要命的房產信托?

作為開發商主要融資通道之一，上半年紅極一時的房地產信托突然降至“冰點”。

在銀行信貸、上市融資兩大資金源被切斷后，房地產信托這根地產商最后的“救命稻草”也失去了往日的魅力。除了銷售通道遇阻，房價的松動也使得房地產信托償付風險加大；與此同時，日益上升的信托融資成本也逐漸成為開發商的噩夢。

“從6月開始，房地產信托的產品就不再好發售了，銷售也明顯下降?！?月3日上午，新時代證券分析師姜文磊表示，其根源在于風險逐步增加，讓監管層不得不停止。

銀行不“買賬”

隨著2001年10月1日《信托法》的實施，給信托業的規范發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信托業而言，進行房地產信托成為一項嶄新的、現實的、強有力的突破口。

中國的大部分房地產開發企業自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態，受房地產開發成本高等因素的制約，一般房地產的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。

房地產信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。

“房地產信托的收益率，要明顯高于其它理財產品?！庇靡嫘磐惺紫治鰩熇顣D表示。但是，監管機構并沒有忽視房地產信托產品高增長和高收益背后的高風險。

今年以來，房地產信托業務規?？焖僭黾?。監管層屢次對此警示風險，并在今年5月中旬對信托公司開展窗口指導，要求抑制房產信托業務增長。近期銀行的態度轉變，也說明房地產信托業務收緊的力度正在加強。

監管的加強，也使得“銀信合作”的銷售渠道不再牢固。

據了解，目前國內的信托公司普遍沒有建立自己的營銷渠道，信托公司與銀行的合作，主要是信托公司走銀行的代銷渠道。

從用益信托了解到，去年共發行投資于房地產市場的銀信合作理財產品80款；而今年上半年，除了1月份有8款產品推出之外，2至4月一共只有兩款產品發行，到了5月和6月份，通過銀行信托合作發行途徑推出的房地產信托產品已經絕跡。

“實際上，銀監會的法規并不是為了抑制銀行與信托公司之間的合作，而是希望信托公司能夠以正確方式，為銀行理財投資客戶提供風險可控的增值理財產品?！碑咇R威日前發布的《2011年中國信托業調查報告》認為，無論理財產品多么安全，一旦有關貸款成為不良貸款，銀行多少還是會為其埋單，更不用說其中蘊含的聲譽風險。長期而言，信托公司可利用銀行成熟的渠道向銀行零售客戶提供低風險的投資產品。

信托利益鏈

中國信托業協會最新數據顯示，截至今年二季度末，我國信托資產規模達37420.15億元，比上季度末增長14.5%。值得一提的是，上半年投向房地產領域的新增信托資金累計達2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。

“比較整個房地產市場，房地產信托資金量并不顯眼，但是對于部分房地產公司而言，尤其是在信貸收緊的大背景下，房地產信托卻是一根‘救命稻草’?！崩顣D表示。

而房地產信托產品頻發背后，則是一條錯綜復雜的利益鏈。

“2009年與2010年的大部分時間里，中國大陸的房地產市場呈現出一片繁榮的景象，作為房地產開發商的主要融資通道，許多信托公司也受惠其中。”畢馬威在前述《報告》中稱，信托公司最大的利潤增幅與成功推出房地產信托產品組合直接相關，這些產品一般會為投資者帶來12%或更高的收益率。

由于房地產信托產品的高收益率，越來越多的信托公司推出了此類產品，這也導致了房地產信托產品銷量自去年第三季度起急劇增長。

“房地產信托產品的出現，緩解了許多開發商的燃眉之急。因此，盡管房地產信托產品的融資成本高達20%左右，甚至更高，開發商們還是趨之若鶩?！敝腥谛磐械囊晃环治鰩煴硎?，高成本融資實屬無奈之舉，在當前房地產政策遇冷的背景下，一旦開發商資金鏈斷裂，投資者和信托機構、銀行都將深受其害。

融資無門？

長久以來，房地產行業的融資渠道主要來自銀行貸款、上市融資和房地產信托等。但如今，三扇大門似乎都已關上。

數據顯示，銀行對于房地產開發的“輸血功能”萎縮嚴重。2010年，金融機構新增商業性房地產貸款2.02萬億元，相較2009年減少了3190億元，同比減幅為13.6%。其中，房地產開發貸款減少7321億元，較2009年減少了55.3%。

而今年的情況更為嚴峻。央行日前披露的上半年金融機構貸款投向報告顯示，上半年金融機構人民幣房地產貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元。

實際上，開發商借助資本市場融資的大門早已被關上。Wind資訊的統計數據顯示，包括股票首發、增發和公司債券發行在內，房地產行業2010年在A股市場總融資額為155.6億元，僅為2009年1210.1億元的12.9%。而今年，多家地產公司上市之路更加艱難。

“信貸緊縮和融資難，直接造成了房地產信托的火爆?！崩顣D表示。

但如今，作為房地產行業主要融資渠道的信托也遭遇限制，房地產行業的資金鏈無疑將更為緊張。