淺談我國物業管理現狀及發展

【摘要】隨著今后我國市場化程度的不斷深入、服務觀念的逐漸轉變以及相關法律法規的日益成熟，物業管理行業的激烈競爭局面必將形成。因此，物業管理公司只有做出相應的調整與變革，才能在規范化的市場中立于不敗之地。本文旨在通過分析我國目前物業管理行業的現狀，尋找面臨的問題與不足，討論改善的方法與建議，從而為物業管理公司的發展變革提供理論依據。

【關鍵詞】物業 物業管理 業主委員會

一、物業管理的內涵和功能

物業管理是指專業的物業管理公司對屬于不同產權的私人業主的住宅以及住宅小區的各類相關配套設施進行維護和管理并收取管理費用。包括房屋的保養、維修、小區環境的清潔綠化以及小區內的各類治安家政服務。是一種基于共同利益前提下的業主實現社區自我管理的方式，業主只需通過物業管理公司就可得到以上各項服務，體現出極大的便利性與全面性。此外，由于物業管理的存在，促成了業主委員會的成立，加強了社區內各業主間的交流與溝通，鞏固了業主本身的權益。

二、我國物業管理的現狀和問題

物業管理在我國雖然僅有30年的發展歷史。但是它為人們生活和工作提供的巨大作用使得這一專業化、社會化、市場化的管理模式迅速地被社會各界認同。因此在全國各地尤其是東南沿海經濟發達地區，物業管理公司如雨后春筍般大量涌現，但凡有寫字樓和新建的住宅區，就會有相應的物業管理公司存在。這些物業管理公司在快速發展的過程中，提供的服務維度不斷擴展，管理隊伍日益壯大，服務水平也隨之提高。以我國的人口基數以及市場廣度可以預見未來數年物業管理行業將進入高速發展時期，其所擁有的廣闊發展空間和前景同樣不能不令人振奮。

然而，在發展的同時，我們應該認識到，物業管理行業在發展過程中也存在著諸多的問題和矛盾。許多日益突出的問題已成為嚴重阻礙我國物業管理行業的發展的因素，為此中國國際品牌研究會副秘書長、中國儒商研究院副院長蘭馬在2009年走訪了廣州、上海、北京等大城市的多家物業管理公司及大量相關社區業主，統計顯示這些大城市住宅區業主對物業管理公司的滿意度僅為20%，而不滿意度則高達60%；另一方面，對于物業管理公司來說，由于運作體系和市場結構的不理想，導致了公司開拓業務的難度，加上物業管理行業的低利潤，使得許多物業管理公司的運作日趨艱難。總結來看，當前我國物業管理行業面臨的主要問題基于以下三個方面：

1.服務水平無法滿足業主日益上漲的服務需求。隨著我國經濟的繁榮發展，服務性產業已在中國經濟占據越來越重要的位置。服務業比重的提升也帶動了大眾消費者服務觀念的轉變，對服務提供者的要求也水漲船高。在當前物業管理收費普遍偏低的市場環境下，缺乏足夠的服務成本，無法招募高素質的物業人才，陷入了服務質量低下，收費率降低的惡性循環局面。導致了作為服務性行業的物業管理行業無法滿足業主日益上漲的服務需求，

2.管理水平不足，缺乏專業性人才。我國現有物業管理公司中，大多數是房產開發商自己成立，鑒于房產開發商本身的實力和管理水平有很大差異，造成了當前各物業管理公司的管理水平以及資金實力參差不齊。此外，物業管理作為新興行業，專業人才基礎薄弱。《物業管理條例》第三十三條規定“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書”。然而在目前的多數物業管理公司中，非專業人員從事物業管理卻成了普遍現象。物業管理是一種專業性的管理，需要各類高素質的專業性人才，由于我國物業管理引入較晚，高校開展物業管理教育也是近年才開始起步，造成了目前的人才短缺。加之尚未建立規范的從業人員、行業管理的標準，使得我國目前的物業管理行業人才隊伍素質相對偏低，制約了整個行業的口碑和發展。

3.缺乏完善的物業管理法律法規體系。目前為止，我國出臺的有關物業管理的最高法律就是2005年的《物業管理條例草案》，由此可見構建完善的法律體系尚需時日。正因為缺乏科學系統的物業管理法律指導，導致物業管理公司在尋求解決矛盾和問題時無法可依，與業主關系產生了隔閡，形成了管理上的惡性循環。

三、改善物業管理存在問題的建議

1. 轉變服務理念，提升服務質量。物業服務的本質是“以業主為本”的服務理念，也是一種責任。需要因此物業管理公司重新定位自身的服務理念，加強服務意識。明確為業主提供服務是最基本的職業態度，將業主滿意度作為服務標準，主動及時地向業主提供熱情、周到的服務，隨時接受業主、業主委員會以及相關行政部門的監督和指導，提升物業管理公司的信譽度和美譽度。

2. 走專業化發展道路，形成品牌優勢。品牌是企業區別于其他競爭對手的標志，是企業的核心競爭力。而物業管理的專業化道路是市場發展的必然結果。因此，物業管理公司應當建立以品牌發展為核心的發展之路。不同層次、不同實力的物業管理公司應細分市場，有針對性地制定適合自身企業發展的品牌戰略，向各細分市場的業主提供個性化服務，形成企業的品牌氣質。同時建立科學的人力資源管理機制，加大物業管理專業人才培訓力度，吸引人才發揮主動性和創造精神，開創一條人才專業化、服務個性化、企業品牌化的發展道路。

3. 制定完善的科學的法律體制。鑒于當前我國針對物業管理法律的不足，相關政府部門應建立科學、完善法律體制。如制定房屋維修、公共設施維護、環境衛生管理、治安保衛和消防等覆蓋物業管理各個領域的相關法律和規章，使物業管理公司在對業主提供管理和服務的過程中做到有法可依，有章可循，在保障業主權益的同時也為物業管理公司的收費率提供保障，促進整個行業的良性發展。

四、結論

自物業管理進入我國以來，各方面都得到了長足的發展和進步。然而作為服務性行業與國外先進物業管理模式相比較，仍有不小的差距。目前我國的物業管理行業正處于由初級階段向專業階段過渡的關鍵時期，物業管理公司唯有制定專業化的企業發展觀，以品牌服務為推手形成核心競爭力，才能形成與業主互惠共贏的局面。同時政府部門也應盡快出臺相應法規，為行業的良性發展保駕護航。

參考文獻

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作者簡介：黃亞平（1959-），男，江蘇張家港人，經濟師，寧夏核工業地質勘查院，研究方向：經濟。