淺論房產稅稅收籌劃

一 我國現行房產稅的主要特點

1 房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象是房屋。

2 房產稅的征稅范圍限于城鎮的經營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋征稅，對建在農村的房屋不管是否用于經營，都不征稅。

3 房產稅根據房屋的經營使用方式規定不同的征稅方法。對于自用的房產，按房產的計稅余值，稅率1.2％，對于出租的房產，按租金收入征稅，稅率12％。

房產稅的這些特點，為房產稅提供了一定的納稅籌劃空間。

二 房產稅稅收籌劃空間

(一)從征稅范圍進行籌劃

按照稅法規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。這意味著，在這范圍之外的房產不用征收房產稅。因此對于一些農副產品企業，生產經營往往需要一定數量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在城郊附近的農村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經營影響不大，這樣每年就可節省這筆費用。

(二)從計稅依據進行籌劃

房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入，因此根據房產的用途可以分別進行籌劃。

1 自用房產的稅收籌劃

自用房產的房產稅是依照房產原值一次減除10％－30％后的余值計算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產的概念、范圍，合理減少房產原值。

(1)合理劃分房產原值

稅法規定，“房產”是以房屋形態表現的財產。獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在會計核算時，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，單獨列示，分別核算。

(2)正確核算地價

稅法規定，房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算，而《企業會計準則第6號——無形資產》規定，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。也就是說對自建、外購房屋業務，均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算，“固定資產”科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。因此，企業在外購土地及建筑物支付的價款時，一定要根據“配比”的原則，合理分配建筑物與地價款，分別進行帳戶處理。

(3)及時做好財產的清理登記工作

企業在生產經營過程中，難免會出現財產損毀、報廢和超期使用等情況的發生。企業一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備運行情況，做好財產清理登記工作，并及時向稅務機關報批財產損失，以減輕稅負。

(4)轉變房產及附屬設施的修理方式

稅法規定，對于修理支出達到取得固定資產時計稅基礎50％以上，或修理后固定資產的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產的計稅基礎。因此，我們在房產修理時，將房產的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產的計稅基礎，從而相應減少房產稅稅負。

2 出租房產的稅收籌劃

按照稅法規定，房產出租的，以房產租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入。

目前企業出租時不僅只是房屋設施自身，還有房屋內部或外部的一些附屬設施及配套服務費，比如機器設備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施并不征收房產稅。因此我們在簽訂房屋租賃合同時，應合理、有效分割租賃收入，將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入，以減輕房產稅的稅負。

(三)從計征方式進行籌劃

房產稅的計稅方式有從價計征和從租計征，從價計征是按房產計稅價值計征，稅率為1.2％，從租計征是按房產的租金收入計征，稅率為12％。隨著經濟的發展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，則其帳面原值很低，這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負重。因此，要轉變租賃方式，變從租計征為從價計征。

(1)將出租變為倉儲管理

出租房屋合同屬于從租計征的房產稅范圍，但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產范圍。雖然，租賃與倉儲是兩個不同的概念，租賃只需提供空房就行了，不對存放的商品負責；而倉儲不僅需要添置設備設施，配備相關的人員，還要對存放的商品負責，從而增加人員的工資和經費開支，但這些開支還是遠遠低于節稅數額，扣除這些開支后，企業還是有可觀的收益的。

(2)將出租變為承包

根據稅法規定，如果承包者或承租者未領取任何類型的營業執照，則企業向其提供各種資產收取的各種名義的價款，均屬于企業內部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人聘為經營者，將房屋出租行為變為自辦工廠或商場再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產就可以按從價計征，這樣就可以避免較高的房產稅。

(四)從優惠政策進行籌劃

房產稅作為地方稅種，稅法規定了許多政策性減免優惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業大修理停用在半年以上的房產，在房屋大修期間免征房產稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關稅務機關申請減征或免征應征稅額等等。作為企業，應充分掌握、利用這些優惠政策，及時向稅務機關提出書面減免稅申請，并提供有關的證明，爭取最大限度地獲得稅收優惠，減少房產稅的支出。

三 房產稅稅收籌劃中應注意的問題

稅務籌劃可以給企業帶來節稅利益，但同時也存在著相應的風險。房產稅的稅務籌劃風險主要是：政策、經濟環境變化風險、稅務行政執法力度導致的風險、財務管理和會計核算風險等等。因此，企業要注意以下問題：

1 稅收籌劃應以合理合法為前提。不可盲目的鉆法律的空子，因此在進行房產稅稅收籌劃時應堅持依法原則，密切關注房產稅等相關稅收法律政策變動，結合企業自身的實際情況，綜合衡量稅務籌劃方案，才能達到預期的效果和目標。

2 稅收籌劃必須遵循成本一效益原則。在籌劃稅收方案時，不能過分地強調稅收成本的降低，而忽略了因該方案的實施會帶來其他費用的增加或收益的減少，使納稅人的絕對收益減少。

3 稅收籌劃應重視會計與稅收差異。特別是房產稅屬地方稅，稅收政策具有一定的彈性空間，稅務機關在稅收執法上擁有較大的自由裁量權。因此，在進行稅收籌劃時，一方面規范會計核算基礎工作，提高會計核算質量，按時申報納稅。另一方面要加強與稅務機關的聯系和溝通，爭取在稅法的理解上與稅務機關取得一致，特別在某些模糊和新生事物上的稅收處理能得到稅務部門的認可。

綜上所說，房產稅的稅收籌劃是一項較為復雜的工作，我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活的加以運用，同時結合企業實際情況，綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負效應，進行整體籌劃，尋求最佳方案，以達到企業整體效益最大化。