萬通大博弈

把歷史歸零，重新變革傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，是萬通第二次變身的戰(zhàn)略選擇。

自房地產(chǎn)教父馮侖辭任萬通地產(chǎn)董事長以來，看似隱退幕后，其實他現(xiàn)在的舞臺更高、更大——萬通投資控股股份有限公司董事長。在其完成身份轉(zhuǎn)換之際，萬通地產(chǎn)也正在上演轉(zhuǎn)型大戲。

所謂轉(zhuǎn)型，是指一向?qū)⒅匦姆旁谧≌_發(fā)領(lǐng)域的萬通地產(chǎn)將在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，按照規(guī)劃，到2015年，萬通將投資150億元，開發(fā)超過100萬平方米的商用物業(yè)，持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標年租金收入11億元。

由此，新上任的萬通地產(chǎn)董事長許立拉開了轉(zhuǎn)型大幕。

增持投資型物業(yè)

從口號、起步，到規(guī)劃面積超100萬平方米的項目儲備，萬通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時數(shù)年，以完全有別于某些房企輕率進軍的做法，嫻熟地引入了金融、資本工具。“重要的不是規(guī)模，而是能力。”許立如此總結(jié)著幾年來的厚積薄發(fā)。

此前一直擔任萬通地產(chǎn)總經(jīng)理許立表示，新的管理層將繼續(xù)堅持和貫徹萬通地產(chǎn)既定的戰(zhàn)略與核心價值觀，堅持“低風險，中速度，高回報”的發(fā)展策略，成為開發(fā)與運營并重的地產(chǎn)公司，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤來源和良好的反周期能力，萬通地產(chǎn)整體的成長速度和發(fā)展空間前景可期。

對于商用物業(yè)投資，萬通地產(chǎn)不僅戰(zhàn)略清晰，而且戰(zhàn)術(shù)上不乏創(chuàng)新。他們將商用物業(yè)投融資模式體系化，對應(yīng)項目開發(fā)運營的四個階段，進行不同的組合運用：在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略投資伙伴實現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)，以此降低自有資金投入；在開發(fā)建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金（PE）、銀團貸款或信托資金，完成項目的開發(fā)建設(shè)；在持有經(jīng)營階段，引入商用物業(yè)孵化基金，實現(xiàn)早先合作股東的利益退出；在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后，則通過各種金融產(chǎn)品比如REITs等，向包括養(yǎng)老基金、保險企業(yè)等機構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。

不過，更獨特的是萬通地產(chǎn)商用物業(yè)的產(chǎn)品選擇——投資型物業(yè)。以“萬通中心”系列為例，萬通地產(chǎn)新任總經(jīng)理云大俊說：“我們只做一線城市核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)，以及二線城市核心商務(wù)區(qū)的項目，因為只有這樣的項目未來才能獲得充分的運營收入，也才能為公司豐富多元的財務(wù)安排奠定基礎(chǔ)。”

許立則強調(diào)，萬通地產(chǎn)仍然會堅持“濱海新區(qū)、美國模式和萬通價值觀”的既定戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)型期的策略安排是：在住宅領(lǐng)域鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產(chǎn)品，豐富住宅產(chǎn)品線；在商用物業(yè)領(lǐng)域堅持美國模式，以萬通中心為主軸，租售并舉，利用創(chuàng)新的融資渠道，提升專業(yè)運營能力。

財務(wù)總監(jiān)出身的云大俊似乎更習慣用數(shù)據(jù)說話。他透露，萬通地產(chǎn)力爭5年內(nèi)使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。而對萬通地產(chǎn)的新團隊來講，這是一個有挑戰(zhàn)性的轉(zhuǎn)型目標，“我們團隊有信心完成公司的既定戰(zhàn)略目標”，許立對此深信不疑。

四大業(yè)務(wù)支撐“大萬通”

2006年萬通把一部分資產(chǎn)注入A股上市公司之后，經(jīng)過四年重組，對萬通體系已經(jīng)初步構(gòu)架完畢。“未來我們最主要的是以萬通控股作為一個整體的代表，來向市場和我們行業(yè)做出一個互動。”馮侖說。萬通旗下最重要A股上市公司萬通地產(chǎn)仍然是萬通旗艦公司，目前承擔主要的住宅開發(fā)和商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在萬通內(nèi)部被稱為“萬通新創(chuàng)”的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是萬通控股的第二家上市公司。據(jù)介紹，工業(yè)地產(chǎn)與TCL的合資已經(jīng)取得明顯的成果，品牌為萬通公社，今年會增加相當規(guī)模的資產(chǎn)，從而使這部分業(yè)務(wù)最終上市。

