釣魚臺七號院挑戰暴利

6月，中國最貴的公寓不再只有湯臣一品，還有北京城的釣魚臺7號院。

如果這是一場樓盤炒作，它可謂完美。釣魚臺7號院在開售兩年后，僅用一周時間，就貼上了“國內最貴”、甚至“亞洲最貴”的標簽闖入人們的視線。一切始于5月12日，釣魚臺7號院推出23套房源，其中3號樓售價30萬元/平方米。

在國家加緊調控房價，發改委放話將對房價“反暴利”之際，釣魚臺7號院的天價公寓名震京城。

調控下的豪宅新貴

北京，阜成路南二街。63歲的衛蘭在這里生活了40年。6月7日，正午的陽光沒能照亮筒子樓的過道，黑暗中的衛蘭說了句，“家里像個垃圾場”。其實，筒子樓外已是棚戶區，垃圾圍樓。

從衛蘭家的廚房向北望去，百米開外矗立著四幢紅磚大樓。最近，衛蘭和老伴總抱怨著，這個京城最貴樓盤擋住了他們出行的老路，“那里以前叫做玉淵潭鄉前莊子村”。2005年，搬遷后的村莊建起了一座樓盤——釣魚臺7號院（以下簡稱7號院）。

以黃金地段作為賣點的7號院，顯然沒有把南面這一片棚戶區考慮在內，而是叫賣起棚戶區以南的玉淵潭公園。7號院的樓盤介紹上寫道，南距玉淵潭公園61公頃湖面僅80余米，坐望75萬平米皇家園林，公園內水闊林豐鳥語，柳岸長堤石橋為景，樓臺亭閣間有綠蔭花卉，古典情調與咫尺湖光水色盡收眼底。

衛蘭說，她從沒想過，自己的鄰居會是京城最貴的公寓。

出乎意料的還有7號院的傲人銷售業績。自2009年7月開盤以來，7號院一直領漲京城豪宅市場。據北京房地產交易管理網的數據顯示，2009年8月18日，東釣魚臺家園（即釣魚臺7號院），總計售出房屋23套，成交均價7.28萬元/平方米，趕超盤古大觀7.1萬元/平方米的價格，一舉奪下京城“最貴樓盤”的稱號。

隨后5個季度，7號院穩居寶座。在2010年二季度商品住宅成交均價排名中，7號院排名第一，成交均價高達10.94萬元/平方米。這一均價與2009年開盤時相比，漲幅高達50%。

5月12日，釣魚臺7號院推出的23套房源價格再創京城新高，其中3號樓均價為30萬元/平方米。1、4號樓為20萬元/平方米，2號樓則為18萬元/平方米。

電影《大腕》中，一位住在精神病院的開發商滔滔不絕地向病友們描述著“不買最好，只買最貴”的理念。如今，7號院檢驗著它的可行性。據銷售人員稱， 小區共有106套公寓，目前已售出90%，可售房源僅剩10套。

4月底，發改委表態，“正在研究對商品住房領域實施反暴利規定，從而使得商品房價格能夠保持在合理水平”。7號院的天價因此顯得不合時宜。一些業內人士直指，30萬元/平方米存在暴利。

面對質疑，北京市住建委市場處相關負責人回應，住建委從未審批過價格，“一房一價”政策只要求報備。7號院的銷售人員則稱：“30萬元/平方米為最高可以銷售的價格，實際上僅有一套1000平方米的樓王達到30萬元/平方米；另外兩套在售樓王價格每平方米十七八萬元，其余普通房源價格在13萬-16萬元/平方米。”

政府的網站數據顯示，截至5月底，7號院的成交均價突破11萬元/平方米。但記者發現，與7號院相近的另一商品房樓盤成交均價是4萬元/平方米。這意味著，當4萬元能買到其他樓盤的1平米時，在釣魚臺7號院，你甚至買不到1平米的車位。因為，7號院的車位售價是4.5萬元/平方米。

科研用地變身豪宅

開發商中赫集團的官網上，僅有潦潦幾句話描述著7號院的過往，沒有提及收購過程、收購價格，“2006年4月29日，中赫集團收購玉淵潭項目。”“2008年1月16日，玉淵潭項目正式啟用‘釣魚臺7號院’名稱。”“2009年7月21日，釣魚臺7號院項目開盤。”

7號院面世后，定位為“海淀區高端人文社區”，主打樓盤的黃金地段。7號院的地理位置確實“顯赫”，西邊、南邊緊挨玉淵潭；北邊是海軍總醫院、航天系統家屬樓；東邊則是軍事用地。與此同時，7號院提供每戶私人管家等一系列富人服務。

風景、資源和五星級的物業，這一切讓天價看似物有所值。但是，事實上釣魚臺7號院存在著暴利的可能。

六建宿舍屬于前莊子村管轄范圍的南端。2005年，前莊子村面臨征地拆遷。六建宿舍的每一個住戶觀望著百余戶村民的拆遷，這其中包括衛蘭。

衛蘭說，當時，部隊以“重點科研工程用地”的名義征地，千余名村民以6000-10000元/平方米的價格搬離村莊。根據北京市相關部門發布的數據，2005年，北京普通商品住宅均價6721元/平方米，二手房均價為4286元/平方米。

隨后，記者在北京市住建委官方網站上查詢到相關征地信息。在一則《國家重點綜合科研項目公告》中稱，“項目建設單位為北京市東釣魚臺建設項目部，項目性質為房地產開發類，項目東至玉淵潭路西紅線，西至釣魚臺醫院，南至玉淵潭公園，北至海軍總醫院南圍墻”。公告由“北京海淀區拆遷科”發布，時間為2005年9月29日。

