鄂城地產(chǎn)斷血

在鄂爾多斯，當初被開發(fā)商們視為“救命錢”的游資正快速撤離鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)。

鄂爾多斯一夜暴富，被稱為中國的迪拜。迅速崛起的草原“迪拜”鄂爾多斯，也有著與經(jīng)濟迅猛發(fā)展不相適應(yīng)的現(xiàn)實難題，一場調(diào)控，將困繞這座城市的“阿喀琉斯之踵”徹底地暴露在眾人面前。

跑不掉的鄂爾多斯

2011年9月24日，鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開發(fā)責任有限公司（簡稱中富）法定代表人王福金上吊自殺。如果王沒有死，他所要面對的是月息高達3%、總額2.63億元的貸款。也就是說，每個月光利息他就要支付789萬元。業(yè)內(nèi)人士稱，“對于鄂爾多斯其他很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，都面臨這樣的情況（資金鏈斷裂），只是程度不同罷了。”

曾深入鄂爾多斯當?shù)卣{(diào)查民間資本現(xiàn)狀的高和投資金融分析師李慧忠這樣解釋道，“鄂爾多斯是一個熟人社會，大家的錢更多是從身邊的家人或朋友那里借到的，一旦出了問題，不是跑路就可以解決掉的。”

王福金的借貸生涯似乎也印證了這一說法。有債權(quán)人公開表示，向王福金提供資金的主要是他以前在法院的同事以及離退休干部、中富公司內(nèi)部員工的親屬，以及王留寶（中富公司創(chuàng)辦人之一）退休前在銀行的同事、儲戶等。或許正是因為“人情”搭上了一條條借貸之路，使得無力償還的王福金只能選擇“以死謝罪”。

對于王福金的死，更多業(yè)內(nèi)人士看成是房地產(chǎn)市場資金鏈面臨大面積斷裂的一個信號。年關(guān)將至，房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀更是不容樂觀。

一方面是投資者謹慎、資金回籠緩慢，另一方面是越滾越大的利息“雪球”，“對于鄂爾多斯其他很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，都面臨這樣的情況（資金鏈斷裂），只是程度不同罷了。”李慧忠對此表示。“接下來會引發(fā)的連鎖反應(yīng)則是，越來越多的債權(quán)人出于擔心開始收錢，企業(yè)又還不上錢，肯定會有一大批企業(yè)復(fù)制這一情況，但會否引起政府的干預(yù)，就要看是否會產(chǎn)生引起整個社會不穩(wěn)定的因素。”李慧忠說道。

高利貸帶動了鄂爾多斯商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)以及各類酒店服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時，也因為高利率的高額回報需求，導致地產(chǎn)業(yè)價格、服務(wù)業(yè)價格節(jié)節(jié)攀升。一個市區(qū)人口不到50萬的城市，黃金地段的商業(yè)店鋪的價格能炒到每平方米7萬多元。市區(qū)內(nèi)每平方米萬元的豪宅、高樓遍地都是，部分高端樓盤已經(jīng)炒作到每平方米兩萬元左右。開發(fā)商孫東說，沒辦法，不把地產(chǎn)利潤弄高點兒，就沒辦法償還高利率的貸款。

東達集團董事長趙永亮這樣形容高利貸行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)燒現(xiàn)象：“現(xiàn)在的鄂爾多斯幾乎是‘家家房地產(chǎn)，戶戶典當行’。”

一地產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)透露，地大人少房子多的鄂爾多斯，平均每人擁有房屋2.7套。一個三口之家的房屋擁有數(shù)量很多達到七八套。

資金撤離

一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的關(guān)于鄂爾多斯《中國民間資本投資調(diào)研報告》中顯示，在鄂爾多斯，房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來自民間借貸，而非傳統(tǒng)的銀行。截至今年2月底，鄂爾多斯銀行系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元。在360.7億元的投資規(guī)模中，僅占不到16.55%。

鄂爾多斯銀行業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及其他產(chǎn)業(yè)一直持比較審慎的放貸原則，這主要也是因為大部分民間資本寧愿將資金投入到民間借貸體系中，而非銀行。鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%左右，而借貸成本一般則在月息3%，最高甚至可達月息4%~5%的高位。

