模式變革“救”綠城

綠城轉(zhuǎn)型，更多的是依靠外部力量來實(shí)現(xiàn)。

一直以來，綠城集團(tuán)始終以其擴(kuò)張激進(jìn)而著稱，董事會主席宋衛(wèi)平甚至被形容為房地產(chǎn)行業(yè)的賭徒。近日，綠城更是“緋聞”纏身：先是旗下綠城西子#8226;杭州御園項(xiàng)目因涉嫌建在“杭州南宋皇宮東宮遺址之上”而被緊急叫停，接下來又被傳因資金緊張而不得不四處求助信托資金進(jìn)行“輸血”。由此，綠城再陷資金迷局的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)。而我們關(guān)注的是，“地王”光環(huán)下的綠城如何破解其資金困局？

放慢擴(kuò)張

對于綠城中國而言，地王的冠冕可能略顯沉重。今年上半年以來，綠城中國的銷售業(yè)績并不理想，截至5月底僅僅完成了156億元的銷售額，與550億元的年度銷售目標(biāo)仍然相距甚遠(yuǎn)。在6月13日的綠城中國股東大會上，綠城副主席兼行政總裁壽柏年坦言，公司的資金情況偏緊，但暫時還沒有在資本市場融資的計(jì)劃。

這種情況與綠城中國近期在土地市場的攻城略地動作似乎形成了相反的邏輯，銷售回款遇阻，信托融資亦存在各種不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

從綠城本身的財(cái)務(wù)狀況而言，似乎并不允許綠城以自有資金拿地。綠城2010年報(bào)顯示，截至去年末，綠城的凈負(fù)債率高達(dá)132%，目前其還有約46億元的地價(jià)款未付。

2011年的綠城，將在“不增加負(fù)債的情況下”，爭取規(guī)模的擴(kuò)張。同時，年報(bào)中顯示綠城將用2-3年的時間，將企業(yè)負(fù)債控制到合理的水平。

“事實(shí)上，今年以來，我們已經(jīng)很少出現(xiàn)在土地市場上。未來即使要增加項(xiàng)目，我們也會選擇與人合作的方式來獲得土地并進(jìn)行開發(fā)”一綠城高管表示。

綠城副主席壽柏年也表示，“綠城與合作方的合作戰(zhàn)略主要就是有錢出錢，有力出力。”

壽柏年坦承，公司的資金比較緊張，這兩年一直在試圖轉(zhuǎn)型中。2009年，董事長宋衛(wèi)平曾經(jīng)主動給自己設(shè)了一個“局”：三年破千億，銷售額超越萬科，今年就是這個局的最后一年。綠城公布，今年前6個月，綠城累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額約203億元人民幣(包括27億元的協(xié)議銷售額)，按年跌7.3%，為今年目標(biāo)的36.9%。

在剛剛由中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》中，綠城的勁敵萬科以644.2億元的業(yè)績繼續(xù)穩(wěn)坐冠軍寶座，綠城則位居第九。他們曾很接近過，在2009年，萬科是當(dāng)年的銷售冠軍，屈居亞軍的就是綠城。現(xiàn)在，他們的距離又變得遙遠(yuǎn)了。在承認(rèn)資金緊張的同時，這家曾在過去幾年瘋狂拿地的公司在今年出手謹(jǐn)慎，到上半年為止，拿地金額未超百億。

輸出品牌

品牌輸出和管理對于綠城而言并不陌生，綠城當(dāng)下采取的合作開發(fā)和代建模式也有相似的特點(diǎn)，但顯然這并非綠城選擇合作開發(fā)最主要的初衷，如何爭取合作方的資金或許才是綠城首要考慮的問題。

壽柏年表示：“綠城今年拿地的89億元人民幣中，大概只有十二三億是綠城自己出的，其他都是合作伙伴出錢。”此時的綠城，更多在依靠外部力量實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

