完善中國房地產業城市政府管理的對策

摘要：針對中國房地產業發展中所出現的諸多問題，本文提出了解決房地產業城市政府管理的對策建議，文中分別從加強城市政府的自身建設、改革房地產業管理體制和完善房地產業管理制度等多個方面進行了闡述和分析，以完善城市政府管理定位的不當。

關鍵詞：房地產業；對策建議；城市政府管理；管理體制；管理制度

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

1、引言

當前中國房地產業發展中所出現的諸多問題，基本上是由于城市政府管理錯位、越位和缺位引起的，而城市政府管理房地產業之所以會出現定位不當的問題，有城市政府主觀上的原因，也有房地產業管理體制與制度客觀上的原因。因此，要實現房地產業與城市的協調發展，則必須對癥下藥， 針對中國房地產業城市政府管理存在的問題，作者給出了幾點對策，希望能夠幫助中國房地產業持續發展。

2、加強城市政府的自身建設

2.1端正城市政府的管理理念

城市管理理念是城市管理的核心和靈魂，是城市管理者心中所秉承的管理思想、管理意識和管理觀念的總和。當前城市政府管理房地產業存在著官本位意識和以權謀取政府自身利益的落后管理理念，這必然會導致城市政府管理錯位、越位和缺位行為的產生，因此，要解決我國城市政府管理房地產業所存在的問題，首先必須從思想根源上端正城市政府的管理理念[1]。

城市政府應該樹立大公無私、勤政為民的城市管理觀。因此，城市政府應建立起以下幾種管理觀，第一，民本管理觀，這就要求城市管理以民為本。第二，建立廉潔管理觀，廉潔管理觀是大公無私、勤政為民的必要保證。第三，建立服務管理觀，管理服務觀是大公無私、勤政為民的集中體現，是與管理權力觀相對的新型城市管理理念。

2.2接受窮人經濟學的理論指導

效率和公平是一對矛盾體，既然市場的目的在于效率，那么政府的存在就必須要面對公平。因此，政府的重要任務就是維護社會公平，防止社會因貧富差距過大而導致的社會不穩定，完善社會保障體制，關注弱勢群體，同時維護最廣大社會公眾的基本權利。我國是社會主義國家，應該選擇代表廣大人民群眾的經濟理論體系作為指導理論，具體地說，應該接受窮人經濟學的指導，城市政府就能糾正認識上的誤區，重新回到正確的軌道上來。

2.3明晰城市政府的管理職能

我國城市政府管理房地產業出現錯位、越位和缺位現象，一個重要的方面就是城市政府對自己承擔的職能不明晰，因此必須合理界定城市政府的管理職能，使城市政府明白在哪些方面應該有所為，在哪些方面應該有所不為[2]。

由于城市政府以公共管理為主，它必須對公共經濟相互關系的整合、調節起作用，因而它必須增加企業所沒有的規范、治理、服務職能。同時城市政府管理與完全的中央政府宏觀管理又有所不同，城市功能決定它是一個超級經濟實體，城市政府管理必須有保證和提高城市經濟效益的任務。因而城市政府管理職能中還必須加入經營這項職能。

3、改革房地產業管理體制

我國房地產業管理體制存在管理職能劃分不明、管理部門之間職能不協調統一以及缺乏制約機制等弊端，從而導致城市政府管理房地產業出現諸多問題，因此，要完善房地產業的城市政府管理，必須改革現行房地產業管理體制。

3.1房地產業管理體制的改革目標與思路

針對我國房地產業管理體制存在的問題，房地產業管理體制的改革目標，就是要通過合理設置房地產業的管理組織機構，明確各組織機構的管理職能，做到各管理職能部門之間既相互分工，又相互協調，還能形成一定的權力制衡關系，從而提高房地產業的管理效率，實現房地產業與城市的協調發展。

房地產業管理體制改革的思路是分權管理，權力相互制約。防止權力過分集中引起權力腐敗。權責對等，權力清晰劃分。避免權力劃分不清導致管理的低效率。建立社會參與和監督體系，保證社會公平[3]。

