淺析建設(shè)單位造價(jià)管理及成本控制

建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理涉及項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目建議書(shū)的編制與審批、可行性研究報(bào)告的編制與審批、設(shè)計(jì)概算編制與審查、施工圖預(yù)算編制與審查，工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)及招標(biāo)文件的編制，工程結(jié)算、索賠及變更的處理、工程決算、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)監(jiān)督等諸多環(huán)節(jié)，造價(jià)管理內(nèi)容復(fù)雜，管理要求嚴(yán)格。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分定義和決策階段，方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)和施工階段、工程竣工決算階段等，房地產(chǎn)造價(jià)控制也從編制項(xiàng)目建議書(shū)開(kāi)始，下面從以上幾個(gè)方面說(shuō)說(shuō)個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)造價(jià)管理的一點(diǎn)理解。

一、項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段

國(guó)家土地使用權(quán)實(shí)行拍賣(mài)制，在土地拍賣(mài)時(shí)已經(jīng)規(guī)定土地的用途、地上容積率、建造高度等限制性條款，應(yīng)該說(shuō)在取得土地使用權(quán)時(shí)，本項(xiàng)目的基本功能及定位已經(jīng)確定。此時(shí)，項(xiàng)目雖然只有一個(gè)概念，但作為投資者此時(shí)實(shí)際對(duì)投入和產(chǎn)出有個(gè)大概預(yù)期。而這個(gè)預(yù)期是以房地產(chǎn)造價(jià)人員提供經(jīng)驗(yàn)投入為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)人員對(duì)未來(lái)幾年整個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)。

土地使用許可證拿到以后，接下來(lái)就是將概念進(jìn)行落實(shí)，具體表現(xiàn)為進(jìn)行項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集、投資估算編制及項(xiàng)目可行性研究等工作。這其中項(xiàng)目定位是龍頭，決定建設(shè)方案的選擇、工程的投入等。項(xiàng)目建成后針對(duì)的客戶(hù)群、擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等決定項(xiàng)目建設(shè)成本。如擬打造區(qū)域中心或標(biāo)志性工程，則建設(shè)方案上會(huì)追求造型獨(dú)特、立面新穎的設(shè)計(jì)，對(duì)工程造價(jià)的關(guān)注相對(duì)會(huì)少。物業(yè)建成后是自行持有還是出售，在工程設(shè)計(jì)和可行性研究投資回收期等方面都有很大的影響，自行持有，投資回收期長(zhǎng)，貸款利息及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加，投資風(fēng)險(xiǎn)大，而出售資金回收快，投資風(fēng)險(xiǎn)小等。

根據(jù)選定的方案設(shè)計(jì)圖，進(jìn)行項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制，通過(guò)可行性報(bào)告，將項(xiàng)目投資內(nèi)外環(huán)境，市場(chǎng)前境、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、項(xiàng)目總投資估算和資金來(lái)源落實(shí)情況、項(xiàng)目建設(shè)周期及進(jìn)度安排等進(jìn)行了全盤(pán)的考慮，系統(tǒng)的分析和論證，對(duì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事前進(jìn)行合理化解和規(guī)避。

二、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，就進(jìn)行方案深化階段，設(shè)計(jì)工作目前我國(guó)分兩個(gè)階段，方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，據(jù)統(tǒng)計(jì)初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為75%-95%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性為40%-75%，從以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響；設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理主要有：

1、推行限額設(shè)計(jì)和帶方案招標(biāo)

工程設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格按照已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目實(shí)施方案所確定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容和投資總額組織進(jìn)行設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制目標(biāo)，應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過(guò)程中始終推行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)實(shí)際要解決的就是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，所以建設(shè)單位造價(jià)人員根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)項(xiàng)目投資目標(biāo)進(jìn)行合理分配，制定各分項(xiàng)各理的造價(jià)限額額度，在初步設(shè)計(jì)階段，復(fù)核及調(diào)整初步設(shè)計(jì)概算不大于投資額；技術(shù)設(shè)計(jì)完成時(shí)，控制其修正概算不超過(guò)初步設(shè)計(jì)概算；施工圖設(shè)計(jì)完成時(shí)，控制其施工圖預(yù)算不超過(guò)其修正概算，使限額設(shè)計(jì)貫穿于設(shè)計(jì)的各個(gè)階段。

