房地產公司的項目管理和成本控制探究

摘要：在房地產業競爭日趨激烈和國家房產調控政策日趨向緊的背景下，房地產業的利潤來源逐漸回歸到項目管理和成本有效控制上來。本文結合房地產項目的特點，分別從項目前期的規劃設計、項目招投標、減少變更簽證和工程后評估等方面探討了房產公司如何做好項目管理和成本控制，希望為促進房地產業健康發展提供一些思路。

關鍵詞：房產公司；項目管理；成本控制

我國的房地產業在經歷燥熱的躍進式發展后，在國家日益加強房地產調控的政策干預下正逐漸回歸到理性階段?？梢韵胍姡康禺a業在近十年的高速發展后，參與房地產活動的市場主體已趨于飽和，營銷模式和服務產品也已接近同質化，因此，對房產企業來說，要想繼續保持企業自身的競爭力和盈利水平，必須轉向更加精益的項目管理和成本控制上來。房產項目從論證立項到項目實施涉及到眾多流程，倘若不對各個流程進行有效干預，那么基于項目管理上的成本控制將面臨失控的風險，這都有賴于強化項目的有效管理來解決。本文筆者結合房產管理實戰經驗，提出了一些項目管理和成本控制的切入點供參考。

一、項目前期論證規劃階段的成本控制

房產項目前期的論證規劃對項目整體的成本有著牽一發而動全身的決定性影響。據測算，項目前期及設計階段的成本控制最終影響了80%左右的工程造價。而且一旦項目設計確定下來并動工，工程中后期很難再進行整體性的更改，甚至許多環節無法進行局部調整，倘若必須進行再調整勢必平添成本。因此，項目前期的論證規劃階段進行成本干預非常重要，工程項目負責人員必須要高度重視項目設計，前瞻性地進行工程項目的設計規劃，在確保工程項目質量的前提下優化工程造價。具體做法一是在設計階段初期應引入有效的監督和制約機制。如可以嘗試業主在和工程設計單位簽訂設計合同時，明確告知對方還會另行聘請有設計資質的設計人員進行基于成本方面的設計優化以作對比，如若優化方案與原設計相比在合理控制范圍內，則產生的優化費用由業主自行負擔；若有出入則由設計單位負擔，這樣以合同條款的形式督促設計單位認真履行職責，通過施加壓力以盡可能按照成本優化方案進行設計。二是參考同行業做法和市場動態，如了解同行業設計時每平米造價指標、材料使用情況和采購渠道等，通過對比分析確定自己在設計成本上的拿捏尺度和底線。三是在設計單位篩選中引入招標程序，通過面向行業招標一是吸收更優的設計方案，二是壓低工程造價。

二、真正落實招投標工作

在工程領域，招投標是降低工程造價的重要方式。但是目前招投標市場存在的問題是施工中為求項目快速推進而留給招投標的時間過短，或因設計上的頻繁修改導致中標價格的臨時改變，造成中標價格底線的變化。分析來看，招投標過于倉促很容易影響整體的招標質量?？紤]到目前許多房產公司基于資金成本的壓力，無法避免因趕工期而忽視或草草對待招投標環節現象，因此只能通過業主和相關部門以提高設計前瞻性來努力克服，爭取設計一次定型；臨時修改設計的最大弊端是已定部分的中標價格需要重新報價，這不但會導致工期延誤，還會出現原中標單位以因為已進駐施工占據了有利地位為要挾，在重新報價時進行“敲竹杠”以抬高施工費用情況。因此，解決此類問題必須聘請專業資質設計單位進行設計，確保設計質量，減少工程變更。至于如何有效地開展招投標工作， 可從以下幾個方面著手：一是對施工單位資質進行嚴格審查，重點考察施工單位技術實力，成功案例和品牌信譽度和行業影響力等，杜絕技術水平差、資質缺乏、信譽差的施工單位混入投標單位行列。二是嚴格掌握工程招標條件，認真編制標書，做好評標定標工作，如可采取邀請招標以提高競爭度。招標書條款應嚴謹、準確和全面，尤其是工程造價及相關費用應盡量羅列細致，不留回旋余地。三是合理低價中標。招標單位應對項目價格底線做大大致了解，避免投標單位以低于成本價惡意競標。四是在中標后，簽訂合同條款應嚴謹、細致， 明確雙方責任義務，避免出現責任糾紛。