3.2房地產業管理體制的改革模式設計

根據房地產業管理體制改革的目標和思路，本文提出一種由中央政府、城市政府和社會組織分權管理的房地產業管理體制。首先，實行國有土地資源管理部門的中央垂直管理。其次，在城市政府下設城市規劃局、城市房地產管理局和城市公共住宅管理局。另外，成立三個社會組織一個是城市建設規劃咨詢協會，主要由各方面專家和城市居民代表組成，參與城市規劃的聽證和執行監督，另一個是失地農民和拆遷戶維權協會，主要由當事人代表和律師組成，參與農地征用和拆遷的補償、安置協調及土地用途的監督。第三個是低收入群體住房保障協會，由城市低收入群體的代表組成，參與城市公共住宅的分配和管理。

4、完善房地產業管理制度

房地產業管理制度是房地產業管理組織行使管理職權時的行為規范，也是城市政府管理房地產業的具體方法。只有完善了房地產業管理制度，才有可能真正完善房地產業的城市政府管理。

4.1完善城市土地收益分配制度

城市宏觀級差地租是指從全國范圍內的城市之間比較而論的地租，它包括城市區位、城市功能和城市規模個成因所構成的級差地租。根據城市宏觀級差地租的成因分析，區位成因為自然因素，應上交土地所有者——中央政府，功能成因以及規模成因均屬增加投入的結果，而這種增加投入一般來自三個方面中央、城市和企業。

4.2建立城市土地利用規劃公眾參與制度

現行的城市土地利用規劃制度主要存在三個方面的問題。第一，方法落后，缺乏科學預見性。第二，封閉操作，缺乏公正性。第三，沒有單獨立法，法律效力不強。其中關鍵是要解決好第二個方面的問題，因為只要解決好了城市土地利用規劃的封閉操作問題，在其帶動下，其他兩個方面的問題也就迎刃而解了。建立城市土地利用規劃公眾參與制度要遵循以下原則：一是公平、公正的原則。二是公開的原則。三是自愿參與的原則。

4.3規范農地征用制度

為了防止國家權力不當侵害私權，各國都設專門法律，以維護公共利益目的作為征用土地的唯一正當理由。同時為了防止解釋不當，導致征用權濫用或不當地限制征用行為，各國對公共利益都作了具體的規范。我國可以采取概括兼列舉式的做法，將公共公益性用地界定在以下范圍國防、軍事用地、城市基礎設施用地，包括供水、燃氣、供熱、公共交通、環境衛生、道路廣場、綠地等的用地國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。

4.4改進城市土地供應制度

嚴格限制協議出讓土地的范圍。協議形式出讓土地使用權，主要體現對用地者的照顧，在一般地價水平上給以很大的優惠。但這種優惠的面不應鋪得太大，因為首先，城市土地協議出讓的市場透明度不高，隨意性較大，缺乏競爭機制，出讓價格脫離市場調節的作用。其次，協議形式出讓土地使用權，價格水平偏離市場水平較大，容易擾亂市場最后，協議形式出讓土地使用權，極易誘使一些用地者在協議過程中大做文章，或在得到土地使用權后，進行炒作或隨意改變用途和規劃，謀取暴利，有違市場公平的原則。

5、結束語

針對城市政府管理房地產業出現的問題及原因，提出了相應的對策來完善中國房地產業的城市政府管理。而具體到房地產業的城市政府管理，這既是一個實際操作問題，也是一個理論研究問題，而且是一個與中國國情緊密相關的問題，目前世界上沒有任何現成的理論可以照搬過來直接應用，因此還需進行持久深入地研究。

參考文獻

[1]孟曉蘇，中國房地產業發展的理論與政策研究，北京經濟管理出版社，2002年，第1版

[2]董藩、張奇、王世濤，房地產經濟概說，大連東北財經大學出版社，2001年，第1版

[3]曹振良，房地產經濟學通論，北京北京大學出版社，2003年，第1版