目前建設(shè)單位都比較注重工程設(shè)計(jì)，也想了很多辦法以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，如有些建設(shè)單位聘請(qǐng)一家設(shè)計(jì)院對(duì)原設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)進(jìn)行復(fù)核和優(yōu)化核算，這種方法對(duì)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和降低造價(jià)有一定的幫助。但要把好設(shè)計(jì)關(guān)，最好建設(shè)單位在工程設(shè)計(jì)方面有較精通的人員，在滿足建筑功能的基礎(chǔ)上，對(duì)設(shè)計(jì)人員采用一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和激勵(lì)措施，充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員積極性和創(chuàng)造性，使其設(shè)計(jì)出技術(shù)先進(jìn)、造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理的方案。

工程帶方案招標(biāo)也是目前市場(chǎng)上常用的控制造價(jià)降低成本的方式，對(duì)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，可壓縮空間較大的項(xiàng)目，可采用帶方案招標(biāo)：如：圍護(hù)支撐體系，幕墻、弱電智能化等，大大有利于建設(shè)單位節(jié)省投入。

2、設(shè)計(jì)方案的比選與優(yōu)化

造價(jià)人員介入工程設(shè)計(jì)，從節(jié)約成本，降低造價(jià)的角度配合設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化和比選，如：X工程樁基及地基加固工程施工，主體塔樓部份與裙樓底板落差1.8米，塔樓基坑底采用高壓旋噴加固，對(duì)1.8米落差的處理，設(shè)計(jì)單位最初設(shè)計(jì)在落差部位打高壓旋噴樁進(jìn)和加固，造價(jià)人員根據(jù)多年施工經(jīng)驗(yàn)，建議采用45度放坡并噴漿加固，或砌磚擋土墻加固，經(jīng)與設(shè)計(jì)溝通，最終設(shè)計(jì)采用45度放坡噴漿加固方式，大大降低工程造價(jià)。裝修上用低價(jià)的替代品達(dá)到同樣效果的案例也舉不勝舉，目前建筑設(shè)計(jì)上很多采用真石漆代替石材，外觀效果同石材相仿，但同石材相比，造價(jià)大大降低了。可見(jiàn)設(shè)計(jì)過(guò)程中不同設(shè)計(jì)方案對(duì)工程造價(jià)的影響巨大。

3、設(shè)計(jì)概算編制

設(shè)計(jì)概算金額包括建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收等的預(yù)計(jì)全部建設(shè)造價(jià)，設(shè)計(jì)概算是確定和控制建設(shè)項(xiàng)目全部投資的文件，是編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目投資包干、簽訂承發(fā)包合同的依據(jù)，是簽訂貸款合同、項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程造價(jià)控制管理以及考核項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的依據(jù)。作為建設(shè)投資的控制性文件，設(shè)計(jì)概算與設(shè)計(jì)緊密相聯(lián)，是設(shè)計(jì)合同的重要組成部份。

設(shè)計(jì)概算編制依據(jù)主要有：批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告；設(shè)計(jì)工程量；項(xiàng)目涉及的概算指標(biāo)和定額；國(guó)家、行業(yè)和地方政府有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)定；資金籌措方式；正常的施工組織設(shè)計(jì)；項(xiàng)目涉及的設(shè)備材料供應(yīng)及價(jià)格；項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜程度等。初步設(shè)計(jì)總概算包括單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算、建設(shè)項(xiàng)目總概算三個(gè)級(jí)別。概算總投資由工程費(fèi)用、其它費(fèi)用（包括設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、前期配套費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等）、預(yù)備費(fèi)、土地費(fèi)用、建設(shè)期代款利息等組成。