鄂爾多斯活躍的地下金融，一直是鄂爾多斯樓市蓬勃生長的加速器。一方面，在高利率的誘惑下，閑散資金源源不斷地涌入房地產(chǎn)，支撐著大大小小的開發(fā)商圈地蓋樓；另一方面，鄂爾多斯樓市需求旺盛，房價急漲卻一房難求。龐大的資金維持了鄂爾多斯區(qū)域內(nèi)的體內(nèi)循環(huán)，甚至在2009年金融危機之時，房地產(chǎn)的開工和銷售，都未受影響。

但進入2011年，隨著國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)控，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場也隨即進入了濃厚地觀望狀態(tài)，樓市有價無市，銀行收緊銀根，而此前活躍的民間借貸，也忽然謹慎了起來。

“只要是做房地產(chǎn)的，肯定不考慮。”鄂爾多斯市億恒小額貸款公司總經(jīng)理康華說，2010年下半年，他們嗅出房地產(chǎn)市場可能存在的危機，在放貸上，逐步謹慎了起來。目前，對房地產(chǎn)謹慎貸款，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成了共識。

確實如此，中國房地產(chǎn)商正陷入某種困境，長期關(guān)注房地產(chǎn)資金走向的研究人員稱，“大家都不愿意再往里面投錢了”，而去找其他的投資渠道。

現(xiàn)在，他們的主題詞是：旅游景點、足球俱樂部、PE投資、網(wǎng)游、礦業(yè)開發(fā)……其中，單礦業(yè)，就集中了近200億地產(chǎn)資金。

房地產(chǎn)業(yè)已為從事這個行業(yè)的人士所集體看空。極端的，已經(jīng)有公司將“房地產(chǎn)開發(fā)”從經(jīng)營范圍里剝?nèi)ァ！笆袌鐾耆闪诵姓{(diào)控，很多開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是個重大的時點。”一房地產(chǎn)開發(fā)的轉(zhuǎn)型者稱。

暴利終結(jié)

鄂爾多斯房地產(chǎn)狂奔了5年，現(xiàn)在已經(jīng)賣不動了。

五六年光景，鄂爾多斯主城區(qū)東勝由35平方公里“增肥”至78平方公里；30余平方公里的康巴什新區(qū)，更是從一片荒漠中拔地而起。僅2010年，全市商品房銷售面積達1009.4萬平方米，人均購買就超過15平方米。2011年，鄂爾多斯預(yù)計新建住房面積超過2000萬平方米，這已接近上海樓市1年商品房的銷售面積。

據(jù)經(jīng)濟學博士馬光遠測算，2011年鄂爾多斯房地產(chǎn)計劃新開工面積1300萬平方米，施工總量2300萬平方米，完成投資450億元，計劃銷售商品住宅面積1200萬平方米。這對于鄂爾多斯這樣一個總?cè)丝趦H有160萬的城市而言，這樣的建設(shè)速度和規(guī)模意味著，當?shù)厝撕芸鞂碛腥司?0套以上的房子。

而對鄂爾多斯樓市的迅速膨脹，則早有地產(chǎn)界人士有預(yù)測。當?shù)匾晃淮笮头康禺a(chǎn)開發(fā)公司的負責人表示，鄂爾多斯的樓市，確實存在很大的泡沫。過去兩年，一些并沒有開發(fā)經(jīng)驗的煤老板盲目進入地產(chǎn)領(lǐng)域，單純依靠民間借貸資金實現(xiàn)開發(fā)，在房地產(chǎn)市場虛假繁榮，房產(chǎn)供不應(yīng)求的局面下，這種模式得到了助長。

“當房地產(chǎn)開發(fā)的利潤付不起高利貸利息的時候，就是房地產(chǎn)泡沫破裂的時候。”這位大型房地產(chǎn)公司的負責人稱。鄂爾多斯的樓市，必將進入一個深度調(diào)整期，調(diào)整過后，或許可以進入良性的發(fā)展狀態(tài)。

中國社科院經(jīng)濟研究所經(jīng)濟增長理論室主任劉霞輝稱，地產(chǎn)業(yè)已不再是“遍地是黃金”。一線城市面臨的是利潤率走低和更加激烈的競爭。開發(fā)商下沉到三、四線城市，但又同樣面臨著目前宏觀調(diào)控的風險。他們必須努力地尋找新的盈利增長點，接受這個特定結(jié)果。

對于到三、四線發(fā)展房地產(chǎn)，并不是那么容易，任志強稱：“中小地產(chǎn)商不敢輕易地到三、四線城市開疆拓土，通常沒有過硬的人脈，他們不會冒然過去。”