商業租金漲價的邏輯

業內人士稱，京滬深眾多商業樓盤的租金已上漲超過50%。

炎炎盛夏，駐扎在北京甲級寫字樓里的企業們吹著空調，感受到的卻是別樣的熱度。

第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊慶幸地說，因為公司是老租戶，且租期較長，租金并沒有大幅上漲。據她所知，對于新租戶，部分寫字樓的租金在半年內上漲超過50%。租住LG雙子座大廈的第一太平戴維斯同樣是市場溫度的最直接感受者。

50%的漲幅并不算夸張。仲量聯行北京董事覃曉梅告訴媒體記者，北京租金最昂貴的甲級寫字樓國貿三期現在對外的報價已達到1000元/平方米/月。2010年8月國貿三期開業時，入住的租戶租金僅為300元/平方米/月左右。

據統計，目前CBD寫字樓租金水平最高的是國貿三期，以920元/平方米/月的價格雄踞榜首，其次為北京IFC(IFC大廈)，以630元/平方米/月的價格居次席。同時，IFC大廈也是CBD核心區租金漲幅最高的寫字樓，4-6月漲幅達到65.79%。環球金融中心以531元/平方米/月的價格名列第三。目前CBD區域有122個寫字樓處于滿租狀態，出售的寫字樓物業僅有都會國際大廈。面對企業擴張需求，CBD優質辦公物業較為稀缺。

根據第一太平戴維斯的統計顯示，2011年二季度北京甲級寫字樓物業的平均租金迅速上漲，環比上漲12.6%，達到241元/平方米/月，創下自2000年以來的新高。此外，今年上半年，北京甲級寫字樓售價47684元/平方米/月，環比上漲了20.3%。

究竟是什么主導了寫字樓的租金變化？

易城中國研究部副總監孫健說，2008年三季度，CBD的空置率曾達到30%。但2009年四季度是個轉折點，從那時起，北京甲級寫字樓一路攀升。據易城數據庫的數據顯示，以2009年四季度做參照對象，目前北京甲級寫字樓租金漲幅為24%。但這只是個相對保守的市場平均數據。

王瓊認為，導致租金上漲的主要原因是需求的大幅上漲。她指出，前幾年，北京每年寫字樓的吸納量是70萬-80萬平方米，而2010年卻大幅度升至120多萬平方米，創下歷年新高。

旺盛的需求造就了低空置率。來自第一太平的數據顯示，2011年上半年，北京甲級寫字樓凈吸納量為435000平方米，同比增加49.8%。第二季度，北京甲級寫字樓平均空置率為5.9%，環比下降2 個百分點。

王瓊表示，這幾乎是北京歷史上最低的空置率水平。除東二環區域外，主要商務區的空置率均低于10%。金融街區域幾乎全部租滿，空置率僅為0.5%；燕莎區域以及東長安街區域空置率較2010年底大幅下降，僅為5%左右。仲量聯行也稱北京甲級寫字樓市場平均空置率創下20年來的新低。

租金上漲的趨勢是否會繼續？

仲量聯行商業地產部負責人賀睿珂認為：下半年北京的甲級寫字樓還有一些新增供應量，但并不足以抑制租金上漲趨勢。據其預測，今年北京全年甲級寫字樓的新增供應將達到86萬平方米，上半年已完成新增40余萬平方米供應。仲量聯行則指出，未來4年內，北京甲級寫字樓的整體租金水平將逐漸超過上海。