在設(shè)計(jì)概算編制過(guò)程中，建設(shè)單位造價(jià)人員應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位委托有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的造價(jià)人員或機(jī)構(gòu)編制，并建立嚴(yán)格的概算審核機(jī)制。概算編制的設(shè)計(jì)圖紙盡可能接近施工圖，項(xiàng)目盡可能拆分以便后期工程造價(jià)的控制和核算。

三、招標(biāo)階段工程造價(jià)控制

1、招標(biāo)前的總體規(guī)劃：根據(jù)公司性質(zhì)和現(xiàn)狀進(jìn)行工程招標(biāo)方式、招標(biāo)標(biāo)段劃分、工程計(jì)價(jià)模式、招標(biāo)計(jì)劃安排、合同計(jì)價(jià)方式等前期招標(biāo)整體規(guī)劃，合理的招標(biāo)規(guī)劃可減少項(xiàng)目管理難度、保證工程較快平穩(wěn)的推進(jìn)，能有效控制成本，降低造價(jià)。

工程圖紙齊備，工程體量較少，工期相對(duì)較短、工程相對(duì)較簡(jiǎn)單的具備總價(jià)包干條件的可采用工程總價(jià)合同；工程規(guī)模較大，圖紙不完備、工期較長(zhǎng)的工程可采用單價(jià)包干；國(guó)有資金為主的工程必須采用公開(kāi)招標(biāo)方式，工程量清單計(jì)價(jià)方式；不使用國(guó)有資金的工程可采用邀請(qǐng)招標(biāo)，自主確定工程計(jì)價(jià)模式等；影響工程設(shè)計(jì)的需提前招標(biāo)，如電梯工程等；建設(shè)單位管理能力強(qiáng)的可采用平行以包方式，建設(shè)單位管理能力弱最好采用總分包模式等等；

每個(gè)工程情況各不相同，工程環(huán)境也都不一樣，所以建設(shè)單位造價(jià)人員在招標(biāo)之前得對(duì)工程招標(biāo)有個(gè)整體規(guī)劃設(shè)想，制定出科學(xué)合理的招標(biāo)規(guī)劃書(shū)，把各種有利和不利的情況綜合考慮進(jìn)去，即有利于現(xiàn)場(chǎng)管理又能充分競(jìng)爭(zhēng)，最大限度保護(hù)建設(shè)單位利益。

2、嚴(yán)格招標(biāo)文件、工程量清單及招標(biāo)控制價(jià)的編制工作和審核工作

總承包招標(biāo)文件的編制要盡可能做到全面，尤其是項(xiàng)目公司，即無(wú)后續(xù)工程誘惑又無(wú)集團(tuán)公司強(qiáng)大的后備支持，施工單位的顧及相對(duì)較少，現(xiàn)場(chǎng)工期、質(zhì)量及造價(jià)索賠的針?shù)h相對(duì)的可能較大，所以招標(biāo)文件的編制除常規(guī)的施工范圍、付款方式、調(diào)價(jià)方式、工期、質(zhì)量等約定外，還應(yīng)盡可能的將施工過(guò)程中可能存在的糾紛和矛盾處理方式詳細(xì)表述，以減少后期施工可能存在的糾紛和索賠。如：施工過(guò)程中總包對(duì)業(yè)主指定分包責(zé)任義務(wù)，業(yè)主指定分包的付款方式，總包與各專(zhuān)業(yè)分包工作界面劃分等。

