競爭模式轉變對我國房地產價格的影響

【摘要】本文分析了我國企業在當前國際貿易環境下選擇的競爭模式對上海廣州等一線城市房地產價格的影響。首先，在明確了進入WTO之后我國對外的貿易壁壘被迫要逐步消除的前提之后，分析了我國外貿企業將采用差別化專一化的模式代替成本領先競爭模式。其次，分析了廣州上海等經濟貿易發達城市在企業競爭模式改變后對人才流動和房地產需求的影響。最后，得出的結論就是企業競爭模式的改變導致了中高端人才的流入，一定程度上促進了經貿發達城市的房價上漲。

【關鍵詞】WTO 競爭模式 中高端人才 房地產價格

一、引言

中國加入WTO之后，以前經常發生的針對我國的歧視性政策和單方面制裁也會減少，也就是說外貿企業的生存環境會趨于穩定和公正。但是我國以前的關稅等對外貿易壁壘也必須順應世貿組織的要求而逐步消除，這就意味著以前我國的外貿企業的保護傘會逐漸消失，這就要求在不斷變化的國際貿易環境中，我國的外貿企業重新選擇自身的競爭模式，才能在國際化的市場環境中繼續生存下去。在企業選擇高技術含量的競爭模式后，以前勞動密集型成本領先的模式已經不再適應新的大環境，勢必會造成對中高端人才引進的大量需求。因此，就會有大量的中高收入人才涌入廣州上海等經濟發達城市。這部分人才的住房需求會對廣州上海等城市的房價產生什么影響呢？

二、分析

首先，我們來看一下競爭模式的種類。基本的競爭模式分為三種：

1.成本領先

是指企業決定成為所在產業中實行低成本生產的廠家。成本領先的模式要求一個企業是成本的領導者，而并不只是爭奪這個位置的若干廠商中的一員。而且成本領先并不是一朝一夕的成就，而是取決于企業日復一日對這一理念的貫徹，因為成本不會自動下降，也會偶然下降。它是艱苦工作和持之以恒的重視成本工作的結果。

2.差別化

差別化是指是指企業提供的產品與服務在產業中具有獨特性，即具有與眾不同的特色的一種競爭模式。采用差別化競爭模式的企業，可以很好的防御和抑制其他五種競爭的力量，獲得超過行業平均水平的利潤。可以在行業中形成障礙、降低顧客敏感度、增強討價還價能力和防止替代品的威脅。

3.專一化

是指主攻某個特殊的顧客群、某產品線的一個細分區段或某一地區市場。專一化能夠以更高的效率、更好的效果為某一狹窄的戰略對象服務，從而超過在較廣闊范圍內競爭的對手。這樣的策略是通過滿足特殊對象的需要而實現了差別化，或者在為這一對象服務時實現了低成本，或者二者兼得。這樣的公司可以使其贏利的潛力超過產業的普遍水平，從而保護公司抵御各種競爭力量的威脅。從中我們可以看出，專一化的實質也是在某種程度或者某種范圍內轉化為成本領先或者形成差別化。所以我們可以說，競爭模式歸根結底主要還是選擇成本競爭還是差別化競爭。

我國外貿企業的現狀是普遍采用成本領先的競爭模式。很多發達國家的大部分日常用品都是中國制造，比如日本和美國。美國市場上的商品更是達到了很難找到不是中國制造的日用品，以至于很多國外學者炮制了“中國威脅論”。我們可以看到，成本領先在競爭中的優勢是十分巨大的。但是這種強大的市場占有率是靠低廉的售價換來的，這也就意味著我國出口產品的附加值很低。這種類型的產品市場替代率很高，在我國加入WTO之后，競爭日趨激烈，不保證不會出現成本優勢和中國相抗衡的地區。而且現在政府對企業的出口退稅等形式的補貼將不復存在。這樣就會使很多依靠出口業務為主的國有企業和中小企業的成本上升。如果我們再不加強產品的差異性和品質，還是單一的靠成本優勢在市場上生存，則相信很快會被低成本地區的產品所代替。

三、結論

持續中高低端人才的涌入，加之本身城市人口的歷年累積基數，會導致廣州上海等貿易發達城市房產的剛性需求、改善性需求和投資需求逐漸上升。

剛性需求，就是指由于結婚、拆遷等被迫性因素造成的買房需求，同時還包括每年大量的高校畢業生和來滬工作人員的愿望式買房需求，無疑在理論上他們對購房有著非常迫切的需求。他們購房的目的是為了自住，房子對于他們來說是一件真正的大件消費品，但是家人的固定居所和結婚、拆遷等不能等待的因素會導致剛性需求有時候不得不無奈的接受。他們會在他們的能力范圍內，并且在他們覺得合適的價格上出手。而且由于本身企業引進的大部分是中高端人才，這部分強大的需求，同樣擁有一定的實際購買力。沒有資本的支持，單純的需求是沒有意義的，13億人中，開好車、住洋房是幾乎是每一個人生活的理想，但并不帶表這些就是需求，需求需要由購買力來代表。而廣州、上海市場中中高端人才涌入產生的剛性需求所代表的購買力還是足夠強大的。

改善性需求，簡單來說就是為了改善自身的居住條件購買住房進行自住型購房消費的那部分購房需求。城市和企業對中高端人才的需求必然會導致這些人才的收入增加，這些城市中中高端人才的改善性需求也會隨著收入的增加變得更加強烈。改善性需求的購買力肯定是要比剛性需求更加有基礎的。

所以從以上的分析中我們可以看出，廣州、上海等貿易發達城市企業的競爭模式轉型，將會導致對中高端人才的需求加大，同時也會刺激本地經濟的發展和人才收入的增加。直接導致對房產的剛性需求和改善型需求的增加。加之投資需求在房產市場中的炒作行為，會逐漸導致廣州、上海等城市房價的上升。這些城市是珠三角貿易區和長三角貿易區的中心城市。中心城市房產價格的上漲，會逐漸帶動周邊城市房價的上升，從而導致整個貿易區房價的整體上升。同時，通過輻射作用和人才收入從沿海城市向內地的轉移，房價的上升也會逐步向內陸城市擴張，從而在長期導致全國范圍的房產價格逐步上升。

參考文獻

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作者簡介：張羨（1981-），男，吉林長春人，復旦大學，研究方向：房地產價格及對策。