地產商“賣身”

為破解資金困局，房地產企業正在使出渾身解數。一些小型地產商選擇了掛牌出售的方式變相融資。

禍不單行，福無雙至。隨著樓市宏觀調控深入，銀行貸款、房地產信托、民間借貸等融資大門紛紛關閉，開發商資金鏈緊繃，而賣掉公司股權套現，已經成為中小房地產開發商的無奈選擇。

據北京、上海、天津和重慶四大產權交易所不完全統計顯示，今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業項目出現了井噴，總數超過600宗。

房企“賣身”井噴

房地產并購市場已經是波瀾洶涌。來自北京產權交易所的掛牌信息顯示，截至10月20日，共有25家房地產企業在這里掛牌等待新主人。其中掛牌金額超過5000萬元的大型企業（或項目）有6個。前三季度，房地產企業累計股權并購數量已經達到87宗，總交易金額已經達到256.65億元；同比分別增長42.6%和105%。今年以來，房企股權單宗平均交易額達到2.95億元，同比增長49.75%。

而上海產權交易所的掛牌信息顯示，有27個房企也在找新東家。有6個項目掛牌價格超過1億元，其中，上海市莘莊工業區經濟技術發展有限公司為國有獨資企業、河南華誠房地產開發有限公司是國有參股企業，其他均為國有控股企業。

中原地產統計，今年1~9月，全國房地產企業累計股權并購數量已經達到87宗，總交易金額達256.65億元；同比分別增長42.6%和105%，而2010年房地產股權交易為84宗，成交金額為165.25億元。房地產企業股權套現已經出現大幅增長態勢。

從掛牌的房地產項目看，部分項目因資金或人才等問題而盈利前景不佳，不過也有不少項目潛力可觀，引入新投資者后“重整旗鼓”的可能性很大。基于此，房地產行業內的股權整合正在加速推進。

“一方面，越來越多的中小房企或在建項目通過產權市場掛牌轉讓，主業非地產的公司正逐步撤離房地產市場，另一方面，大型房企和主力資金通過產權市場尋找有潛力的項目，擴張勢力范圍，完善區域布局?！睒I內人士表示。

大項目密集登場

產權市場內大宗金額的房地產股權項目頻頻現身。據相關信息透露不完全統計，6月以來，掛牌轉讓的房地產股權項目中，標的資產估值超過1億元的項目有17宗，超過5000萬元的項目有29宗。

近日，“上海聯合產權交易所項目信息顯示，上海展業房地產經營有限公司100%股權及14356萬元債權”項目、“上海東方漁人碼頭投資開發有限公司20%股權”項目擬分別以33230.137萬元和23800萬元的掛牌價格實施轉讓。另外，佛山市南海東屋置業開發有限公司100%股權及9694.24萬元債權則在北京產權交易所掛牌，掛牌價格達21463.33萬元。

上海展業房地產項目的轉讓方為上海青旅方正房地產經營有限公司和上?？七_房地產開發實業公司，持股比例分別為60%和40%。該項目中100%股權的轉讓價格為18874.13萬元。14356萬元債權中包括轉讓方上海青旅方正房地產經營有限公司的8558.48萬元債權和上?？七_房地產開發實業公司的5797.52萬元債權。

上海展業房地產主要從事位于麗水路81號的上海紫錦城商業中心項目開發建設，自工程項目建造竣工后，經營上主要對該商業大廈進行出售和出租。標的公司擁有該商業大廈地上2層西側和地上3-6層，以及地下車庫等部位的完整產權，建筑面積合計為12151.06平方米。該項目接受聯合受讓。

上海東方漁人碼頭投資開發有限公司20%股權的轉讓方為上海水產(集團)總公司，目前，上海水產集團持有標的公司40%股權。除上海水產集團外，上海弘實置業有限公司和上海國智置業發展有限公司分別持有標的公司40%和20%股權。

