要將保障性住房建設自己都“押寶”在公積金貸款上；另一方面，即使必須使用公積金貸款，政府也要拿出一定的財政公共資金，如項目貸款的利息由地方政府直接進行支付或貼息，這樣一來，不但每年的利息支付能夠得以確保，解決了住房公積金貸款的安全性，同時，公積金貸款所需支付的貸款利息也不會轉嫁到保障性住房的購房者或承租者身上。

6.優先保證職工提取和貸款使用，切實防止資金流動性風險?！秾嵤┮庖姟分袕娬{，在優先保證繳存職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金用于發放保障性住房建設貸款。試點城市公積金管理中心要嚴格按照規定的貸款條件執行，優先保證職工提取和個人貸款需要，切實防范可能出現的流動性風險。嚴禁公積金管理中心為了結余資金發放項目貸款，而發生通過限定最高月繳存額、調整最高貸款額度等手段影響職工住房公積金提取和貸款使用情況。

7.規范審批程序，實行封閉管理。試點城市公積金管理中心應成立審貸領導小組，負責貸款項目的調查評審，對房地產開發企業和貸款項目進行調查分析，形成建設項目評審報告和項目貸款抵押評審報告；設立資金監管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理，嚴格審核借款人支用資金申請，對建設項目全部流入、流出資金進行全程封閉管理；落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產或土地使用權足額抵押，不得重復抵押。

8.建立貸款擔保機制。保障性住房盈利性差，公共租賃住房還面臨投資回收周期長、利率與市場風險都較大的問題，而且保障性住房建設受政策影響大，地方政府的意志往往還會破壞本應有的貸款項目運作規律，所以必須建立有效的風險控制與風險轉移機制。可以結合本地的實際情況，選擇適合的擔保方式，作為保障性住房建設貸款的有力后盾，為試點工作的順利開展保駕護航。

參考文獻：

[1]陳杰.住房公積金對保障性住房貸款需要有擔保機制[J].住房公積金決策參考，2010，(8):11-14.

[2]趙峰.住房公積金支持保障性住房建設情況分析及建議[J].住房公積金研究，2010，(3):39-41.

[3]胡志華.項目貸款風險及防范措施[J].住房公積金決策參考，2010，(1):24-28.

[責任編輯 陳丹丹]