房市在拖美國復蘇后腿

以往的政策一直是就事論事，致力于通過逐案處理房屋業主問題，來解決信貸擴張錯誤造成的后果。

金融危機最具諷刺意味之處在于：盡管危機是由過度的自信、借貸和支出造成的，但要解決危機，卻只能是通過更多的自信、借貸和支出。因此，即便（美國）經濟產出與產能之間的缺口擴大，當局仍收緊了財政政策，金融監管專注于抑制冒險，貨幣政策也受到對于流動性過度擔憂的制約。最重要的是，美國住房政策，尤其是與房利美(Fannie?Mae)和房地美(Freddie?Mac)這兩家旨在減輕周期性的機構相關的政策，已經成為災難性的順周期政策的例證。

在過去5年內，業主自有住房價值的下降，令消費者的財富縮水逾7萬億美元，同時，住房未來價值方面的不確定性，以及無法以合理的利率水平進行再融資，都阻礙了家庭在耐用消費品上的支出。房地產行業持續疲軟是美國金融機構面臨的重大風險，極大地提高了它們所提供的貸款的成本。

事后看來，如果金融機構和那些監管它們的機構——尤其是美國聯邦住房金融局——認識到房價有跌有漲，如果政府加大對放貸的監管，如果政府資助實體(GSE)更認真地監督那些貸款的發放和付息，并且如果有關方面對欺詐行為更為警惕的話，結果將會好一些。

遺憾的是，以往的政策一直是就事論事，致力于通過逐案處理房屋業主問題，來解決信貸擴張錯誤造成的后果，并將涉及GSE的決策交給其監管機構FHFA處理，而后者對公共利益的看法較為狹隘。FHFA沒有采取行動，以確保GSE穩定美國住房市場，也沒有考慮到GSE狹隘的金融利益取決于全國住宅市場的復蘇。FHFA沒有把重點放在穩定市場上，而是無視環境的改變，一直在扭轉先前的政策，并且把抵押融資視為一出包括業主、金融機構和銀行在內的道德劇，而不是經濟政策的重要組成部分。

首先，針對那些希望買房的人制定的信貸標準過高，并且過于嚴苛。這減少了房屋需求，壓低了房價，并推高了喪失房屋贖回權的數量，從而導致信貸標準進一步收緊，市場陷入破壞增長的惡性循環。統計數據表明，2004年時的普通房貸申請者標準，放在今天已位居風險最高之列。鑒于目前房價進一步下跌35%的幾率遠低于上一次泡沫時期，美國顯然應該降低信貸標準。

其次，正如美國總統巴拉克#8226;奧巴馬(Barack?Obama)在闡述其就業法案時所強調的那樣，那些獲得GSE擔保抵押貸款的人們，沒有理由不能利用較低的利率。從擔保人的角度來看，由于降低了違約風險，較低的利率是一件好事。然而，截止目前為止，GSE讓再融資變得非常困難，它們堅持收取高額手續費，并要求所有新的再融資人為承銷初始貸款的錯誤承擔全部責任，美國家庭每年須為此付出數百億美元的成本。

第三，要想穩定住宅市場，就必須在數量龐大、且仍在不斷增長的喪失贖回權房屋問題上有所作為。

第四，美國的政策努力最初致力于防止業主喪失贖回權。事實上，目前遠未清楚下一步該如何走。盡管奧巴馬政府的住房改革法案因過分嚴格的資格標準而飽受詬病，但實際上在那些接受援助的人中，大部分最終都未能符合即便是調降后的標準。

第五，在泡沫時期，金融機構和抵押貸款行業的幾乎所有人都存在大量違規行為。向受害者合理補償是公共政策的合法目標。但允許圍繞以往的談判主導當前政策，會催生過多的不確定性，從而給金融體系帶來巨大成本，并阻止它們發放貸款。

盡管GSE是抵押貸款市場最重要的參與者，FHFA因此成為制定房地產政策的最重要的機構，但其它機構仍可有所作為。

本文作者系哈佛大學教授