命懸一“限”

相對于一線城市，限購令是亡羊補牢，二三線城市的限購更多一些未雨綢繆的色彩，盡管二三線城市正在重復著一線城市價格快速攀升的模式。

繼北京、上海、廣州等一線城市實行住房限購后，“限購令”又劍指二三線城市。7月12日，國務院常務會議明確要求，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

據了解，住建部已開始緊急調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并將草擬新一輪限購城市名單。

輿論普遍認為，二三線城市限購政策是把“雙刃劍”：一方面，它能遏制房價過快上漲；另一方面，房地產業牽動面廣、帶動力大，限購令帶來的商品房投資下降，又會影響城市經濟發展。

此次限購令將對二三線城市帶來多大的沖擊波？樓市有何新的動向并最終走向何方？帶著這些問題，本刊記者進行了多方采訪。

房產商：二三線城市不會“崩盤”

住宅限購將給市場帶來怎樣的影響？SOHO中國有限公司董事長潘石屹的說法是，“限購真把一些開發商弄得死去活來?！?/p>

世聯地產調查數據顯示，今年二季度表示限購政策對其有較大影響的購房者比例為36%，與一季度基本持平。表明限購政策對市場的制約持續有效。世聯地產市場部研究總監王海斌分析，從一線城市限購的表現看，限購之后，市場至少觀望二至三個月，一手房成交量環比跌幅在50%以上，嚴重的跌八成以上。以最先執行限購令的北京為例，目前房價已沿著“穩中有降”的目標開始回歸理性。北京房地產業協會公布的數據顯示，上半年北京新建普通住房成交均價13948元/平方米，比去年全年均價14874元/平方米下降約6%。

但與此同時，一些二三線城市房價卻表現“生猛”，價格直逼熱點城市。不少媒體預測，此次限購令很快將使二三線城市樓市“深度降溫”。

北京百達行房地產經紀有限公司總經理助理王艷在接受本刊記者采訪時說，與此前出臺的一系列調控政策相比，此次二三線城市限購令是一副猛藥。由于限購令直接擠出房地產市場投資性需求，因此，對開發商而言，確實是一次嚴厲打擊，進一步刺激了購房者的觀望情緒，影響了他們的購買意愿。

“但房價直接下挫、出現明顯拐點的可能性也不大。雖然二三線城市將要實行限購，但我們覺得，該舉措對區域中心城市房價影響不大，特別是有良好發展前景的城市?！蓖跗G用“不會大幅波動”6個字來描述二三線房價變化情況，認為這些城市房地產市場不會出現大的波動。

北京百達行房地產經紀有限公司3年前就在二三線城市廣泛布局，這3年銷售業績增長更快，這也從側面折射出二三線城市房地產市場相對火爆。她分析說，二三線城市外來炒房者不多，銷售的住宅多用于居住，因此剛性需求不會消失，有點實力的房地產企業不會面臨“滅頂之災”。不過她預計，一些大的地產上市公司，為了加速銷售回款，可能會選擇在當前的房價基礎上進行促銷。

今年上半年一些主要的房地產企業的經營業績很不錯，很大程度上就來自于二、三線城市的增長。萬科北京分公司總經理毛大慶接受媒體采訪時表示，如果限購令推行到一些有萬科在售項目的二三線城市，萬科不會考慮降價?！拔覀儠鶕袌龊侠矶▋r。”

王艷明確表示，按照目前的形勢判斷，政策足額落實很難，對樓市的影響也很難估計。

房產中介：三四線房產難成氣候

我愛我家集團副總裁胡景暉與王艷持不同觀點。他告訴記者，“限購令肯定會對二三線城市的房地產市場產生波及效應。”在他看來，那些小的開發商則可能會因房屋銷售速度放緩而影響資金鏈，最終被迫退出市場。

胡景暉認為，從警惕經濟過熱、確保宏觀經濟穩定的角度來看，為樓市套上保險不能依賴于“限購”這類簡單的行政手段，加快保障房建設，并將其盡快推出充分吸納市場剛性需求才是關鍵所在。他進一步指出，短期會對市場帶來一定的壓力，成交量萎縮，但長期來看將會促使行業健康發展?！皩τ诜康禺a市場來說，也只有住房保障體系的日益健全，才能更健康地發展。

7月21日，有媒體報道，為了一直快速上漲的房價，廊坊出臺了樓市限價措施，規定新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米。隨后，廊坊市住房保障和房產管理局辦公室相關人士又出面澄清，廊坊市目前沒有正式出臺“限價令”。這一“傳”一“澄”說明了什么。

全國房地產經理人聯盟副主席賈臥龍認為，廊坊宣布限價政策的時機恰好趕在二三線城市限購名單可能擴大之時，這本身值得玩味。比起限購來，限價對地方政府土地收入的影響要小得多。

廊坊是典型的三四線城市，由于毗鄰北京和天津，該市新盤價格已經很少低于7000元/平米，但絕大多數樓盤價格與9000元/平米的年內封頂價格相比，還有15%以上的“漲價空間”，由于明確規定商品房的價格漲幅上限，有人將此戲稱為樓市價格的漲停板”。