據悉，東方漁人碼頭投資公司以其部分土地使用權證作為抵押物，向銀行申請項目開發建設貸款，獲得銀行14.85億元貸款授信額度支持，截至2011年6月30日，該公司實際借款為34870萬元。上海水產集團提出，意向受讓方承諾同意標的企業繼續履行項目原開發規劃，遵守政府部門的相關規劃要求。

佛山市南海東屋置業開發有限公司100%股權及9694.24萬元債權項目已經多次掛牌，此前的轉讓價格為2.4億元。相關信息顯示，南海東屋置業的凈資產評估價值增值逾4倍，而其持有的“鳳凰山莊”項目曾因缺失合法手續而深陷訴訟，至今仍然有待合法化。

南海東屋置業的股權結構顯示，珠海市東屋實業公司持股比例為38%，是第一大股東，湖南五強產業集團持有20%的股份，湖南五凌力源經濟發展有限公司持有18%的股份，湖南湘能電力股份有限公司持有16%的股份，湖南華銀電力工程有限責任公司持有8%的股份。

并購時代來臨？

宏觀調控給房地產公司帶來的壓力終于在三季度發酵。據統計，滬深兩市共43家地產上市公司公布了三季報，各項經營指標出現全面下滑。三季度，43家地產公司營業總收入287.17億元，環比下降26.7%，凈利潤29.02億元，環比降幅達到53%。

從行業龍頭公司的情況來看，經營狀況同樣不佳。萬科、招商、金地三季報中，萬科和招商三季度營業收入和凈利潤雖然同比依然增長，但環比均出現大幅下挫，而金地的凈利潤同比和環比均大幅下挫近九成。具體來看，三季度萬科、金地、招商三大房企營業收入總和150.4億元，同比上漲34.5%，環比卻下降25.9%；凈利潤12.31億元，同比上漲30%，環比下降59%。

而中小地產公司虧損面進一步擴大。從已公布三季報的公司情況來看，有7家公司出現了虧損，70%以上的公司業績出現下滑，虧損的公司包括新城B股、中弘股份、濱江集團、萬方地產等，而半年報中，這些地產公司僅五家出現虧損。

對此現象，北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛博士和中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰均表示，這種趨勢正是房地產業重新洗牌的表現，符合國家調控政策出臺后的效果預期。

杜猛分析說，很多中小開發商進行掛牌轉讓，是由于資金鏈斷裂迫不得已。同時，有些資金實力雄厚、有很好的品牌效應的大開發商，甚至是大型央企也加入到這個行列。出現這種情況主要有兩方面的因素：一是政策因素。因為受國資委要求，部分央企要退出房地產市場。二是住宅產業的商品房板塊利潤下降，而央企壟斷性主營業務利潤增加，對央企來說，這是一個識時務的選擇。

陳云峰更是夸張地表示，目前全國有房地產企業3萬多家，但未來只需要300來家有實力的大企業就足夠了。

中原地產市場研究總監張大偉告訴記者，“許多中小型房企目前都面臨銷售萎縮及融資困難的雙重難題。由于全國性的限貸和持續深化的限購政策，中小房企的土地和在售項目儲備都有限，在抵押資質和資金周轉率方面也無法和大型企業相比，所以面臨的資金壓力更為明顯?！薄按蠖鄶捣科蟮馁Y產負債率超過70%，部分企業負債率甚至超過100%。特別是中小型房地產公司，抱團取暖的欲望更加強烈?！睆埓髠フf。

北京盛世神州資金董事長張民耕告訴記者，目前房地產利潤率的下降已經是不爭的事實?！耙郧伴_發能有部分利潤，銷售以后炒房還有一部分利潤，可現在開發的利潤要被投資商分享，而炒房的利潤更是越來越少。大地產商實力強勁有競爭優勢，小房地產商今后的發展更為艱難?！?/p>

“年底通常是銀行和企業回收資金的時候，一些中小型房地產商或將遭遇資金鏈問題，很可能被大房地產商趁機并購?！敝欣ぜ瘓F董事長黃怒波說。