房地產公司的項目管理和成本控制探究

摘要：本文首先對房地產公司的項目管理和成本控制的現狀進行概括，然后從工程項目的投資決策與設計決策、工程項目具體實施的各個環節、如何對竣工后的各個環節進行管理與控制三個方面來闡述如何有效的對項目管理和對成本控制，從而有效的推動房地產的發展。

關鍵詞：項目管理；成本的控制；房地產公司

一．概述

近幾十年來，房地產業的發展十分迅速，房價也有較大幅度的上升。政府部門雖然頒布了一些宏觀調控政策以抑制房價，但是由于該行業的利潤比較可觀，

土地又是不可再生資源，這就使得房地產的開發商間有十分激烈的競爭。在相同的條件下，在工程項目建設中，工程質量及其進度能同時確保，又兼顧項目開發成本的有效方法與途徑：將工程建設項目的各階段與各環節都控制好。能做到這一點的企業獲勝的幾率較大。

二．項目管理和成本控制具體措施

（一）對工程項目的投資決策與設計進行加強

1.投資階段

該階段與企業的領導的經驗與眼光，相關部門的作用等有關。工程造價部要與財務部等有關部門積極的配合，盡早將工程建設中的所有費用準確的計算出來（前期規費、土地成本、工程造價、管理費用等等），并對工程經濟中的一些相關的指標進行估算和評價，將經濟與技術間的關系處理好。爭取做到讓決策層首先對完成該項目所需用的資金、經濟、投入有個了解，為其做投資決策打好基礎。

2.設計階段

對該階段實行招投標制度能達到設計方案的優化。通過該方法選擇最佳設計單位，為保證設計的合理性與準確性及其先進性打下基礎，從而確保工程設計的質量。工程項目中，限額設計是很好的控制方法，對投資規模的控制很有效幫助。工程項目的設計直接關系到建設費用、周期及其產生的價值、效益，所以該階段要十分重視。充分應用價值工程。合理的運用該工程，不僅能將工程功能提高、使工程造價降低，還能保證設計工作的功能和造價統一起來。要嚴格的審查設計圖紙及其圖紙質量，對于專業間的圖紙矛盾要及時提出并修改，避免返工和浪費的現象。還要考慮圖紙的合理性、造價經濟性、施工可行性，從而達到提高設計質量的目的。

（二）工程項目的具體實施

首先要嚴格的審查施工單位的資質，如有必要可進行實地考察，這樣可以有效的避免質量差、信譽差的施工單位進入投標單位。施工企業應該有足夠的實力，從而保證它自身的生產、經營與效益。同時要對招標條件進行嚴格掌控，將工程標底與標書進行嚴格的編制，同時也要對評標定標的工作好好把握，通常采取公開或邀請招標的方式進行工程招標。招標書的條款要保證準確和嚴謹，工程造價應盡可能的不外泄。還要將標底編制好，若能自行編制更好，要保證工程標底的質量，控制合理的造價，還要對造價水平進行合理的審查，確保其在投資控制范圍之內。合理的低價中標，業主方要細心，避免低于成本價的惡意競標現象出現，還要隨時掌控好項目的工程造價。中標之后，要嚴謹、細致的簽訂合同條款，工期也要合理，避免雙方出現責任不清的現象。要以中標價為基準，再經過協商談判將合同及工期確定下來，所有的負責人都要對工程施工的合同相關條款有所了解，還要對建筑行業的慣例與規范負相應的責任，并對施工過程中索賠的因素進行充分考慮，避免發生過多的索賠事件，同時還要對工程保險與擔保進行合理有效的控制，將風險轉移與分散，從而將工程的造價提高。

對工程施工的各個階段而言，因為已經完成了相應的工程設計，工程量也已經具體化了，施工的招標工作也已經完成了，工程的承包合同也相應完成。在施工的各個階段，業主方要對合同的管理進行加強，尤其對施工現場的管理要更加重視，因為該階段的資金投入較多，所以就有可能造成浪費投資。

管理好合同，以防出現工程的索賠現象。將成本有效控制的方法是將工程變更控制好，所以業主方一定要把關好事前的工作、還要對過程進行嚴格監控、對工程的變更進行審核，從而將工程費用盡量的減少，以防出現投資失控的現象。除此之外，對于那些不履行合同的材料供應商及其施工單位應提出反索賠，從而有效的控制項目的成本。同時，要對施工現場進行管理，避免浪費投資。應該在施工的各個階段和環節將造價控制及其工程管理的觀念滲透進去，從而使項目的管理目標得以實現，工程的效益得到提高。為了做好工作，業主方應著重將這幾方面工作做好：

（1）要對現場施工的管理人員與技術人員的經濟觀念、素質教育進行加強，要積極與監理工程師配合，在保證工程的安全、質量、工期的基礎上注重節約投資。

（2）使設計的變更盡量減少。很多因素均會引起設計變更，有效的將設計變更減少很重要。首先嚴禁借助設計的變更來將建設規模擴大，將設計標準提高，使建設內容增加，一般設計的變更是不允許的，除非在不變更的情況下使項目的功能發揮受到影響，或者項目不能進行的情況下才可以變更。其次，要對必要的設計變更進行仔細的處理，對于有關費用的設計變更，一定要由設計單位的代表、業主方的現場代表、總監理工程師三方共同簽字才可以生效。有條件的話，業主方可派工程造價管理方面的專業人員對施工現場監控，隨時把握工程造價。

（3）嚴格管理好現場簽證。工程的技術人員應該與經濟人員積極的配合，要做到邊做邊簽，同時還要保證簽證的量化要求，工程的簽證單上的任何字都應準確清晰無誤，所簽內容也應和實際相符，在簽證范圍之內。

綜上所述，項目管理能有效的提高生產率，保證經濟效益，它對成本控制的極其重要。開發商要對工程簽證建立嚴格的管理制度，明確分工，保證簽證質量，避免發生虛假簽證現象，辦理工程的簽證時還要確保它的及時性。同時，隱蔽簽證要確保以圖紙為基準，對項目與工藝、被隱蔽的部位及其完成的質量情況要標明。

（三）對竣工后各個環節的管理與控制

工程項目的整個施工過程中，都要對其進行審計，包括事前、事中、事后和竣工審計。事前審計能將一個項目的施工方案編制得更加合理，避免失誤的出現；事中審計比較具有針對性和效益性，提高工程完成的效率。工程的投資效益要提高，企業應該重用工程管理與造價控制這兩方面的人才，人才從某種意義上說能決定工程的效益和進度。除此之外還要對建設項目后的評估工作給予重視，在項目竣工后，對其進行結算審核，對項目造價資料、分析結果進行匯總，并建成數據庫，這不僅可為以后的工程項目提供參考，也可用來考核公司的項目部績效。

三．總結

項目管理的加強與工程成本的降低是人們可以控制的。土地成本逐年增高，房地產的企業要對自身資金進行加強、同時要控制好項目管理和投資，從而有效的降低工程項目的成本，有效控制工程造價才能在競爭市場立足，創造更大的經濟效益。

成本的管理對于房地產而言是一個極其系統的工程，務必保證每一個環節都準確無誤。在經濟日益緊張的情況下，成本管理不僅關系到贏利的多少，更能決定企業是否能夠繼續生死，在競爭激烈的市場條件下，成本管理的重要性已不容忽視。

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