樓市即將“以價換量”

新一輪限購大幕即將開啟，中國房地產(chǎn)市場終于讓人們看到了回調(diào)的跡象。

8月31日，北京市二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)0.5個百分點。這一新規(guī)定的實施，無疑會造成房地產(chǎn)中介公司的利潤下降，成為樓市關(guān)注的焦點。

樓市進入震動期

房產(chǎn)中介是觀察房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的最重要的指標(biāo)之一。對于這一新政，部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中介費標(biāo)準(zhǔn)的降低仍無法改變北京房地產(chǎn)市場成交量日益萎縮的現(xiàn)狀。

近期，中原地產(chǎn)在對上海、廣州、重慶、杭州、深圳等城市的調(diào)研也顯示，這些城市都有不同程度的打折促銷和降價銷售的現(xiàn)象。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月表示，近期北京郊區(qū)成交主要以定價2 .5萬元以下的中低端項目為主，開發(fā)商迫于銷售壓力開始“降價釋壓”，尤其是中低端項目成交均價環(huán)比下降6%，全市成交量的增量絕大部分來源于郊區(qū)成交量的增長。

調(diào)控之下，慘淡的成交局面正加速地產(chǎn)中介行業(yè)的洗牌。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房月成交量已經(jīng)下跌到8000套以下，回歸到2008年水平。逾1000個二手房在售項目持續(xù)半年零成交，占比超過20%。

“最近一段時間經(jīng)常加班，因為生意不好，所以經(jīng)常開大會小會研究對策”。小李說，由于現(xiàn)在市場情況特別不好，不少中小中介公司已經(jīng)嚴(yán)重虧損馬上就支撐不下去，整個部門跳槽或離職的現(xiàn)象最近頻頻出現(xiàn)。“我們的壓力特別大，中介這碗飯越來越不容易吃了”。小李是位于回龍觀一家較大規(guī)模地產(chǎn)中介公司的一名普通經(jīng)紀(jì)人。在他看來，目前北京二手房市場已經(jīng)進入到最寒冷的冬天。

成交的持續(xù)低迷，也讓很多中小型中介公司的經(jīng)營難以為繼。“不少中介公司已經(jīng)出現(xiàn)離職潮，甚至有不少是整個部門被裁或者主動辭職”，小李說，那些業(yè)績好的經(jīng)紀(jì)人或中高層，已經(jīng)紛紛“投靠”到規(guī)模更大的中介公司，另一部分業(yè)績不好的就只能轉(zhuǎn)型或自謀出路。

和北京的情況相似，上海房價也出現(xiàn)松動跡象。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上海7月份的商品住宅供應(yīng)量為85.94萬平方米，環(huán)比6月減少14.2%；成交量共計為72.53萬平方米，環(huán)比減少7.7%。7月份商品住宅成交均價為22203元/平方米，比6月22453元/平方米下降1%。

最新的機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、深圳、廣州等地在內(nèi)的一線城市，一二手商品住宅銷售價格的倒掛現(xiàn)象愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一二手房價倒掛現(xiàn)象的逐漸蔓延，標(biāo)志著一線城市房地產(chǎn)市場的實質(zhì)性回調(diào)已經(jīng)開始。張月認(rèn)為，未來“降價放量”以增加資金回流成為必然。她預(yù)計，三季度之后，中小房企項目或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)實質(zhì)性降價。

升級版限購+綜合調(diào)控

值得一提的是，與限購令涉及的一二線城市相比，多數(shù)未實施限購令的二三線城市卻迎來了房價爆發(fā)式上漲。來自中國指數(shù)研究院針對50個未限購城市樓市的最新調(diào)查報告顯示，這些城市受調(diào)控影響有限，上半年房價無一下跌，七成多城市價格更是出現(xiàn)小幅上漲。與此同時，開發(fā)商紛紛加快在二三線城市“掠地”，部分地區(qū)房價漲幅存在透支風(fēng)險。

