貨幣政策對我國房地產市場調控有效性實證研究

【摘要】近十年來，房地產在市場化過程中出現了投資過熱、價格持續過快上漲的現象，影響到房地產業的健康發展并引發了一系列的社會、經濟矛盾，引起了政府的極大關注。為此，政府在近十年出臺了一系列調控措施，以期對房地產業的長期健康發展以及維持社會、經濟秩序帶來幫助。本文深入研究了貨幣政策與房地產市場價格波動的關系，這對于認清國家宏觀調控對我國房地產的影響，并采取適當對策穩定房價，具有重要的意義。

【關鍵詞】貨幣政策 房地產市場 市場調控

自從1998年實行住房分配貨幣化后，我國房地產業市場化運作正式開始。房地產業市場化運作順應了市場經濟發展要求，提高了城鎮居民住房條件。但隨之而來的是，房價亦在不斷地攀升。在21世紀的第一個十年間，住房問題成為一個備受關注的社會問題，也成為政府調控的焦點所在。自2004年起，國務院相繼出臺了多個引導和調控房地產市場發展的文件，并通過多次加息及提高存款準備金率緊縮銀根，旨在減少流入房地產市場的資金量，抑制房地產市場過熱的勢頭。那么，這些措施對我國房地產市場的調控是否有效呢？本文選取了1999年到2010年的數據進行實證研究，以期得出可供參考的結論。

一、問題的提出

自2003年以來，幾乎年年都有樓市調控政策出臺。盡管政府使用了一系列調控措施，包括綜合性政策、土地政策、財政政策、貨幣政策，但房價卻越調越高。在這些調控措施中，本文就一系列調控措施中的貨幣政策與房地產價格波動之間的關系進行實證研究。

二、實證分析

貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經濟活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調控利率的各項措施。本文將分別從調控利率對房價的影響和調控貨幣供給對房價的影響兩方面進行實證研究。

首先，分析調控利率對房價的影響。

利率選擇的數據是從1999年到2010年的全部利息的數據。從1999年一直到2007年3月18日幾乎沒有怎么調整，但是從2007年3月18日后直到2007年12月21日，利息調高了6次。之后在2007年12月21日到2008年9月16日，利息都維持在很高的水平。然而，從2008年10月9日后利息在短短兩個多月里調低了4次。可以看出，利息在2007年頻繁地調高，在2008年第四季度頻繁地調低。而觀察房價在2007年、2008年和2009年的變化，房價在2007年利率不斷調高的時候也不斷地上升，在2008年第四季度利率不斷地調低的時候，2008年和2009年的房價也依然在上升。由此可見，通過調控利率來調控房價幾乎是無效的。

其次，分析貨幣供應量對房價的影響。

貨幣存量構成按照變現能力的不同可以分為M0、M1、M2等不同層次。M0為現金；M1為狹義貨幣，包括活期存款或支票存款；M2為廣義貨幣，包括社會流通貨幣總量、活期存款、定期存款、儲蓄存款。本文研究的是宏觀金融問題，涉及實體經濟產出、價格等問題，貨幣供應量指標選擇M2。在房地產價格方面，本文選擇了70個大中城市的房地產價格指數。

分析X和Y之間的關系。由表1中M2變化指數X與房價變化指數Y做趨勢圖，通過趨勢圖可以看出X與Y各自呈規律變化，從散點圖可以看出X與Y基本上有較為明顯的線性關系。

可以看出，t檢驗通過臨界值(2.228)，變量顯著；F檢驗通過臨界值（4.96），所以X與Y顯著相關，方程有意義。DW值=1.05，說明兩變量成正相關；可決系數 R2幾乎等于1，擬合優度很好，回歸方程有效。

β1>0，說明M2變化指數與房價變化指數正相關。β1<1，房價變化指數增加0.325427%，M2變化指數上漲1%，說明M2變化速度快于房價變化速度。

由此可見，M2的變化和房價的變化成正相關，貨幣供應量的調控對房價的調控是有效的。

三、綜合分析

通過以上分別研究利率對房價的調控和貨幣供應量對房價的調控，我們可以得出利率的調控是無效的，而貨幣供應量的調控是有效的。而且，從M2變化指數和房價變化指數的高度擬合可以得出，之所以國家試圖通過一系列調控措施來調控房價，而房價卻越調越高，其中一個重要的原因就是貨幣的供應量連年猛增。貨幣增長過快有兩種后果。第一，貨幣量增長這么快，導致人們的通脹預期節節攀升，現在能抵抗通脹的東西很少，多數人只能買房子來抗通脹，所以房價也就跟著漲；第二，貨幣過多地投放必然導致物價上漲，但2000年以后的中國經濟已經由以前的短缺經濟變為供給相對過剩的經濟，多余的貨幣不會沖擊一般消費品，物價上漲更多地表現在資產價格領域，樓市成為這些多余的貨幣的主要發泄場所。

參考文獻

[1]胡慧萍.中南財經政法大學研究生學報2007 年第3 期.

作者簡介：林澤斌（1988-），男，廣東人，廣東商學院金融學院，研究方向：金融。