淺析企業顯化土地價值的條件與途徑

【摘要】土地資源不可能自動地轉變為土地資產，為企業帶來利潤和現金流。本文分析了企業顯化土地資產價值的條件，并探討了顯化土地資產價值的途徑，為企業盤活土地資產提供了相關參考措施。

【關鍵詞】土地 價值 顯化

一、資產與土地資產的相關概念

（一）資產

資產要素是所有會計要素中最重要的。資產是企業可控制的一種資源，沒有資產企業就無法實行持續經營，其他要素也不能生產，負債被看成是企業的“負資產”，所有者權益是“凈資產”。資產的本質屬性應該是指資產具備直接或間接地為企業未來的現金凈流入做出貢獻的能力。

隨著現實經濟環境的變化，資產要素的格局和形態正在悄然變化。在格局上，有些企業的無形資產已經開始逐步取代有形資產的地位成為企業最重要的財富，資產開始從以前的有形轉變為無形，土地資源、人力資源、管理資源、信息資源等正在許多企業的實踐中顯示其特殊的地位，由經營的附屬變為成功獲利的關鍵。

（二）土地資產

土地資產與土地管理制度是密切相關的。在計劃經濟時期，土地如同其他生產要素一樣，其配置和使用直接通過行政劃撥。土地價值也不作評估，更不允許土地以任何形式進行交易。因此，土地僅僅是作為生產經營場所參與生產經營過程。從權利角度，企業對劃撥用地只有使用權，無處置權，土地不是企業的法人財產，不直接影響企業的經營活動。土地只是以資源形態存在，長期不能得到應有的利用和重視。

改革開放、市場經濟的主導地位的逐步確立，促使土地管理制度發生了很大的改變，建立了土地有償使用制度和經營性土地招拍掛制度，土地經濟屬性得到重視。企業可以通過對土地資產的直接經營獲得利潤和現金凈流量，在一些特定的場合土地使用權作已成為 “第一生產力”逐步取代有形資產的地位，成為企業最重要的財富。

二、顯化企業土地資產的條件

土地資源不可能自動地轉變為土地資產，為企業帶來利潤和現金流，也不是所有的企業土地資源都可以轉變為土地資產，這其中不僅涉及土地管理政策、城市發展規劃，而且涉及企業發展戰略、經營規劃和企業的支付能力。土地從資源到資產的轉變是有條件、有代價的。

一般而言，企業顯化土地資產的必要條件是：企業具有完整的土地使用權。即土地是企業的法人財產，企業對土地依法享有法人財產的占有、使用、處分和相應的收益權利。對于一般企業，需要將現在無償、無限期使用以行政劃撥方式取得的土地，通過向政府支付土地出讓金(地價款)，轉變為有償、有限期使用以出讓方式取得的土地。

（一）土地使用權確認的依據

根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》：國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采用國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。逐步實行土地的有償使用制度是土地使用管理制度的方向。在以上若干方式中，從企業法人財產所具備“可控制”的角度考慮，土地取得方式應當是出讓方式取得的土地使用權。

根據《土地管理法》的規定，企業取得土地使用權的方式還可以有外購取得及投資者投資取得。

（二）取得土地使用權的途徑

1.現狀項目補辦協議出讓手續

指企業使用的現狀劃撥土地，在滿足現狀協議出讓條件時，通過完善土地產權關系，辦理土地協議出讓手續，簽訂《國有建設用地土地使用權出讓合同》，向政府支付土地出讓金，取得土地有償使用權。過程中發生的主要費用包括：土地評估費、代理服務費、協議出讓的地價款及交易契稅等。

2.通過土地一級市場購買土地使用權

指在土地一級市場通過公開交易、支付土地補償費、政府土地收益獲得土地使用權。發生的費用通常包含：征地費、拆遷補償費、土地開發費以及發生的利息、利潤；政府土地收益、交易契稅等。

3.通過二級市場購買土地使用權

指通過房地產買賣、贈與或者其他合法方式取得房屋、土地使用權；為了防止“倒賣”土地，單獨的“空地”的土地使用權是不允許交易的。在二級市場上一般轉讓的是在建工程或現狀房地產項目。轉讓方式發生的費用包括：評估費、購買價款和交易契稅等。

