對策PK政策

政策顯然是想把“霧里看花”的房價給曝曬到陽光下，讓購房者明白消費，但一房一價的房市是否趨向見好？

告別了“均價”時代，房市迎來了明碼標價時代。發改委《商品房銷售明碼標價規定》：從2011年5月1日起，商品房銷售中須標明每套房源的總價和每平米的單價；在售地下停車位面積和銷售總價，物業服務內容和收費標準等，都要一一公示。

上有政策下有對策

5月1日，是國家發改委規定各地商品房銷售實行“一房一價”的起始日，就在這一天，《廣州日報》就曝出了開發商應付明碼標價的諸多花招：“毛坯”“裝修”混賣故弄玄虛、“折扣優惠”讓人“霧里看花”。

在新政未出臺之前，“大嘴”任志強就潑過一瓢涼水：應對這一新政很容易，開發商可以先高報價申報，然后再打折優惠賣房，就會把價格調節的余地控制在自己手中。現在看來，除了任志強的“點子”被廣泛采用，開發商應對新政的辦法還有不少：有的通過“明碼高價”再打“折扣”，有的則以開賣毛坯“裸房”等方式以退為進等等。

“北京執行這個政策絕大部分項目都采取的是，把價格報得比較高一點，然后往下降這種方式，所以看到一些市場上折扣的空間非常大。” 聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒透露。

“一房一價”則表明了政府對房地產市場調控的信心和決心，這對房地產開發商也是一個嚴格的限制，積極意義是毋庸置疑的。此前，房地產市場存在諸多亂象，起價、均價等表述含混不清，動輒房源即將售罄或者還剩少數幾套，通過信息不對稱誘導欺騙消費者，哄抬房價造成市場混亂，而消費者并不了解實情，為此也花了不少冤枉錢。有學者認為，“一房一價”有助于規范房地產市場交易秩序，消費者可以獲得更加透明的信息，限制開發商隨意漲價，可以達到保障購房者權益的目的。住建部一名官員認為，“規定的出臺，有利于抑制部分開發商的違規行為，特別是可以避免在開盤銷售中，開發商根據客戶數量盲目加價，有利于房地產調控政策的落實。”

俗話說，上有政策下有對策，如果地產大亨們循規蹈矩，執行明碼標價政策不走樣，效果當然可期，愿景自然向好。但正如發改委所論，房市屬于暴利行業，且紊亂的房市已成慣性，雜糅了太多利益因素，形成了嚴重失衡的博弈局面——房地產商不是一個人在抵抗，而是綁架了各地各城的權力作為后盾，劫持了龐大的銀行信貸作為后援，糾集了一眾投機客、入彀的房奴和代言人作為支撐，其勢洶洶。對于明碼標價政策，房地產商既有相當的投機秘笈破解，也善于用太極手段應付各種監督和檢查。只要一個開發商研究出應對明碼標價的應對之策，整個的地產資本都會借而鑒之而且進化出更好的應付辦法。

明碼標價能走多遠

有人曾把商品房限價政策比成一盤象棋，如果不能一招制勝，又沒有完善的配套政策，就會讓開發商有漏洞可鉆，讓看上去很美的政策名存實亡。

其實，早在幾年前，“一房一價”政策就已在部分城市推行，只是效果并不理想。4年前，南京市最早推行一房一價的售樓政策，但遭遇開發商各種形式的“圍攻”與化解，僅一年之后，政策就流產。去年4月，上海、北京、杭州等城市繼出臺具體方案，要求商品房預售方案中必須包括預售商品房的價格及優惠幅度，一房一價對外銷售。但許多樓盤在網上，根本查不到具體房源的價格，只有一個均價。以上海為例，不乏開發商提高報價一到兩成的案例，導致網上報價與實際成交價格相去甚遠。