三、有效控制工程中出現的變更

變更簽證是工程中經常出現的問題，一旦工程出現變更簽證麻煩，將干擾到工程的進度和成本預算。因此，如何對變更簽證進行有效的控制，必須是工程施工單位必須提前考慮到的。分析來看，變更簽證出現問題除人為因素外，最主要還是施工流程出現障礙，必須通過建立完善的流程管理制度，以最大限度地避免因溝通不暢等引起的錯算、多算失誤。具體而言要從以下幾方面著手：一是加強現場施工管理人員、工程技術人員的成本意識、質量意識和嚴謹求實的工作作風，要求他們在積極協助、配合監理工程師做好工程質量、工期、安全監督的同時， 充分認識到成本節約的重要性。二是盡量減少設計變更。工程管理部門人員應切實履行監督職能，按照合同約定要求督促設計公司履行設計質量承諾， 避免或減少設計失誤或不合理設計問題。另外，業主方還可以指派工程造價管理專業人員常駐施工現場， 隨時掌握、控制工程造價的變化情況，對工程流程進行監控干預，防止滯后性造成損失。

四、嚴格現場簽證管理

現場簽證是工程建設過程中的一項經常性工作，我國目前建筑工程領域普遍存在著由于現場簽證的不嚴肅性給工程結算帶來的麻煩問題， 許多問題甚至造成重大的經濟損失。嚴格現場簽證管理可以以下幾個方面著手：一是借助公司層面的制度和流程控制，使成本、技術、工程始終處在健康的運行當中，并對各個環節做到監督。二是工程技術部門、財務部門、監督部門和專司工程造價核算的部門等要通力合作。根據“木桶原理”，相互密不可分的一個整體倘若出現一個局部的缺位，都必將殃及整個群體。工程項目就是多個相互聯系的部分共同組成的一個整體，在成本控制上各個部門應加強合作，不互相拆臺。工程技術部門做好技術建立和核定；財務部門要與工程造價部門協同做好項目預決算和資金合理調撥；工程造價部門要與工程技術部門進行溝通，嚴格工程造價的核算；工程監督部門要及時跟進，對項目各個流程做到監督，尤其是工程造價的預決算監督。只有各個相關部門做好各自工作的同時，加強部門間的協調配合，才能通過互相制約，使工程中出現的問題及時發現并及時解決，防止工期延誤或返工造成的成本平添。

五、重視工程后評估工作

工程后評估工作是一個工程項目組實現工程成本控制必須完成的程序。后評估工作主要是在項目竣工結算審核的基礎上，將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫，為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考，同時還可作為總公司進行項目部績效考核的依據。后評估還存在一個意義是會同工程項目各個部門及時總結項目管理與工程造價控制過程中存在的問題和教訓，便于為今后做出改進方案以更好地對下一次項目管理與工程造價進行控制提供依據。由此看來，工程后評估重在總結經驗，查找不足，為后面提升工程管理水平打基礎，這也是一個成熟的工程建筑企業必須做的一件事。

六、結語

房地產公司的項目管理和成本控制是個復雜的系統的工程，涉及到前期的設計論證到施工中出現的變更簽證再到后期的后評估，要提高工程項目的管理水平和成本的控制水平，也必須從以上幾個方面著手。我國政府對房地產市場調控的力度日益加大，房地產發展日漸步入理性化，因此加強房地產項目管理和成本控制既是政府調控的題中之義，也是加強提升自身競爭力的必然。

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