論中國的房地產(chǎn)風(fēng)險及其防范

《辭海》對風(fēng)險一詞的解釋是：人們在生產(chǎn)建設(shè)和日常生活中遭遇能導(dǎo)致人身傷亡、財產(chǎn)損失及其他經(jīng)濟損失的自然災(zāi)害、意外事故和其他不測事件的可能性。簡單地說，風(fēng)險就是可能發(fā)生的危險。所謂風(fēng)險防范，就是對可能發(fā)生的危險有預(yù)防、預(yù)備或戒備的心理與措施。對于高投入、高風(fēng)險和高回報的房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)的風(fēng)險究竟來自哪里，有哪些風(fēng)險，防范的措施有哪些?這是值得業(yè)界關(guān)心和研究的問題。

一 政策法規(guī)風(fēng)險及其防范

1 房地產(chǎn)開發(fā)中的政策風(fēng)險。城市規(guī)劃的變動，對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的、以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)項目商品的價值和價格都會產(chǎn)生影響。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響主要是由容積率變化、建筑覆蓋率變化、用途的相容性三方面原因引起，其負面影響是給房地產(chǎn)項目開發(fā)商帶來經(jīng)濟上的損失。

此外，房地產(chǎn)項目的周圍環(huán)境發(fā)生變化會影響該房地產(chǎn)項目商品的價值和價格。區(qū)域發(fā)展風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面，一是鄰近地區(qū)中社會、經(jīng)濟、文化和各類設(shè)施的變化，二是類似地區(qū)經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展。這一方面有可能形成區(qū)域經(jīng)濟規(guī)模協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補，共同繁榮，另一方面也有可能分散購買力，使項目競爭力下降。因此，開發(fā)商要獲得最大利益、避免風(fēng)險，應(yīng)該及時獲取準(zhǔn)確的政策信息、城市規(guī)劃信息和區(qū)域發(fā)展信息。

2 行政法規(guī)風(fēng)險及防范。我國房地產(chǎn)業(yè)的法律和行政法規(guī)，內(nèi)容繁雜，專業(yè)性強。作為房產(chǎn)商，不僅要熟悉和掌握房地產(chǎn)專業(yè)法律體系，還必須諳熟相關(guān)的行政法規(guī)。否則，處理不當(dāng)，行政法律風(fēng)險可能伴隨房地產(chǎn)開發(fā)商左右。

首先在項目前期階段，如果房產(chǎn)商、開發(fā)商不具備法定設(shè)立條件或未取得資質(zhì)等級證書或超越資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)經(jīng)營，將面臨不能合法開發(fā)或被嚴厲處罰的后果。其次，如果規(guī)劃不合法，無規(guī)劃手續(xù)或未按規(guī)劃進行建設(shè)，將會引起行政訴訟，被法院裁決為違法違規(guī)，并承擔(dān)法定后果。在開發(fā)實施以及竣工驗收階段，也會遇到違法發(fā)布虛假廣告、不移交建設(shè)項目檔案等政策法規(guī)風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)開發(fā)中的多種金融政策風(fēng)險。首先是金融政策變化風(fēng)險。政府改變金融政策，控制新增信貸總量的增長，銀行就要加緊控制房地產(chǎn)貸款資格審查，壓縮信貸總量，從而增加了房地產(chǎn)貸款的難度，使項目成本增加或無法進行。其次是銀行貸款風(fēng)險。房地產(chǎn)的開發(fā)與施工及購買，離不開銀行貸款的支撐，銀行的貸款政策和監(jiān)管房地產(chǎn)項目資金使用情況，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)起著非常重要的作用，不僅影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，也影響購買力。銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間也存在著互相依存、互相博弈的關(guān)系。

二 市場風(fēng)險及其防范

1 房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道及風(fēng)險防范。房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道是房產(chǎn)商生存發(fā)展的重要支柱。合理確定資金需要量，認真選擇籌資來源，適時取得資金保證資金投放，合理安排資本結(jié)構(gòu)，保持適當(dāng)?shù)膬攤芰Γ@些都是房產(chǎn)商良性循環(huán)的前提。

