土地財政成昨日黃花

一線城市的土地市場正喪失昔日的榮光，越來越嚴厲的調控政策，正在影響開發商的價值判斷。

對于土地財政有著嚴重依賴的地方政府正遭遇痛苦煎熬，即便是稅收豐厚、財政收入不菲的北京、廣州、上海等城市也不例外。據監測數據顯示，1-5月，北京土地出讓金總收入為250.61億元，同比下滑56%，其中住宅出讓金更是下滑84%。這意味著2009年、2010年北京市土地市場的“千億蛋糕”將很難出爐。

北京土地出讓金銳減84%

北京正面臨著一場艱難的抉擇：如何“賣地還貸”是召集開發商進行大規模的土地推介會，抑或是放松高端住宅限購，讓開發商看好后市預期出手拿地，還是趁商業地塊受市場追捧之際“逢高出貨”？

越來越嚴厲的宏觀調控政策，已經影響到了開發商在一線城市的拿地意愿。

6月21日，中建地產和中建國際聯合體以總價11.01億元摘得北京市順義區仁和鎮梅溝營村(北側)住宅用地，折合樓面單價4526元/平方米。這塊地，或許是今年上半年北京土地市場蕭條景象的一個縮影。

資料顯示，該地塊位于北京順義區仁和鎮。土地面積154602平方米，其中建設用地面積97287平方米；建筑控制規模243218平方米。事實上，4月20日，該地塊因投標企業不足3家而流標。此次該地塊重新入市，當日現場略顯冷清，僅有3家投標企業，剛好達標。在中建地產聯合體報價11.01億元后，其他企業放棄競買，該地塊未進入現場競價環節。而4526元/平方米的樓面成交價，較1個多月前南側地塊樓面價下調2000元/平方米。

亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存表示：“未來幾年，北京70%的住宅用地將用于保障房建設，目前大多數住宅用地都配建了一部分保障性住房。開發商拿地的熱情或受到影響。”

根據北京市土地整理儲備中心的數據統計，截至目前，北京1-5月通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應量（1225公頃）的一成。隨之而來的，是土地收入銳減。1-5月，北京市通過招拍掛出讓土地的總收入為250.61億元，同比減少接近6成。

在溢價率方面，2010年同期北京土地成交溢價率在134%左右，而2011年1-5月成交的居住用地當中，平均溢價率不到20%。

北京土地市場低迷，涉及一級土地開發的開發商也嘗到了其中的“苦果”。據了解，通州區將一塊90萬平方米的土地一級開發交給華業地產，華業地產從中獲得的利潤不足5%。

近期房屋成交量和房價滑落或是土地市場成交低迷的直接“誘因”。這一點，在郊區區域尤為突出。以通州市場為例，據21世紀不動產數據監測顯示，早在2月，通州平均房價還位于20000元/平方米的水平上，5月房價便已回落至15000-16000元/平方米，跌幅達20%。進入6月，環比再降1000元/平方米，環比下跌7%。這些區域的土地市場隨即受到影響，6月15日，北京三宗郊區住宅用地招標，房山區一幅地塊流標，通州區兩地塊只有三家房企低價投標，而且都是國企來捧場。

土地財政接近破產

北京土地市場不景氣，或將導致多米諾骨牌效應，北京財政或將面臨嚴重壓力。根據北京市2010年預算執行情況和2011年預算草案報告，北京市級政府性基金收入完成684.7億元，增長56.5%，完成預算的314.6%。之所以超額完成預算，主要是國有土地使用權出讓金收入超收較多。2010年全市國有土地使用權出讓金收入557.7億元，完成預算的460.5%。就此，資深財經評論員葉檀認為，地方政府的財政收入不能缺少土地收入，更直言，北京土地財政接近破產的邊緣。

據相關人士透露，從2009年開始，北京市啟動龐大的土地儲備貸款計劃，準備從2009年到2011年連續三年每年土地儲備貸款達到1000億元。2009年、2010年北京市完成土地儲備投資分別達1165億元、1300億元。2011年1-5月，新增土地儲備開發投資為300多億元。上述資金中70%來源是銀行貸款，30%來自政府財政注入資金。

商業用地成“救星”

總而言之，土地出讓金作為北京市財政的重要來源之一、北京土地儲備貸款還款的唯一金額，若土地市場持續低迷，負面效應將是難以避免的。土地出讓面積和金額雙雙下挫，除了多年來供應節奏上的“前緊后松”的原因外，超低溢價成交、底價成交、流拍等現象頻繁亮相于土地市場，相關部門還是有些著急了。

據了解，5月31日，北京相關單位召集80家開發商舉行土地推介會，北京市國土局公布，下半年供應經營性用地1200公頃，其中軌道交通沿線500公頃。大部分土地供應都會來自郊區，大興區成為了推介會的重點。

事實上，通州區、房山區、大興區等郊區縣，是北京市土地主要供應區域。據北京中原的統計，從2009年到今年的前5個月 ，房山、大興、通州的土地供應量分別為560萬平方米、557萬平方米、350萬平方米，占北京市最近三年來土地供應量的52.1%。甚至有開發商表示：“以前是我們詢問國土部門，如今是國土部門問我們有否買地的打算。”

推介會之外，有傳言表示，北京房地產市場將放松對高端住宅的限購，以改變開發商對后市的預期，達到“曲線救市”的目的。對此，北京市住建委負責人隨即澄清，北京市堅決貫徹落實房地產市場調控政策，確保實現房價控制目標限購政策決不會放松，沒有調整的安排，也不會按照房屋檔次、價格區別對待。

放松限購一說被“否認”之后，面對持續低迷的土地市場，北京拿什么來“救市”？6月27日，北京市崇文門菜市場商業金融用地的掛牌成交，讓業界看到一些轉機。北京市崇文門菜市場商業用地土地面積約0.6公頃，建筑規模約16425平方米，起始價為29600萬元，折合樓面單價約18000元/平方米。由于該宗地地處東城區崇文門外大街，緊鄰地鐵2號線與地鐵5號線換乘站，交通區位優勢，同時周邊有新世界、國瑞城等成熟的商業項目。最終廣州市豐璟房地產開發有限公司以7.1億元的價格競得，折合樓面單價43226元/平方米，溢價140%。

如此火爆行情，立即讓業內人士對將于7月6日出讓的9幅光華路CBD核心地塊充滿了遐想。“住宅地產受到調控之后，房企紛紛加碼商業地產，光華路此次即將出讓的9幅地塊，作為北京CBD最后的出讓地塊，必然會受到市場的追捧。”北京世聯評估公司技術部估價師劉靜表示。

有崇文門菜市場金融用地地塊的地價都在4萬元/平方米之上，光華路CBD地塊的成交額甚至可能會超過250億元。如此算來，北京市土地市場的收入將超過500億元，與去年同期不相上下。