6月15日，綠城與華彬投資以24.3億的代價(jià)拿下了上海長風(fēng)地區(qū)的長風(fēng)10號北商辦地，樓面價(jià)10768元/平方米，溢價(jià)率7.9%。一知情人士透露，“這個地塊綠城出資非常少，主要靠品牌輸出來和對方合作。”

據(jù)了解，綠城現(xiàn)有的代建業(yè)務(wù)主要有三類：政府代建、商業(yè)代建和資本代建。綠城方面提供的數(shù)據(jù)顯示，目前和綠城有意向的商業(yè)代建項(xiàng)目已經(jīng)超過200個，綠城已簽約的項(xiàng)目達(dá)29個，總建筑面積700萬平方米，總可售金額接近1000億元。

事實(shí)上，在綠城輸出品牌的同時，風(fēng)險(xiǎn)也在加劇，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南曾公開表示：“代建最大的風(fēng)險(xiǎn)是品質(zhì)。”

在項(xiàng)目全面開花的同時，綠城現(xiàn)在面臨最大的尷尬就是趕工期，由于圖紙大部分都被拖延，工期就被無形縮短。這也導(dǎo)致保證品質(zhì)成為非常艱難的一件事情。易居（中國）分析師薛建雄表示，以高端住宅開發(fā)為特色的綠城要學(xué)會平衡品質(zhì)與速度之間的關(guān)系，對業(yè)內(nèi)來說，品質(zhì)與工程進(jìn)度、銷售速度之間素來是一對難以調(diào)和的矛盾。不僅如此，在多個項(xiàng)目同時運(yùn)作的時候，要保證品質(zhì)，幾乎是一件很難想象的事情。

虛擬經(jīng)營

“綠城的高負(fù)債率和現(xiàn)金流壓力決定了他沒有辦法以自有資金去獲取新的土地項(xiàng)目，所以才不得不找多方合作，這是不得已的一種做法，其中也有不少風(fēng)險(xiǎn)存在。”分析人士表示。

“有錢就去拿地，沒錢就找人合作。”綠城中國的一位高管透露，這是綠城現(xiàn)行的一種運(yùn)作模式。

這個說法得到了印證，壽柏年透露：“自主拿地開發(fā)、合作模式、房地產(chǎn)股權(quán)基金正成為綠城前進(jìn)的三駕馬車。”

所謂的房地產(chǎn)股權(quán)基金，就是現(xiàn)在正在試水的平安信托和綠城中國聯(lián)袂打造平安財(cái)富安城1號房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，以股權(quán)投資方式參與多個綠城優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

事實(shí)上，這只是綠城房地產(chǎn)股權(quán)基金項(xiàng)目的第一個，多個項(xiàng)目正在洽談之中，有消息人士透露，下半年還會成立一些房地產(chǎn)股權(quán)基金。

此前，綠城一直喜歡通過信托融資，在2008年5月金融危機(jī)情勢比較緊張的時候，綠城首次與華潤深國投成立一個名為“綠城東部建設(shè)玉蘭公寓項(xiàng)目信托”的信托計(jì)劃，雖然融資僅1.5億元，但這成為了綠城啟動信托融資渠道的開端。

之后，綠城先后與杭州工商信托、中融信托、山東國際信托、上國投等信托公司達(dá)成信托融資計(jì)劃，融資近百億元。

信托融資此后便成為綠城中國資金來源很重要的一部分，在今年政府的嚴(yán)厲調(diào)控下，這更是綠城中國解決資金難題的“救命稻草”。這是一條逆流而上的路徑，綠城正在試圖打造自己的“虛擬帝國”。很難想象綠城十年后的規(guī)劃是什么，不過，綠城已經(jīng)有了下半年單獨(dú)拿地的計(jì)劃。

其實(shí)，如果仔細(xì)研究這只基金信托產(chǎn)品，不難發(fā)現(xiàn)，綠城此次試水信托基金，并非是搏命式的“地產(chǎn)豪賭”，而是一次精明的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，也許不用多久，這樣一種嘗試將引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)的根本性變革。