首先是銀行信貸資金。銀行貸款可以通過土地使用權(quán)抵押、自有財產(chǎn)抵押和擔(dān)保等方式取得。目前，對于大部分資金來源于銀行貸款的房地產(chǎn)項目，融資方式趨于單一化。如果銀行拒絕對項目貸款，項目無法取得預(yù)期的資金源，項目將難以為繼。如果開發(fā)商在貸款過程中違約，其信用和信譽會降低，不但下期項目的開發(fā)將無法有效籌集資金，還將造成社會信用缺失，損害了開發(fā)商的長遠利益。如果為了貸款而按“潛規(guī)則”辦事，搞腐敗，則嚴重破壞市場秩序，增加市場交易成本，敗壞市場純潔風(fēng)氣。其次是非銀行金融機構(gòu)資金。非銀行金融機構(gòu)主要有信托投資公司、租賃公司、保險公司、證券公司、企業(yè)集團的財務(wù)公司等。它們資金雄厚，具有承銷證券及融資融物的正當(dāng)渠道和強大潛力。另外，房地產(chǎn)投資基金也是一種利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。而目前建筑市場競爭激烈，許多有經(jīng)濟實力的承包商愿意用各種方式合作融資以爭取建設(shè)項目。雖然現(xiàn)在建筑商墊資開發(fā)成為國家宏觀調(diào)控的重點，但其靈活的互利互惠的合作融資方式更受青睞，更能降低開發(fā)商風(fēng)險。

2 資金鏈斷裂風(fēng)險。持續(xù)經(jīng)營的開發(fā)商，要求其資金鏈條貫穿始終、循環(huán)反復(fù)、流暢運動、避免斷裂。因此，在合適的時機選擇合適的融資方式尤為重要。既要籌得充分的資金，保證資金鏈條的流暢運轉(zhuǎn)，也要合理衡量融資規(guī)模，避免過度融資帶來的成本。一般來說，資金的可得性、穩(wěn)定性較高，相應(yīng)的融資成本就高，關(guān)鍵要權(quán)衡企業(yè)的資金成本與融資收益。在項目準(zhǔn)備階段，貨幣資金的功能就是項目啟動的儲備資金；在生產(chǎn)階段，儲備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金；在銷售階段，成品資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。

為避免資金鏈斷裂，應(yīng)從兩個方面解決資金壓力問題：引進外部資金和增加銷售收入。由于引進外部資金“借殼上市”、減少成本開支這兩個解決方法難度較大，最有效的辦法是增加銷售收入，從此入手，在此之中，才是解決資金壓力的最佳途徑。促銷，實現(xiàn)機會較大，可以加大促銷力度，例如打折、送禮、增加產(chǎn)品附加值等，加速資金回籠，這是解決資金壓力、度過樓市寒冬的最佳途徑。

3 地價風(fēng)險。開發(fā)商在競爭取得土地的過程中土地成本步步高升，從而導(dǎo)致開發(fā)商加大前期投入，產(chǎn)生資金風(fēng)險。即使開發(fā)商降低利潤率，依然要保持合理的利潤率來對抗高投資的風(fēng)險。如此情況很大程度上要通過營銷策劃提高單價，這是開發(fā)商不得已而為之的必須手段。而高價拿地后擠壓開發(fā)商利潤，如果此時房地產(chǎn)價格波動較大，企業(yè)抗風(fēng)險能力不足，就會危及到企業(yè)生存。但有時在投資大氣候不利的情況下，企業(yè)家憑借敏銳的觀察力及對目標(biāo)市場的準(zhǔn)確分析，透過短暫的表面現(xiàn)象，認準(zhǔn)了該目標(biāo)市場的未來形勢，在別人躊躇不前的時候，毅然踴躍投入，最終也能取得巨額風(fēng)險收益。

三 投資決策風(fēng)險及其防范

1 充分利用房地產(chǎn)市場風(fēng)險。投資決策要從項目開發(fā)位置風(fēng)險及開發(fā)時機風(fēng)險等多方面考慮。例如某市需建一所學(xué)校，因地處鬧市，場地狹窄，施工制約因素眾多且嚴重，在投標(biāo)準(zhǔn)備階段，企業(yè)利用管理能力對項目地點進行客觀環(huán)境判斷分析，做好充分準(zhǔn)備，在開標(biāo)過程中，其他企業(yè)均不敢投標(biāo)，而該企業(yè)的投標(biāo)報價較之同類項目高出30％而中標(biāo)，充分的利用了自然環(huán)境風(fēng)險而取得好的收益。此外，還可以尋求合作，提高風(fēng)險承受能力。行業(yè)內(nèi)部的合作開發(fā)、互利互惠、風(fēng)險共擔(dān)是開發(fā)商選擇最多的一種方式，尤其是市場萎靡、樓市寒冬的時候，這是“過冬”的一個途徑與方式。