招標(biāo)工程量清單是招標(biāo)文件的重要組成部分。國(guó)家2003年推出工程量清單計(jì)價(jià)模式，實(shí)行量?jī)r(jià)分離，招標(biāo)人負(fù)責(zé)工程量的準(zhǔn)確性和完整性，投標(biāo)人負(fù)責(zé)工程價(jià)格的準(zhǔn)確性和完整性。這種計(jì)價(jià)模式打破了以往必須按地方統(tǒng)一定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的方式，投標(biāo)人可以根據(jù)自身成本狀況和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力自行組價(jià)，從而大大提高工程投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)性，即有利于建設(shè)方節(jié)約造價(jià)，也有利整個(gè)社會(huì)的成本節(jié)省。因?yàn)檎袠?biāo)人負(fù)責(zé)工程量清單的準(zhǔn)確性和完整性，所以要編制招標(biāo)工程量清單過(guò)程中，一個(gè)要求計(jì)量準(zhǔn)確，一是要求工程量清單項(xiàng)目特征描述要清楚。工程量不準(zhǔn)確直接導(dǎo)致工程造價(jià)不準(zhǔn)確，可能會(huì)導(dǎo)致工程款多付和超付現(xiàn)象；而清單項(xiàng)目特征描述不清楚，不但影響投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性，同是也為后期施工索賠留下隱患。如X工程地下室結(jié)構(gòu)由一家單位施工，地上工程及地下室砌筑工程由另一家單位施工，根據(jù)目前施工常規(guī)做法，結(jié)構(gòu)施工時(shí)一般不再預(yù)留砌體插筋，砌體施工時(shí)采用植筋方式處理，如果招標(biāo)時(shí)砌體工程量清單位項(xiàng)目特征描述不注明植筋要求，那么后期施工時(shí)施工單位就會(huì)就此項(xiàng)植筋費(fèi)用向業(yè)主提出索賠，如果事先造價(jià)人員已就此事作充分考慮，就可避免此項(xiàng)巨額索賠費(fèi)用的發(fā)生。可以看出，工程量清單要做好，除要求建設(shè)方有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)造價(jià)人員加大對(duì)項(xiàng)目子目和清單項(xiàng)目特征描述的審查外，還要求招標(biāo)圖紙清楚完備，最好是施工圖。

招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)聘請(qǐng)有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)按國(guó)家計(jì)價(jià)規(guī)范、招標(biāo)圖紙及清單、政府指導(dǎo)價(jià)等規(guī)定嚴(yán)格編制，并經(jīng)政府造價(jià)管理機(jī)構(gòu)審批。招標(biāo)控制價(jià)的編制有利于招標(biāo)單位控制工程造價(jià)，防止投標(biāo)單位串標(biāo)，惡意哄抬投標(biāo)價(jià)，最大限度的保護(hù)招標(biāo)人的利益。設(shè)定招標(biāo)控制價(jià)的同時(shí)，也可同時(shí)設(shè)定投標(biāo)單位報(bào)價(jià)下限，以防投標(biāo)單位惡意競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠，最終損害建設(shè)單位的利益。

4、加強(qiáng)回標(biāo)分析和招標(biāo)過(guò)程的詢(xún)標(biāo)工作

招標(biāo)過(guò)程中的回標(biāo)分析非常重要，有些投標(biāo)人為達(dá)到中標(biāo)目的，采用低價(jià)投標(biāo)，報(bào)價(jià)時(shí)采用不平衡報(bào)價(jià)方式投標(biāo)，一旦中標(biāo)，施工時(shí)利用建設(shè)單位技術(shù)力量不對(duì)等的特點(diǎn)，誘導(dǎo)變更，達(dá)到其高價(jià)索賠的目的。故回標(biāo)分析就是分析各項(xiàng)報(bào)價(jià)投標(biāo)合理性，評(píng)標(biāo)前，對(duì)不明顯不合理的報(bào)價(jià)要求投標(biāo)人進(jìn)行書(shū)面澄清或提供能施工的證明材料，以杜絕投標(biāo)人低價(jià)中標(biāo)高價(jià)索賠的可能，盡最大可能維護(hù)招標(biāo)人利益。