“除了已經(jīng)明確擴大限購范圍之外，保障房的大量入市、信貸的持續(xù)收緊、土地供應(yīng)的提速綜合作用，都將成為迫使樓市從量變到質(zhì)變的主要因素。”在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，加快保障房建設(shè)，其實是對房地產(chǎn)市場化改革以來住房保障長期弱化的一種“補課”，此前監(jiān)管層除了明確提出力保1000萬套全年任務(wù)外，各地方建設(shè)的保障房項目也將在下半年迎來集中供應(yīng)的階段，特別是公租房的入市，將拉低部分剛需對于購買的需求。

而在土地供應(yīng)層面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國今年上半年住房用地供應(yīng)計劃完成57406.82公頃，比去年同期增加2%，但僅完成全年任務(wù)的26%，盡管下半年供地任務(wù)艱巨，既要防止土地出讓溢價過高，也要減少土地流標(biāo)流拍現(xiàn)象，但從目前包括北京在內(nèi)的一線城市試點的“限房價、競地價”等措施來看，土地供應(yīng)的提速在下半年已經(jīng)成為板上釘釘?shù)氖隆！懊娣酃?yīng)的多了，面包自然會有的。”

北京中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉也指出，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸和購房貸兩頭均明顯收縮，兩者累計同比下降四成多。從目前市場反應(yīng)來看，房企資金鏈普遍繃緊，去庫存動力在增強，下半年只要房地產(chǎn)信貸政策能堅持，開發(fā)商的資金鏈勢必趨于緊張，以價換量的情況隨時可以迎來。

庫存量攀高 降價一觸即發(fā)

事實上，隨著調(diào)控的深入，一線城市的庫存量已經(jīng)不斷攀高，以北京為例，鏈家地產(chǎn)提供給記者的一份統(tǒng)計顯示， 截至目前，北京的住宅庫存相比春節(jié)后的92900套上漲了1.3萬套左右，上漲14.2%，逼近11萬套大關(guān)。按照供應(yīng)均價計算為8300億元，而其中的住宅庫存也已經(jīng)達到了3300億元。在目前北京樓市簽約量依然低迷的情況下，成交價格是否下調(diào)將主要受到供應(yīng)量的影響，一旦供應(yīng)量突然上漲，局部區(qū)域?qū)㈤_始明顯的價格調(diào)整。

“半年的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)更多反映的是結(jié)構(gòu)性變化，雖然目前明確拐點依然還未來到，但是部分郊區(qū)已經(jīng)明顯開始出現(xiàn)了降價促銷，調(diào)控的效果已經(jīng)逐漸清晰化。”張大偉認(rèn)為，從前7月北京樓市情況可以看到，開發(fā)商的資金壓力和庫存積壓都已經(jīng)明顯增加，預(yù)計年底到明年初將有大量項目進入供應(yīng)，供應(yīng)量達到頂峰2-3個月后，市場將明顯變化。從目前來看，包括保障房及普通商品房，預(yù)計都會在年內(nèi)達到供應(yīng)高點，也就是說今年四季度到明年初將可能是市場明顯的拐點，當(dāng)然前提是調(diào)控政策不放松。

根據(jù)目前市場消耗量計算，預(yù)計在明年初市場很可能達到庫存量的頂峰。7月開始已經(jīng)有超過110個項目有開盤計劃，而且其中大部分將在郊區(qū)五環(huán)外，這將在局部區(qū)域出現(xiàn)明顯的供應(yīng)潮，市場將在供應(yīng)達到頂峰后開始更明顯的價格調(diào)整。

在調(diào)控進入穩(wěn)定期后，政策力量將逐漸讓位于市場力量。開發(fā)商為了完成銷售目標(biāo)，必然會選擇加大推貨，從而導(dǎo)致市場競爭加劇，降價或成為開發(fā)商快速銷售，贏得競爭的有力手段。在此前提下，市場走勢存在兩種可能。第一種可能是量升價穩(wěn)，或價格小幅下降。由于銷量的上升，開發(fā)商降價的意愿下降，降價幅度不可能繼續(xù)擴大；而由于政府對房價實行嚴(yán)厲的上限控制，即便銷量上升，大幅漲價也不可能出現(xiàn)。第二種可能是量價齊跌，如果購房者信心下滑，看空市場，降價將難以帶來銷量的上升，價格繼續(xù)下跌，直到政策出現(xiàn)松動，購房者信心回升。