有媒體渲染說：限購令下，大多數一二線城市樓市一片哀鴻，但對于不限購的三四線城市，一波新的購房潮正在興起，“到三四線城市去！”已成為大小開發商和炒房客的口號。

地產觀察者許子枋認為：判斷三四線城市的房地產趨勢，不能只看某幾個小城市短期樓市熱度和成交量，要看全國總體趨勢、總量趨勢以及中央總體調控思路。在房地產調控基調不發生根本性改變的前提下，在政府通過控制貨幣的流動性來消除房價物價上漲的貨幣基礎的大背景下，本輪房價調控下，三四線城市樓市火爆不會持續，不能持續。

雖然一線城市的限購令相對來說更加嚴格，執行落實也更到位，但大多數二線城市的限購并未有大規模擠出房地產投資和投機資本，況且，三四線城市資本回報率偏低，吸引力自然降低。媒體渲染的——資本利用一二線城市限購令出臺的“時間差”和“政策松動”，紛紛轉移戰線，實現資金大騰挪——其實更多意義上是一種不負責任的炒作。

目前中國的城鎮化水平是47.5%，其中包含了大量進城務工農民工的“被城鎮化”，城鎮化泡沫已經顯現。

胡景暉告訴記者，雖然，在國家區域規劃戰略、產業轉移和城鎮化背景下，中國的加快城鎮化進程，實質上就是要發展三四線中小城市，實現經濟結構的轉型。資金轉移到三四線城市，也是一種需要。但是，這并不是意味著三四線城市房地產市場的機會就很多，多數是由地方政府強力推動，并非市場真實需求的反映。

購房者：緊盯國家政策

房價的快速上漲一方面有剛性需求的因素，另一方面也有投資炒作的原因。一位購房者直言，限購的目的是什么？如果是為了讓老百姓買得起房子，那么就應當只限購普通商品房，而豪宅是不需要限購的，這和普通購買力沒有關系。只要普通老百姓那部分需求得到滿足就行了。

計劃在兩年內購房的唐女士告訴記者：“從今年年初開始我就在看房，想買套房子，給自己安個家。但國家推出那么多新政都讓我感到無奈，上半年50個未限購城市房價無一下跌。其中，很多城市房價依然上漲?！迸c唐女士有著同樣購房壓力的成都張女士說：“今年新政的出臺、加息等都讓我更加迷惘，更加糾結到底買不買房？雖然加息、準備金利率的上調等都讓我糾結，但我還是抱著希望，希望今年下半年國家對房市的調控能夠讓房價有所下降。”

有媒體調查顯示，45%的購房者表示，受政策的影響自己會推遲購房計劃，35%的購房者表示受國家政策的影響會“觀望”段時間后再考慮購房，僅有20%的購房者表示國家推行的政策對自己未來購房沒有任何影響。

日前，桂林市一個在建大盤到深圳攬客，挑出的賣點有兩個，一是高鐵時代，桂林位于深圳人的2.5小時生活圈之內；二是桂林是全球罕見沒有重工業的旅游城市。前些時候，深圳投資客對此十分關注，端午節假期，有多個深圳購房團赴桂林實地看樓。如今，二三線城市擴容限購的消息一出，深圳投資客驟然變臉，市場立馬“速凍”。

曾在端午隨40人購房團去桂林看過房的寧先生原先買意較堅決，現在很猶豫，“不是自己住，不是急著要，看看再說，不著急?！睂幭壬椭救は嗤兜囊粠蜕钲谂笥?，成立了一個20多人的異地購房團，曾“出征”過北京、長沙、三亞等城市。寧先生有過一些收獲，如在北京郊區買過一套房，兩年賺了20萬；在三亞的一套房，賺了50萬。賺得最多的是一套在深圳買的房子。2000年買入，75萬元，自住10年后，于2010年賣出，賺得差價225萬元。

“緩一下，不著急。”這是寧先生所屬異地購房團成員的共識。他們了解到，其他一些深圳投資客也有類似的想法。未來兩三個月，深圳人的異地炒房活動會迅速進入冷卻期。

眾廈地產林曉華分析，異地買房貸款難度大，辦事周期長，目前又處在高位回落之初，風險明顯。預計去外地炒房的深圳客會趨于冷靜，在限購在即之際，他們會選擇觀望和暫時罷手。這一變化在市場上已經顯露。

不過，二三線城市限購效果如何，還得看當地政府的意愿和上級政府問責的力度。世聯地產王海斌說，一線城市的表現是，限購之初量價齊跌，但兩三個月后，成交量和價格均出現反彈。二三線城市如果限購不力，也可能重復一線城市的過往走勢。

一個不能回避的、老生常談的話題是“堵不如疏”。一線城市限購，資金流向二三線城市不可避免；但在二三線城市也限購之后，如何解決資金出口問題，如何給予房地產企業發展空間問題依然需要正視。

地方經濟要去房地產化，需要更長遠、更宏觀的制度設計。單單靠限購擋住房地產資金的流入只是治標不治本。從房地產角度來講，如何降低房地產市場的獲利預期，如何通過稅收等手段弱化房地產的投資屬性，這需要更長遠的制度設計。