綠城之過

一分錢難倒英雄漢，再崇高的商業(yè)理想也要在現(xiàn)金流面前低頭。

吳金貴有點(diǎn)惱火了，他只是杭州綠城足球隊(duì)的主教練，卻因?yàn)榕c綠城沾上邊，也成了新聞人物。11月8日，有媒體爆料吳金貴已經(jīng)生病住院，并準(zhǔn)備辭職離開綠城。這是繼傳出綠城破產(chǎn)之后，綠城又一次成為輿論焦點(diǎn)。用吳金貴的話說“真不知是什么居心”。

公眾對(duì)綠城的關(guān)心，恐怕更多地是對(duì)其財(cái)務(wù)狀況的猜想。幸災(zāi)樂禍?zhǔn)侨说谋拘裕祟惪偸菍?duì)負(fù)面的消息格外關(guān)注。這一回關(guān)注點(diǎn)便是綠城——一根據(jù)搜房網(wǎng)整理的2011年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)企業(yè)中，綠城排名第五。看著一家擁有三萬(wàn)員工、年銷售額達(dá)300億元的大公司倒下，對(duì)于媒體來說，的確會(huì)有著莫名的興奮（因?yàn)椤皦氖鲁鲂侣劇币呀?jīng)成為行業(yè)常識(shí)）；對(duì)于愛看熱鬧的旁觀者來說，這樣的大事足以成為他們茶余飯后的談資。

有那么難嗎？

綠城的現(xiàn)狀真的有那么難嗎？看看他們的財(cái)報(bào)，也許可以更加理性與冷靜地分析出它的經(jīng)營(yíng)狀況。

據(jù)上證資訊的統(tǒng)計(jì)，2010年年終，綠城的銀行貸款總額分別相當(dāng)于現(xiàn)金及其現(xiàn)金等價(jià)物的200%和上半年經(jīng)營(yíng)收入的120%。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87%，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比例為76%。此外，不同的統(tǒng)計(jì)口徑，所得出的資產(chǎn)負(fù)債率大相徑庭。但現(xiàn)實(shí)情況是，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期都在50%以上，而在政府政策調(diào)控的密集期，資產(chǎn)負(fù)債率高低也是行業(yè)發(fā)展前景的佐證。

2007年，綠城從杭州走出，布局全國(guó)，在北京、上海等大城市拍下了多幅高價(jià)地。在2009年的樓市激進(jìn)時(shí)期，綠城也拿下了多幅地王，更為嚴(yán)重的是，在2010年史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)之后不久，綠城更是一舉拿下上海的地王。這些激進(jìn)的土地?cái)U(kuò)張政策加上嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，構(gòu)成綠城高負(fù)債率的重要原因。

如此處境中的綠城并不孤獨(dú)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率70%以上并不少見。以土地?cái)U(kuò)張見長(zhǎng)的龍頭企業(yè)也位列其中。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為80.74%，萬(wàn)科也高達(dá)78.97%。

況且，綠城已經(jīng)在行動(dòng)。阿里巴巴員工稱公司內(nèi)部購(gòu)買綠城項(xiàng)目的房子，可享受綠城員工折扣9.2折。11月5日晚，綠城集團(tuán)通過官方微博發(fā)出消息：優(yōu)惠還不僅針對(duì)阿里巴巴員工，對(duì)于公司一向珍惜、感恩的綠城老業(yè)主，公司亦決定，凡有意在翡翠城、西溪誠(chéng)園、明月江南樓盤中再置業(yè)者，若于11月30日前實(shí)行團(tuán)購(gòu)，同樣享受綠城員工待遇。優(yōu)惠范圍在擴(kuò)大。此外，11月7日，有媒體援引綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)長(zhǎng)馮征的公開消息報(bào)道稱，公司正考慮出售房地產(chǎn)項(xiàng)目以增加現(xiàn)金流。相比起打折出售單套住宅，出售項(xiàng)目將能夠更加快速有效地解決資金流問題。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，綠城并非無(wú)路可走，董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平之所以不降價(jià)，是因?yàn)橛许?xiàng)目可以運(yùn)作，這位圍棋高手懂得提前布局。事實(shí)上，宋衛(wèi)平已經(jīng)在改變戰(zhàn)略布局，試圖將綠城從地中脫離出來，成為服務(wù)型企業(yè)。

