房地產泡沫破滅為時不遠

若等到國內金融體系的系統性風險發生后再來關注，那將為時已晚。

當前國內金融體系的風險，在于我們從未經歷過住房價格出現周期性調整所面臨的風險，在于對國內房地產泡沫有多大還沒有足夠的、比較全面的認識。而任何系統性風險存在不可預測性，對此保持高度警覺。

對中國金融體系風險的認識，角度不同，利益不同，所看到的景觀也完全不一樣。在國外的不少投資看來，如果按照成熟的市場經濟標準，那么中國金融體系正面臨著風險。因為，無論是銀行信貸膨脹、地方融資平臺擴張，還是房地產泡沫破滅及銀行貸款景氣下滑周期中的惡化，都是導致金融體系惡化的誘因。不過，在國人看來，中國金融體系有風險，但基本上還都在可控范圍內。

中國金融體系的風險到底有多高一看便知。截至8月31日，國內16家上市銀行公布了上半年業績，其利潤達4610億元，全國利潤額最多的十大企業中銀行占8席。奇怪的是，以國內銀行上市公司如此好的業績，股市卻接連陰跌，市場仍擔心國內商業銀行的業績不可持續。

中國金融體系與美國金融體系最大的不同是以銀行為主導，國內90%以上的融資通過銀行體系。不僅銀行利率決定了國內金融體系的價格，而且銀行體系的風險決定整個金融體系的風險。因此，證券市場擔心上市銀行的風險，其實就是擔心國內金融體系的風險。而國內銀行體系的風險，就在于房地產泡沫破滅的信貸風險。

近二十年來，國際上金融危機的爆發，無不與房地產泡沫破滅導致的信貸風險有關。而從2003年以來，中國房地產泡沫已持續了近十年。這個泡沫，可從以下幾個方面來看。第一，十年來各大中城市房價漲幅基本上在5倍以上，而北京這樣的一線城市更在8倍以上。第二，由于房價上漲，購買住房就能賺錢成了“真理”，成了人人皆知的賺錢工具。遂引發全民投機炒房。

不過，無論地方官員、金融機構管理層，還是房地產開發商及多套住房持有者，均否認其存在巨大金融風險。四大國有銀行管理層都出來說，他們已發放的住房按揭貸款首套貸款所占比例在95%以上，因此個人住房貸款的質量良好，根本不存在風險。根據銀監會對住房貸款的壓力測試，房價下跌50%，對國內商業銀行影響不會太大。

但是，上述這些分析是建立在兩個假定條件下的，一是房價不會大跌。二是假定政府公布的統計確切反映市場實情。只是實情并非如此。巨大的房地產泡沫要被擠出，其破滅之勢是誰也無法阻擋的。如果當前住房按揭貸款自住率比例真占95%以上，在政府統計報表中每年房價又上漲不高，那么這一年來的房地產宏觀調控豈非多此一舉？其實這個95%就是當前享受優惠利率的貸款者的比例。

近十年來國內房價飆升，房地產泡沫吹大，銀行信貸及優惠稅收政策是起了很大作用的。到今年6月末，全國主要金融機構房地產貸款余額10.26萬億元，其中個人住房貸款余額6.26萬億元。這兩個指標都比2008年底時增長了一倍。有人估算，在當前55萬億左右的銀行信貸中，60%至70%都是與房地產有關。無論是房地產上下游產業的企業的貸款，還是企業及個人住房及土地抵押貸款都是如此。房價上漲時，這些貸款風險自然隱蔽起來，但是如果房價下跌，其風險究竟會有多高是十分難以測算的。而且如果某個資金鏈環節斷裂的話，很有可能引發金融市場系統性風險，其金融風險不僅會全部暴露出來，而且也很容易迅速放大與蔓延。

當前國內金融體系的風險恰恰就在于國人從未經歷過住房價格出現周期性調整所面臨的風險，在于國人對國內房地產泡沫有多大還沒有足夠的、比較全面的認識。而任何系統性風險存在不可預測性，若等到國內金融體系的系統性風險發生后再來關注，那將為時已晚。

作者系中國社會科學院金融研究所研究員