下半年樓市多變故

下半年，開發商除了要用價格調整策略外，還須采取“緩拿地，緩開工”的方式，來應付貸款緊張的局面。

正當上半年各大房企交出“滿意答卷”的時候，樓市宏觀調控政策也正逐漸深入。日前記者調查發現，有房企巨頭率先掀起降價促銷風潮搶跑市場，以取得下半年樓市主動權。

房價將以“降”字為主

由于“內憂外患”的雙面夾擊，開發商下半年降價痕跡隱現。地產經濟學家鄧浩志表示，對于已經限購的大城市，下半年房企贏跑的策略應該以降價為主。

中國宏觀經濟分析與預測報告顯示，今年一季度136家上市房企存貨達9865.14億元，同比大增40%。與此同時，目前房地產開發商資金面在持續惡化，房價適度下調換取樓市回暖是開發商的理性選擇。

目前，開發商的定價“心理防線”正在出現松動，特別是最近以來，越來越多的項目加入到打折或直接降價的行列中來，像北京新天際、專家國際花園、京貿國際城等數十個在售項目均出現了單價從千元到數千元不等的下降。

“低價”已成為碧桂園貫穿今年始終的主題。此前，碧桂園執行董事兼總裁莫斌曾表示，下半年樓市形勢嚴峻，公司將堅持低價策略去實現全年銷售目標。無獨有偶，低價促銷、率先搶跑的開發商并不止碧桂園一家。7月22日，深圳萬科表示，即日起至8月31日前，準備發出10000張“萬團卡”，啟動為期50天的“萬團大戰”。所有參與活動的置業者，在12月31日前凡在深圳萬科旗下11個項目開盤當天購買，即可享受額外5000元優惠。

分析人士表示，北京、上海、廣州等地的降價現象或者只是開始。隨著現金流受擠壓，且成交量短期內難大幅回升，開發商在三季度特別是10月黃金周期間進行更大幅度促銷降價的可能性有望增加。預計北京、廣州、重慶和成都等地市場將會表現突出。

值得一提的是，目前還有相當一部分開發商只是“策略性降價”，開發商或捂盤、或觀望、或惜售，并以少量房源試探市場，一部分項目的實際成交價與此前持平或降幅有限。

庫存量也在逐步攀升

據世聯地產對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應量監測顯示，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量。世聯地產華北策略資源中心總經理劉春巖分析認為，2012年1季度樓市供銷差將達到頂峰，價格面臨較大的下行壓力。

不僅如此，由于上半年的政策調控導致不少貨量的積壓。據北京市房地產交易管理網統計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數額處于今年高點。而根據上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達14.8。北京中原地產市場總監張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。

同時，截至7月20日，上海可售一手住宅為53948套，面積為783.9萬平方米。據中原地產預測，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。而截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現出積壓態勢。在二三線城市如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升。

2011年上半年，北京樓市成交慘淡。中原三級市場研究總監張大偉表示，北京2011年上半年項目簽約率僅43.1%。這一數據說明，在目前市場銷售的樓盤項目中，超過50%的房子尚未銷售，處于積壓狀態。

中國人民大學經濟研究所近日發布了中國宏觀經濟分析與預測報告認為，房地產行業已開始進入去庫存時期。今年一季度136家上市房企存貨達9865.14億元，同比大增40%。其中招商、萬科、金地、保利四家企業一季度的存貨分別為407.79億元、1508.52億元、522.45億元和1270.61億元。如按2010年的銷售數據計算，要消化這些存量，這四家公司分別需要35.51個月、35.69個月、32個月和42.48個月。

值得一提的是，開發商有加快推盤的跡象。數據顯示，6月份北京已經取得預售許可證的項目合計為19個，提供的商品房期房住宅為6536套，相比5月份的10個項目3029套商品房期房住宅，供應量已經上漲了115.8%。公開數據統計顯示，北京目前在7月上市的項目已有36個，其中11個為純新盤。36個項目中，郊區盤比例高達近七成，房山、大興新城將成為市場供應的主力。

不僅僅是北京，包括南京、杭州等多個城市均是如此。據統計，截至6月20日，南京可售商品房已達到了35125套，較今年2月同期增加了17.3%。業內人士指出，今年下半年南京即將上市的純新盤會達到52個。房源蜂擁上市，開發商面臨的競爭壓力不言而喻。

房企求錢若渴

上半年宏觀調控中的“限購”、“限貸”等政策直卡開發商喉嚨，正當業內在猜測下半年政策是否會放松之時，國務院關于“房價上漲過快的二三線城市也要執行限購政策”的決定給了市場一個信息：下半年的樓市調控政策繼續從緊。

作為典型的資金密集型行業，開發商對于資金有著極大的渴求。然而，隨著樓市被列為重點調控的對象，開發商的再融資方案便如同石沉大海，難以得到證監會的回音，使得嗷嗷待哺等待資金的開發商一籌莫展。此外，開發商在信貸方面也遭遇了前所未有的瓶頸。隨著房企貸款銀根縮緊，開發商紛紛轉向信托。據央行近日公布的數據顯示，2011年第一季度新增房地產貸款累計5095億元，同比少增3338億元；與此相反的是，房地產信托規模今年一季度大幅上升，據中國信托協會統計，1～4月信托公司共發行集合類房地產信托項目222個，募集資金722.11億元，發行數量同比增長66.92%，募集資金規模同比增長115.26%。

相比較高利貸等融資方式，開發企業更青睞于短期的房地產信托。“盡管融資成本超過15%甚至高達20%，開發企業還是求錢若渴。”一業內開發企業負責人表示。不過，這一開發商賴以生存的融資方式也已被停止。

戴德梁行發布的報告顯示，2月份全國樓市受房產稅試點、限購范圍擴大以及信貸收緊等政策疊加效應影響，火速進入冰凍期。其中，一線城市和二線城市成交分別環比下跌64.6%和18%，先前持續高企的房價也出現松動跡象。有資深人士預測，如果樓市調控政策力度不變，8月將迎來房價“拐點”，預計多數城市房價跌幅將超過20%以上。