而且，明碼實價說來容易，執行起來困難重重。從監管部門而言，監管成本高，從推廣、執行、檢查、懲罰之間各個環節能否保證足夠投入令人生疑；至于開發商，不僅違規被發現的可能性相當低，而且違規的成本也相對低廉，根據《價格法》第四十二條明文規定，“經營者違反明碼標價規定的，責令改正，沒收違法所得，可以處五千元以下的罰款。”

對于處罰辦法，業內人士表示，“處罰辦法不僅模糊，還很軟弱。”一業內人士表示，按照發改委出臺的“一房一價”規定，對違反明碼標價的行為，需根據《價格法》第42條規定實施處罰：責令改正，沒收違法所得，可以并處5000元以下的罰款。如果是開發商惡意囤積以及利用其他手段哄抬價格最高可罰50萬元，串通操縱市場價格可罰100萬元。

“以發改委今年開出的首張‘一房一價’罰單為例，江西云星房地產公司因‘價格欺詐’被罰50萬元。可是，簡單算過一筆賬后，我們就會發現，開發商的違法成本是如此之低。比如，以102套房源，每套100平方米計算，江西云星通過跳價1000元/平方米，即多賺了近千萬元。50萬元的罰款，占比僅為5%。”該人士指出，違法成本過低，會導致違法違規行為屢禁不止。

不僅是“一房一價”，即使是人盡皆知的“五證”，因為證件不齊全售樓的，也鮮見被查處。一位資深房產評論人表示，房地產市場是一個有形的綜合市場，要完善、規范它，需要政府相關職能部門、開發企業、購房者多方共同努力，尤其需要政府職能部門加強監管。

爭奪“控價權”

眾所周知，房地產的定價權一直都在房企的手里，購房者對于所購房屋的價格是沒有過多話語權的，這也就是為什么樓市房價居高不下的原因之一，有人說是需求很大很旺盛造成的房價不降！事實果真是如此嗎？讓我們看看汽車行業就知道了，我們知道，我國汽車產業發展迅速，汽車進入尋常百姓家已經不是什么新鮮事了，單從各地每天上牌的數量來看，就能一眼看出汽車消費的剛性需求有多大，準確的說是已經產生的購買力是非常之大，但我們卻發現，在如此強大的剛性需求面前，汽車的價格卻一直在走低，而且是增加配置不加價，這就令人費解了！同樣是商品、同樣是剛性需求，為什么汽車的價格會一路走低而房地產的價格怎么就“紋絲不降”呢？

由此可見，價格的不透明和“控價權”是獲取溢價收益的較佳的簡單方法，也是保持“價格相對堅挺”的根本之策，房企對“房價上漲的強烈預期”是的他們擔心價格透明而失去“價格控制權”，說到底，還是對房價上漲的強烈預期使得其不會那么積極地執行一房一價。

房市調控是個系統工程，由于中國房市多年積聚的慣性力，以及糾結的多重矛盾，不要指望明碼標價就能消弭其沉疴積弊。中國房市，亟需的是智慧、耐心，而非急躁冒進。無論是限購、房產稅、明碼標價或是反暴利，中國房市調控也要講求策略，政策面在覆蓋全局的時候，也要分清投機炒作和剛性需求，該控則控該放則放，在平抑房市泡沫的同時也避免傷及無辜。

從目前的情況看，嚴格監管也已經拉開帷幕。據了解，北京將通過開展專項檢查、暢通舉報途徑、發揮媒體監督等舉措，嚴格規范商品房銷售價格行為。國家發改委有關負責人也表示，我國有3萬多人的價格監督檢查隊伍，今后將組織專項商品房價格檢查，確保政策落實。這些積極的措施，或許可以確保“一房一價”不會效果縮水。“一房一價”是一項陽光新政，值得鼓勵與肯定。同時，我們必須看到，此舉不過是穩定和調控房價的諸多舉措之一，并不能“包治百病”，也不可能令房價應聲而落。地方政府要繼續不折不扣地落實好保障房建設，同時要進一步完善措施，通過信貸、限購令等措施，擠壓炒房者的炒作空間，讓房價向理性回歸。

作者單位為北京首都開發控股（集團）有限公司