四、施工階段造價(jià)管理和控制

1、工程施工前施工圖紙核算

施工階段圖紙相對(duì)招標(biāo)圖紙一般較完善，如果各方條件允許，最好在中標(biāo)后一至二個(gè)月內(nèi)，組織施工單位對(duì)施工圖紙工程量進(jìn)行核算和核對(duì)。開(kāi)工前工程量核對(duì)工作一方面可以通過(guò)工程量計(jì)算檢查施工圖紙質(zhì)量，不明確或錯(cuò)誤能及時(shí)提出，避免施工好后發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤造成的返工損失；一方面便于建設(shè)單位能確切了解工程造價(jià)情況，以便于工程資金等的安排 ；另一方面便于過(guò)程工程款支付，避免工程款超付或多付可能。

2、過(guò)程變更和簽證管理

施工過(guò)程造價(jià)的管理，主要是加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和簽證的管理，工程設(shè)計(jì)變更應(yīng)注明變更主體、變更原因等，并就設(shè)計(jì)變更及簽證加強(qiáng)審批流程及變更前可能增加費(fèi)用估算，杜絕施工單位串通設(shè)計(jì)單位自行變更的可能。嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更的管理，對(duì)設(shè)計(jì)單位也是一種督促，讓其盡可能的完善施工圖紙，減少設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的工程返工等的損失。

要有效控制和減少變更，關(guān)鍵是要減少建設(shè)方自身原因引起的變更，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，就是最好在施工圖階段完成招商工作，使建筑根據(jù)各商業(yè)的具體特點(diǎn)和要求進(jìn)行布局和調(diào)整，盡可能做到根據(jù)內(nèi)容確定形式，做到量體裁衣。

五、工程竣工結(jié)算、竣工決算及工程后評(píng)價(jià)階段

工程竣工結(jié)算是建設(shè)單位與合作單位根據(jù)合同計(jì)算雙方最終合作造價(jià)的工作。竣工結(jié)算的審核依據(jù)為施工合同、竣工圖紙、工程驗(yàn)收合格證、經(jīng)業(yè)主代表確認(rèn)的變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證等，竣工結(jié)算審核內(nèi)容主要有工程量的審核、各種價(jià)格的審核、各項(xiàng)費(fèi)率及計(jì)取的審核、設(shè)計(jì)變更及洽商記錄等簽證的審核等

竣工決算則是建設(shè)單位從建設(shè)項(xiàng)目籌劃到竣工投產(chǎn)全過(guò)程的全部建設(shè)費(fèi)用，即建筑工程費(fèi)用、安裝費(fèi)用、設(shè)備工具器具費(fèi)用和其他費(fèi)用等。竣工決算的內(nèi)容包括財(cái)務(wù)決算說(shuō)明書(shū)、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價(jià)對(duì)比分析四個(gè)部分。

竣工決算階段一項(xiàng)重要工作就是將實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出與批準(zhǔn)的工程總概算進(jìn)行對(duì)比。即工程造價(jià)的比較分析，一般可先對(duì)比整個(gè)項(xiàng)目的總概算，再對(duì)比工程項(xiàng)目的綜合概算和其他工程費(fèi)用概算，最后對(duì)比單位工程概算，并分別將建筑安裝工程、設(shè)備、工器具購(gòu)置和其他基建費(fèi)用逐一與項(xiàng)目竣工決算編制的實(shí)際工程造價(jià)進(jìn)行對(duì)比，找出節(jié)約或超支的具體環(huán)節(jié)等。主要分析的內(nèi)容包括：主要實(shí)物工程量，主要材料消耗量，考核建設(shè)單位管理費(fèi)、建筑及安裝工程間接費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。竣工決算是工程總概算每項(xiàng)費(fèi)用的具體落實(shí)，工程總概算又是考核建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)。

工程造價(jià)管理貫穿建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程，以上是本人對(duì)建設(shè)單位造價(jià)管理工作的一點(diǎn)體會(huì)，因建筑項(xiàng)目建設(shè)投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，同時(shí)受政策、地理環(huán)境、人文環(huán)境等多方影響，實(shí)際管理和控制難度很大，需要大家一起努力。