我國房地產物業管理的發展趨勢研究

【摘要】隨著我國社會經濟的迅速發展，在房地產迅速發展的過程中，物業管理做為一個新興的服務行業，經過不斷的探索和實踐，其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景日益顯著。與此同時，由于相關因素的影響，以至于物業管理在日常經營的過程中仍存在大量的問題。在此，本文針對我國房地產物業管理中存在的問題及其今后的發展趨勢，做以下論述。

【關鍵詞】房地產 物業管理 存在問題 發展趨勢

隨著我國社會的迅速發展，物業管理不僅關系到人們的日常生活，同時還涉及到我國社會的發展及社會主義的建設，因而在我國發展的過程中有著極其重要的作用。然而在實際發展中，物業管理作為新興的行業，在管理中仍存在著許多不足，與此同時，加上人們對物業管理沒有形成正確的認識，因而在一定程度上阻礙了物業管理的發展。在此，本文針對物業管理中的相關問題及其今后的發展，做以下探討。

一、物業管理行業的現狀及存在的主要問題

物業管理不僅關系著人們日常生活的正常秩序，同時還關系著社會的發展，因而在城市發展有著舉足輕重的作用。然而在其實際發展中，由于各個方面的影響，以至于物業管理無法順利的進行。而在其影響中，主要包括以下幾個方面：

（一）服務意識薄弱

在物業管理的過程中，其核心是與業務進行合理的溝通，在取得業主認可的前提下，與業主簽訂相應的服務合同，從而形成合作關系。然而，在實際發展中，多數物業管理以“主人”的身份自居，且在管理的過程中，沒有認識到服務的重要性，同時也就無法在服務的過程中找準自己的服務位置。其主要表現在以下幾方面：首先，多數物業服務質量不高，且在收費服務的過程中，存在著嚴重的惡性循環現象，且收費服務態度惡劣。其次，在物業管理中，服務人員的素質參差不齊，同時因不滿足于物業的低薄薪水，因而在工作的過程中，無法全身心的投入。最后，物業管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在發生糾紛時，管理人員之間往往會出現推卸責任的現象。

（二）缺乏完善的物業管理機制

在我國現有的物業管理公司中，多數是開發商自己成立后連帶進來的，因而在服務的過程中，缺乏完善的物業管理機制。與此同時，物業管理人員在與業主溝通時，往往會出現“強賣”“強收”等現象。由此，不僅損害了業主的利益，同時還嚴重影響了物業公司的形象。

（三）物業管理隊伍素質偏低，人才短缺

物業管理作為一新興行業，在我國社會發展的過程中，沒有相應的人才儲備，因而在服務管理的過程中，隊伍的整體素質不高。在一些中小城市，一些物業人員往往由進城務工的人員充當，不僅沒有國家頒發的職業資格證書，同時還缺乏相應的管理經驗及管理理念。由此，不僅影響了物業管理的整體形象，同時還阻礙了物業公司的發展。

二、物業管理行業的發展對策

加強物業管理，不僅能為其物業管理的發展奠定基礎，同時還能使人們享受優質的服務，因而對人們的生活有著極其重要的作用。而在其加強的過程中，主要包括以下幾個方面：

（一）準確把握行業定位，為物業健康發展奠定基礎

在物業管理的過程中，物業與業主間是平等的關系，且雙方在合作的過程中，本著公平、公正及自愿的合作原則進行合作。由此，就需要物業管理人員在日常服務的過程中，能夠準確的把握自身的行業定位，同時能夠在服務的過程中，找準自己的位置，以便與業主交流時，準確的把握業主的心理需求。

（二）建立適宜物業服務企業發展的新型有效的運行機制

完善物業管理運行機制，建立社會化、專業化、市場化的物業管理運行機制，主要采取如下措施：實行早期介入，推行招投標制度，建立和完善物業管理市場的競爭機制，有效的遏制建管壟斷的局面。

隨著房地產業競爭日趨激烈，社會的專業分工越來越細，地產商和物業服務企業強強聯合的局面正在被人民群眾接受，這樣既促進了地產商的房屋銷售，又為規范化、專業化、信譽好的物業企業提供了良好的發展機會。《物業管理條例》三十二條規定：“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。”物業行業資質管理的準入制度，也將為規范物業市場起到積極的促進作用。物業管理在經濟發達國家和地區是市場經濟的產物，競爭是物業管理得以生存和發展的活力所在。政府及行業主管部門要引進物業管理競爭機制，要勇于把符合招標條件的物業項目拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭，加速物業市場的培育和發展。要加快制定物業管理行業競爭規則，實現物業管理競爭的有序化、規范化。

（三）加快人才培養，為物業管理發展提供人才資源

《物業管理條例》第三十三條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。然而，在我國物業管理實際發展的過程中，由于受多方面因素的影響，以至于多數管理人員沒有獲得職業資格證書。由此就需要物業公司在發展的過程中，能夠加快人才的培養，以便為公司今后的發展做好鋪墊。而在其培養的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，物業公司負責人應適時的組織人員進行思想道德培訓，使其在原有的基礎上加強自身的道德修養，從而提高自身的服務意識。其次，組織管理人員不斷的學習先進的物業管理水平，使其在原有的基礎上創新自身的管理模式，同時以完善、優質的服務與業主進行交流。再次，物業公司可以通過招聘的方式，為公司發掘人才，同時可以組織公司的人員進行培訓，待其通過職業資格證書后簽訂就業合同。最后，公司在發展的過程中，應進行公開競爭，以便公司的有志之士能夠通過自身的努力找到合適的職位。

（四）走物業管理規模化發展之路

物業管理是微利行業，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，許多物業服務企認識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。為擺脫困境，在守住“根據地”的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現規模效益。這從客觀上要求物業服務企業必須走規模化、集團化之路。為此，有關部門應制定相應政策，啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業服務企業進一步發展壯大，治理一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業服務企業，最終實現強強聯合，形成正規化物業管理集團。

區域化管理是物業管理的方向。政府行政主管部門應統一規劃， 按照行政區域設定范圍實行物業管理。以城市規劃的自然區域為基礎，以有利管理、工作、生活為原則，以提高城市整體管理水平為目的設定若干個物業區，化分散為集中管理，形成整體優勢，提高城市整體物業管理水平。

三、總結

綜上所述，隨著我國社會的發展，物業管理應在原有的基礎上創新自身的管理模式，同時應通過相應的培訓來提高管理人員的自身素質。此外，物業管理人員在日常服務的過程中，還應結合著業主的實際需求，制定出合理的管理模式，管理人員還應本著工作負責的態度，將管理條例中的各個條款進行落實。只有這樣，才能提高物業管理的服務質量，從而為其今后的發展做好鋪墊。

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作者簡介：杜育眾（1973-），男，福建南安人，經濟師，廈門市人居樂業物業服務有限公司部門經理，研究方向：房地產與物業管理。