風(fēng)聲鶴唳

木秀于林，風(fēng)必摧之。今年第三季度房產(chǎn)信托被叫停以來，綠城一直深受傳言困擾。媒體與公眾的高度關(guān)注，并不止于綠城本身的經(jīng)營(yíng)困境。宋衛(wèi)平自己十分清楚：“在此調(diào)控深秋，綠城似乎成了一些人眼里的風(fēng)向標(biāo)。”在公眾眼中，綠城的困境成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的縮影和標(biāo)志。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上半年上市房企總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。現(xiàn)金流問題成為行業(yè)需要共同面對(duì)的問題。

值得注意的是，在一線房企中，今年綠城集團(tuán)并不是發(fā)行房地產(chǎn)信托最多的房地產(chǎn)公司。用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年綠城集團(tuán)共發(fā)行7款信托計(jì)劃，信托融資共計(jì)37.67億元，而萬(wàn)達(dá)今年上半年共發(fā)行8款信托融資計(jì)劃，涉及金額60.76億元，保利上半年發(fā)行信托計(jì)劃11款，發(fā)行總規(guī)模為44.14億元。而且就在流言四起的三季度，綠城集團(tuán)仍有發(fā)行4款信托計(jì)劃，發(fā)行總規(guī)模9.4億元。三季度濱江、恒大、珠海華發(fā)、中國(guó)泛海四家房地產(chǎn)公司信托融資規(guī)模超過綠城。

通常的邏輯立論是，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得銀行貸款的支持時(shí)，不會(huì)選擇信托途徑。當(dāng)銀行選擇不向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)，必定受制于對(duì)行業(yè)前景的悲觀或者對(duì)這一行業(yè)的過熱警惕。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌形容2011年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)為“風(fēng)聲鶴唳”。在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不僅僅由市場(chǎng)說了算，萬(wàn)科再一次帶領(lǐng)大型房企降價(jià)促銷，回流現(xiàn)金。宋衛(wèi)平并不否認(rèn)行業(yè)的艱難，但像王石那樣的做法，在他看來無(wú)異是將行業(yè)落井下石。

差一分錢也能倒

1994年綠城在杭州城西開發(fā)了高品質(zhì)的紫桂花園、九溪玫瑰園，改變了杭州的城市格局，使當(dāng)年荒涼的城西成為高檔住宅區(qū)。宋衛(wèi)平對(duì)住宅近乎偏執(zhí)的理想主義信念，在他的手下看來并不是個(gè)地地道道的商人。他的偏執(zhí)使得綠城的開發(fā)成本比其他企業(yè)都要高。公開資料顯示，綠城的毛利率維持在25%-30％左右，而其他一線房企的毛利率都超過30%。綠城的住房?jī)r(jià)格一味地定格中在高端。如果按照以往的調(diào)控政策并不受多大影響，但問題就在于，2011年開啟的行政手段調(diào)控——限購(gòu)令，恰恰主要抑制了中高端用戶的需求。

千算萬(wàn)算都沒算到限購(gòu)令，這大概是很多房地產(chǎn)大佬的感慨。用任志強(qiáng)的話來說，多重房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有觸及房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的根本，即土地招拍掛與供需關(guān)系。但任大炮也不得不服軟，不得不承認(rèn)房企的冬天來了，房?jī)r(jià)短期內(nèi)將下行調(diào)整。更多媒體與專家呼吁幫助綠城走出困境。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟不由市場(chǎng)說了算，溫家寶的一再表態(tài)讓寄希望于政府短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)松綁的企業(yè)家們也許要失望了。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也許最為理解頗受煎熬的宋衛(wèi)平，畢竟6年前同樣理想與激進(jìn)的他也曾在現(xiàn)金流與調(diào)控政策面前。孫宏斌在微博上公開支持宋衛(wèi)平挺過難關(guān)，可謂惺惺相惜，但孫宏斌最需要告訴他的是，一分錢也能難倒英雄漢，再好的商業(yè)理想也要在現(xiàn)金流面前低頭，這一點(diǎn)早已在中國(guó)商業(yè)場(chǎng)上無(wú)數(shù)次被驗(yàn)證。