時隔不到半年，中赫置地將這片科研用地收入囊中。按照國家相關規定，2007年1月31日以前，軍隊土地可以以協議轉讓的方式轉給地方，1月31日后所有需要有償轉讓的軍隊空余土地都要執行招拍掛制度。中赫集團趕在“大限”前簽約買下土地。

經記者查詢，2008年中赫置地拿到了國土局和海淀區政府頒發的土地使用證書。這時，前莊子村已是出讓地，可以建設住宅。

張樹齊在建筑業摸爬滾打已有十余年，隨著商品房的蓬勃發展，數年前他進入房產企業，運作項目開發。最近幾個月，張樹齊奔波在三亞等地“考察豪宅”，因為他負責的新項目也想借一把豪宅的東風。

張樹齊介紹，樓盤開發的投入主要分為土地成本、建筑成本和運營成本。他分析7號院銷售官網上的公開資料后認為，天價樓盤的建筑成本為8000元/平方米，“上下浮動10%-20%”。

張樹齊說，7號院的建造和裝修材料宣稱為國際頂尖品牌，但除了電梯外，均未標明品牌名稱，“一臺原裝進口三菱的最高配置不過200萬，何況還能分攤到戶。”

在張樹齊看來，釣魚臺7號的裝修并不奢華，沒有防彈窗，市政供熱水，而不是直接溫泉入戶。

綜合衛蘭和張樹齊的說法，不難算出，釣魚臺7號院除去運營成本外，每平米的造價在2萬元上下。由此推算，暴利確實存在。

著名品牌專家李光斗在接受媒體采訪時，如是分析7號院的定價策略。“在車展上，與一輛3000萬元的車相比，消費者會覺得幾十、幾百萬元的車便宜。同樣的道理，在30萬元/平方米的房子面前，消費者就會覺得十幾萬元/平方米的房子是可以承受的。”

年輕的開發商

順利拿下科研用地，成功改變土地性質，開發京城天價樓盤，開發商的背景讓人好奇。今年年初，任志強在微博曝料，稱宋丹丹老公趙玉吉是釣魚臺七號院的開發商。

趙玉吉曾任首都鋼鐵公司總經理、副董事長，中國國防物資總公司總經理，中國機電設備總公司總經理，一系列國企任職經歷讓人猜測中赫的國企身份。

但隨著調查的深入，中赫置地的母公司中赫集團浮出水面。據北京市工商局網站的資料，中赫集團成立于2005年，是一家以礦業資源和房地產開發為主的集團公司。

中赫集團法人、董事長周金輝才是釣魚臺7號院的真正“大佬”。而處在風波中的趙玉吉早已在去年離職。

自2005年9月8日注冊中赫集團以來，周金輝以法定代表身份在北京注冊了一系列的公司，2006年7月、2008年1月、2009年11月，周金輝分別注冊了中赫置地投資控股有限公司、中赫置地有限公司、北京赫華恒瑞房地產開發有限公司。此外，周金輝還注冊了一系列與地產業務相關聯的公司。

周金輝沒有公開其個人信息，從不接觸媒體，僅有業內人士曾做過如是描述：“這個企業的老板是河北人，背景比較深。”

目前，中赫集團旗下開發的項目有北緯40度、釣魚臺7號院等項目。但中赫集團通過各種形式收購這些項目，并沒有在招拍掛市場拿過土地。

政府調查反暴利

5月27日下午，北京市民李斌接到7號院售樓處的電話，通知他次日的看房計劃改期，“對方解釋因部分業主辦理入住，導致人手不足”。李斌未曾多想，但當他再次撥打預約熱線時，電話已無人接聽。

其實，北京市住建委會同地稅局當天開始了對釣魚臺7號院的調查。6月2日，北京市住建委對外宣布，已限制該項目中23套被社會和媒體質疑定價過高房源的網簽，要求該項目開發企業中赫置地投資控股有限公司暫停對外銷售以上房屋。隨后，北京市房地產交易管理網上，釣魚臺7號院5月12日推出的23套房源，已被標明“不可售”，并屏蔽其過往的銷售信息。

“政府試圖通過稅收壓縮7號院的暴利”，從事房地產十余年的趙娜道破其中的玄機，并向記者分析相關機構的調查內容。趙娜稱，當一個樓盤的銷售率超過85%時，地稅部門可進入企業清算后，征收土地增值稅；與此同時，如果樓盤投入使用后，國稅部門可對企業征繳企業所得稅。

當稅務機關進入企業調查后，可取得施工賬本進行清算，根據其成本核算利潤。趙娜說，土地增值稅將是此次調查的重點，因為目前國家規定，土地增值稅稅率最高可達到利潤的60%，“也就是利潤的三分之二被國家征收，這樣的高稅收足以壓死一個中小企業”。

如今，重重保安把守在7號院外，院內的裝修聲不絕于耳。政府的調查似乎沒有打亂7號院的腳步。但6月9日起，釣魚臺7號院銷售官網撤掉百度的推廣，并在原本的黑色背景官網上打上了耀眼的白字“網站正在維護中”。

政府的調查真讓中赫集團害怕了，還是連調查都是一次躲過風口浪尖的舉措？一切只能拭目以待政府承諾的“及時公布調查結果”。

（文中衛蘭、張樹齊、趙娜均為化名）