2 房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險的防范。任何一個企業(yè)，都有它自己的企業(yè)戰(zhàn)略與投資方向。這些戰(zhàn)略與方向的提出要靠一些直覺，這些直覺思維不依賴嚴謹?shù)臄?shù)理論證，而是以對問題全局的總體把握為前提，以直接的、跨越的方式獲取問題答案。如何防范投資決策的風(fēng)險，首先是風(fēng)險回避，但如果進行風(fēng)險回避也就喪失了從風(fēng)險中獲利的可能。其次是風(fēng)險控制，即合理確定項目投資目標(biāo)和項目投資的范圍。最有效的分解風(fēng)險的方法就是“不要將所有雞蛋放在一個籃子里”，即采取多樣化投資，就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上，可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場所等，以減少未來收益的不肯定性。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風(fēng)險就會降低，其本質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益彌補個別房地產(chǎn)低收益造成的損失，最終獲取一個較為均勻的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的要害是如何確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得既可降低開發(fā)風(fēng)險又可獲取較高的收益率。再就是損失控制，建立預(yù)警系統(tǒng)，預(yù)防損失。損失控制是一種主動、積極的風(fēng)險對策。損失控制包括：減少損失發(fā)生的機會，即損失預(yù)防；降低損失的嚴重性，即遏制損失加劇。

3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的規(guī)避。商業(yè)房地產(chǎn)，包括寫字樓、商鋪、工業(yè)項目、停車場和倉庫等，它的各方面特征與竣工以后即出賣所有權(quán)(產(chǎn)權(quán))的住宅有顯著的不同或差異。這些特征是：其經(jīng)營模式是個人或團體投資、開發(fā)并持有，保有所有權(quán)(產(chǎn)權(quán))；以出租獲取回報為主；產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流較穩(wěn)定；融資規(guī)模大；項目建設(shè)期和回收期長；風(fēng)險分擔(dān)等。商業(yè)地產(chǎn)，用于商業(yè)用途，而商業(yè)活動常有地段、類別、季節(jié)之分，所以把握投資區(qū)域、投資方向、投資時機尤為重要。商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險是清楚的。其特點所在，恰恰就是風(fēng)險所在。

4 房地產(chǎn)企業(yè)擴張風(fēng)險的防范。企業(yè)高速擴張的主要風(fēng)險就是臨時起意，只見前途光明、不見前途危險，對潛在的未知因素、陷阱、不可抗力或政策變化不予預(yù)計或無法預(yù)計。這些原因造成急噪冒進，盲目擴張求大，忽視技術(shù)基礎(chǔ)與供求規(guī)律，調(diào)研不充分，信息不對稱，財務(wù)安排隱患重重。從起初野心勃勃有進無退，到后來騎虎難下進退兩難。例如，某些城市不搞詳細的市場分析，一哄而上，競相開發(fā)高爾夫球場、高級別墅、度假村、摩天大樓等，給社會資源、國家財富、企業(yè)財力造成了難以彌補的損失。防范的要訣就是企業(yè)決策不能臨時起意，而要蓄謀已久，蓄勢待發(fā)；如果條件尚不具備或時機尚不成熟，就要忍耐等待。

四 目前房地產(chǎn)風(fēng)險管理的共性問題

目前中國的房地產(chǎn)業(yè)，不論哪個城市，哪家公司，在風(fēng)險管理與風(fēng)險防范上面都不同程度的存在這樣的問題：沒有建立健全企業(yè)風(fēng)險防范系統(tǒng)，沒有聘請專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)人員對企業(yè)風(fēng)險進行主動、系統(tǒng)的管理活動；企業(yè)的風(fēng)險管理是一種被動的管理，企業(yè)缺乏風(fēng)險意識，不會主動對本企業(yè)主要風(fēng)險進行風(fēng)險識別、評估、管理和控制；企業(yè)中的風(fēng)險管理活動往往是瞬間或間斷性的，意識到了就進行管理，事后則得過且過；缺乏對風(fēng)險進行定期的復(fù)核和評估，降低了企業(yè)適應(yīng)環(huán)境變化和規(guī)避風(fēng)險的能力。

由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險的影響和后果缺乏足夠的認識，風(fēng)險觀念十分淡薄，難以適應(yīng)市場經(jīng)濟的環(huán)境。企業(yè)要提高抗風(fēng)險能力，必須提高風(fēng)險意識，將風(fēng)險管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中。同時應(yīng)建立行業(yè)風(fēng)險管理組織，配備專業(yè)專職人員，建立行業(yè)風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，及時收集風(fēng)險信息，進行風(fēng)險預(yù)測、識別、評估、管理和控制，以便利用科學(xué)的風(fēng)險管理機制，動態(tài)地防范各類風(fēng)險。

總之，風(fēng)險中蘊藏著獲利的機遇，有如深山探寶，不跨越荊棘叢生的羊腸小路或險象環(huán)生的機關(guān)陷阱，就無法取得寶藏。風(fēng)險因素是客觀存在的，也是可以防范、避免或減輕的，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險有預(yù)防、預(yù)備或戒備的心理與措施，事先預(yù)備，事中化解，事在人為，或改變風(fēng)險性質(zhì)，或化解風(fēng)險危害，就能化險為夷，轉(zhuǎn)危為安。