貸款難難難攻克房貸有妙招

房貸的天空布滿凝重云絲。不是冷冬，然而不少置業者感受到的，卻是炎炎夏日房貨市場的寒風冷雨。

連綿的五度加息，五年期以上基準利率傲然破七，達到7.0596的歷史高位，成為坊間購房者們焦灼的關鍵話題。如若能夠成功獲得貸款尚能聊以自慰，不過是貸款成本高些罷了，但事實是房貨門檻一路趨嚴，不少買房人清晰的感受到，貸款融資變得愈發艱難。信貸緊縮形勢下，如何順利攻克房貸，或盡可能降低按揭“未遂”后的違約損失，成為置業人群不得不面對的“瓶頸”問題。如何破壁?掌握門道是關鍵。

購房啻犯難房貸緣何急剎車?

當置業人群躊躇滿志的等待房貸最終拍板、等待置業夢想照進現實之際，如果突遇房貸辦理遭遇擱淺，眼睜睜看著自己與心儀房屋擦肩而過，那會是何等的郁悶心情?而這種心情，不少購房者都不陌生。

小王是北京一家高新技術企業的技術主管，在向銀行提交首套房貸款申請后，原本志在必得，信心滿滿，卻在最后時刻遭遇變局。原來，由于該銀行信貸額度突然吃緊，小王只得在焦急中繼續等待；而房產賣方又在一次次催促他盡快支付尾款，一時間，小王陷入了兩難境地。等待，還是放棄?

在對專業在線貸款服務平臺易貸中國的表述中，小王指出，如果在規定時間內未能付款給賣家，自己有可能要承擔一筆高昂的賠償金，壓力巨大。我們了解到，時下房貸客戶的尷尬現象并不少見，或房貸放款遙遙無期，或資質不符被拒之門外，或到手額度與申請額度相去甚遠。甚至有的房貸客戶，受銀行信貸額度虧空影響，原本能到手的房貸也付之闕如，小王正是如此。房貸，一時間成了不少人的心頭難事。為何如今房貸如此難辦?易貸中國認為，一方面是因為銀行信貸審核升級，另一方面是信貸額度收緊的環境因素。

首先，監管層對銀行信貸風險的重視程度明顯加深。在此背景下，樓市限購令、限貸令紛紛出臺，為確保信貸投放處于健康水準，房貸審核門檻明顯升級，更看重借款人是否具備足夠的還款能力、信用能級、貸款壓力控制等因素。如若借款人資質平平，或被認為貸款風險較大，那么“貸款難”就會在他身上體現。當然，還款能力出眾的優質借款人則另當別論。曾經便捷的按揭貸款，如今變得時間較為冗長原本房貸審批時間為3-5天，放款周期約20天，總周期在一個月內；而如今不少銀行審批時間及放款周期均翻番，不少購房者實際房貸辦理總周期均擴至兩月。

其次，不少銀行、網點面臨著信貸額度緊缺的嚴峻現實。去年信貸總量回落至8萬億元以內，2011年定調為7 s萬億元，由于信貸重心向經營性貸款傾斜明顯，住房類貸款明顯開始囊中羞澀。以上海為例，上半年個人住房貸款新增164.8億元，同比少增342.2億元，回落明顯。在有限額度面前，為確保收益平穩發展，我們看到，雖然政策上規定首套房利率為基準利率8.5折，二套房利率為基準利率上浮10％，但絕大多數銀行已經超出此標準，利率折扣，在房貸市場罕見蹤影。

房貸尋出路掌握門道是關鍵

面對剛性置業需求，難道購房者就理應在緊縮的信貸形勢下畏怯?易貸中國認為，即便是在樓市調控、金融調控雙管齊下的當下，只要合理掌握規則，在風險可以控制的情況下合理置業，確保自己的資信情況符合貸款要求，并貨比三家，確保貸款成功率，確保貸款處于抵押狀態，房貸一樣有出路可尋。

——謹慎置業是良好的開端?；蛟S有購房者想一步到位，購得心儀大宅，但在房價、貸款利率“雙高”形勢面前，選擇較為適用的小戶型是低壓力購房的首選。購房者如需貸款，應確保自己具備首付能力(首套房為三成，二套房為六成)，確保月還款額能控制在月收入的1／2以內，避免在未來若干年承受嚴峻的還款壓力。購房者應當留夠置業升級空間，待未來經濟條件好轉后過渡不遲。 ——房貸也可以貨比三家。應當多對比各行房貸產品，盡可能選擇有把握的貸款銀行，確保自己的申請資質符合該行條件，從而確保貸款成功率。一般來講，借款人應有穩定的工作、收入(入卡)，良好的信用記錄，所購房產具備獨立產權(二手房另需房齡<20年、面積≥50平米)。由于各行、各網點房貸均可能存在差異，因此多走多看，充分了解各行信息，不至于因為在一家銀行申貸受阻而造成房貸擱淺。

——不要讓購房合同成為枷鎖。不少購房者在貸款成功率、辦理時限兩方面均存在風險，購房合同中的補充條款顯得十分重要。第一，要補充免責聲明，如未通過房貸審批無法獲貸，應注明減免自己的違約責任，避免承擔賠付負擔。第二，房款全額支付時限應聲明。以往購房者申貸兩月內可將全款付給賣方，但如今貸款周期較長，可適度增長付款期限。這樣也可確保一筆貸款失敗后，有足夠時間向其他銀行提出申請。 ——如有公積金“別拘著”。如果連續繳納公積金，高壓樓市下它就將發揮出應有作用，千萬不要為它的有限額度而不屑一顧。要知道，公積金貸款一般不會出現“無法獲貸”的尷尬狀況。如果公積金貸款額度低于貸款額度，可直接申請組合貸款(公積金貸款+商貸)。以30年期、80萬元貸款為例，等額本息法公積金貸款月供為4245元，而商貸為5349元，其間的差距，想必購房者能夠一目了然。

——應合理選擇最適宜自己的還款方式。目前最為主要的兩種還款方式中，等額本金法是本金不變、利息逐月遞減；等額本息法是每月還款額固定，利息遞減、本金遞增，比較便于記憶，不易造成人為的還款逾期。兩者相比較，相同的貸款，本金法較之本息法的利息支出更低，但這不代表等額本金法一定最實惠，因其前期還供壓力較大。購房者應根據收入、財產支配情況，合理選擇還款方式，盡可能輕松還貸。