4.通過購買股權取得土地使用權

指通過購買企業的股權，成為企業的實際控制者，達到掌握土地使用權的目的。其發生的費用主要是購買股權發生的費用。這其中，原企業土地使用權完善的程度，使用權的類型(劃撥、出讓)對股權價格影響甚大。

以上四種方式是取得土地使用權最基本的方式。前兩種是直接取得，后兩種是間接取得。

（三）不同土地使用權取得方式的效益分析

在上述土地使用權取得方式中，不同的取得方式，發生的費用差別很大，為企業帶來的效益差距也是巨大的。這種效益差距主要是來源于兩個方面，一是利用經濟杠桿體現的(以往發生的)沉沒成本價值；二是土地自然升值價值。

對于現狀劃撥土地補辦協議出讓手續，由于取得土地的征地、拆遷、市政工程如按增長的絕對數額分析，居住用途的土地價值最高，其次按降序排列次序為居住、綜合、商業、工業。

由于以現狀劃撥土地補辦協議出讓手續，可以同時享有經濟杠桿和獲取全部土地升增價值的雙重優勢，可以取得最佳的經濟效益，從而得到廣泛的重視。通過房地產轉讓、收購企業，屬于間接取得的方式，由于通常取得的費用是公開市場價格，其直接增值的效果很有限。

三、顯化企業土地資產價值的途徑

企業取得“可控制”的土地使用權，具備了盤活土地、顯化土地資產價值的必要條件，但仍需啟動充分條件才能使土地資產為企業產生利潤和凈現金流量。這是由于根據會計的歷史成本原則，資產按照其購置時支付的現金或者現金等價物的金額入賬，沒有特殊原因，一般不得調整入賬的原始金額。因此，隨著時間的推移，土地的市場價值不斷增長，但是其增值部分無法直接在賬面上反映出來。

結合現行的會計制度，在不改變土地現狀利用條件下，企業盤活土地、顯化土地資產價值的途徑主要有三種：抵押、轉讓、作價入股(對外投資)。

（一）房地產抵押

根據城市房地產管理法、擔保法的規定，房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押人提供債務履行擔保的行為。以出讓方式取得的國有土地使用權可以設定抵押權，抵押時應當將該國有土地上的房屋同時抵押。采用土地使用權抵押貸款，不發生轉移占有，不變更土地的權屬，在賬務上也無需對土地使用權作任何處理，只是銀行存款和長期借款(假定貸款期限超過一年)同時增加了，資產總額和負債總額同時增加了。

（二）房地產轉讓

根據城市房地產管理法，房地產轉讓是指通過房地產買賣、贈與或者其他合法方式取得房地產轉移的給他人的行為。房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。隨著市場經濟的深入，企業通過協議出讓方式取得土地使用權后，轉讓房地產，作為盤活資產、獲取現金流的一種重要方式。

（三）房地產作價入股(對外投資)

1.投資者投入的無形資產成本

投資者投入的無形資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，在投資合同或協議約定價值不公允的情況下，應按無形資產的公允價值入賬。

2.以土地使用權對外投資

《企業會計準則講解(2008)》長期股權投資中明確：企業進行公司制改造，對資產、負債的賬面價值按照評估價值調整的，長期股權投資應以評估價值作為改制時的認定成本。

《企業會計準則講解(2008)》非貨幣性資產交換準則規定，非貨幣性資產交換是一種非經常性的特殊交易行為，是交易雙方主要以存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換。非貨幣性資產交換具有商業實質且公允價值能夠可靠計量的，應當以換出資產的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本。

從以上規定不難看出，無論是企業改制過程中涉及到的土地使用權，還是以土地使用權直接進行投資，土地的市場公允價值都可以得到顯現。

綜上所述，企業在取得土地使用權后，通過抵押、轉讓、作價入股的方式，使土地資產的內在價值得以充分顯化，可為企業帶來利潤和現金流量。這其中，抵押方式以不轉移資產占有的特性，成為最常見的應用方式；劃撥用地通過協議方式出讓取得土地使用權的方式，可以同時享有經濟杠桿和土地自然升值，特別是享有了土地因政府對基礎設施投入、環境改善、區域整體功能提升而產生的全部地價升值這一點，是其他方式不可相比的，其特點應得到充分重視。

作者簡介：王小龍（1979-），男，漢族，中國機械工業集團有限公司，研究方向：資本運營與投資管理。