此外，資產(chǎn)管理和基金業(yè)務(wù)是萬通未來發(fā)展的重頭戲，萬通相關(guān)發(fā)言人稱，萬通基金目前有多只基金正在籌備，目前公開的有守正基金。在4月即將公布的年報當中，還會適當披露其他基金。這部分業(yè)務(wù)過去幾年通過跟一些機構(gòu)的合作，發(fā)展了萬通自己獨特的資產(chǎn)管理方式和業(yè)務(wù)模式。

還有一塊，是萬通的海外業(yè)務(wù)，包括在紐約的中國中心，以及未來在海外重要的業(yè)務(wù)。

不難看出，“四大業(yè)務(wù)模式”支撐著“大萬通”。這是發(fā)展20年的房地產(chǎn)開發(fā)商在宏觀調(diào)控的密集期對整個中國房地產(chǎn)市場的思考。

不過，這對于大萬通來說，“這一切都成為零，未來發(fā)展新的十年，我們最重要的就是用創(chuàng)新和變革來應(yīng)對復雜和多變的政策、體制以及市場環(huán)境。”馮侖表示。

給力“美國模式”

據(jù)悉，萬通地產(chǎn)將在“美國模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導向，資本收益，收入多元”的特色路徑。即由一個包辦一切的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)化為一個以投資能力見長的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司。

而與金融企業(yè)中金公司和商用物業(yè)專家香港置地的戰(zhàn)略合作，也給萬通地產(chǎn)所倡導的“美國模式”以強有力的支持，畢竟資本和運營能力是商業(yè)地產(chǎn)的兩大核心要素。在馮侖看來，海外不動產(chǎn)市場發(fā)展時期早、成熟度較高，對產(chǎn)品與服務(wù)的理解更為深入。因此，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠?qū)W到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產(chǎn)決勝內(nèi)地高端物業(yè)市場的最大底氣。

“不爭下游，把房地產(chǎn)變成建筑業(yè)；而是爭上游，把房地產(chǎn)企業(yè)變身為服務(wù)業(yè)、金融業(yè)。3年之內(nèi)，萬通控股爭取實現(xiàn)整體上市。”這是馮侖“大萬通”戰(zhàn)略的終極目標。

公開資料顯示，萬通控股是北京資本規(guī)模最大的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司之一，總資產(chǎn)138億元。目前，其旗下業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)地產(chǎn)、基金管理和資產(chǎn)管理等眾多領(lǐng)域。馮侖表示，萬通控股有息負債率不足10%。這意味著，未來萬通控股有充足的發(fā)展空間。

做中國的“凱德置地”

萬通為自己未來發(fā)展模式尋求的學習榜樣是新加坡房地產(chǎn)公司——凱德置地。凱德置地模式就是將直接投資和資產(chǎn)管理相結(jié)合，傳統(tǒng)開發(fā)運營能力和金融能力相結(jié)合。

新加坡凱德置地有兩個特點。一是輕資產(chǎn)，從傳統(tǒng)地產(chǎn)的重資產(chǎn)、完全自有資金投入，轉(zhuǎn)為自有資金較低，更多是管理外部基金投資人、使資產(chǎn)獲得更好的回報，同時通過表外資產(chǎn)使發(fā)展速度更快；二是以軟收入為主，通過運營管理收入等帶來軟收入。

馮侖對重組后的模式思考是，萬通地產(chǎn)借鑒新鴻基模式，萬通控股則仿效凱德置地模式，直接投資權(quán)益性收入加上資產(chǎn)管理收入，結(jié)合起來成為控股公司的主要收入。

不過，萬通此次商業(yè)模式轉(zhuǎn)型在專家眼中仍不無困惑。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式不同的是，PE才是真正半產(chǎn)權(quán)方式參與開發(fā)商環(huán)節(jié)，這屬于商業(yè)模式。但PE是很獨特的合伙方式，既有債權(quán)特征、也有產(chǎn)權(quán)合作的特征，但無法通過分享長期產(chǎn)權(quán)溢價來實現(xiàn)擴張。

厚樸投資管理公司董事長方風雷認為，凱德置地是將房地產(chǎn)市場與資本市場相結(jié)合的很好案例，但這種模式在中國各方面均容易受限。馮侖的變身還有賴于整個金融市場的完善、金融體制進一步改革以及金融產(chǎn)品的創(chuàng)新等。

馮侖的下一步，是關(guān)注大萬通整體戰(zhàn)略的發(fā)展與管理。作為一個專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資公司，其業(yè)務(wù)主要分為直接投資與基金投資兩大方向。萬通控股計劃在未來三年內(nèi)，力爭實現(xiàn)海外整體上市。