中國房地產利潤水平到底幾何“反暴利”規定能否抑制高房價

近期，國務院派出的8個樓市督查組赴各地進行督查。盡管全國樓市成交陷入低迷，但房價依舊保持高位。有消息稱，中國房地產市場調控將進一步升級。國家發改委也正在研究商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

樓市嚴控下，房地產開發商使出渾身解數，頻打優惠牌，在房價“降與不降”之間徘徊。反商品房“暴利”之聲不絕于耳，房價“暴利”能否“止暴”？中國房地產行業暴利狀況如何？

到底房地產是否有暴利，相信答案是不言而喻。在中國大陸的各類富豪榜上，房地產富豪們始終名列前茅。“福布斯2005年中國富豪榜”上，前50人中有15人以房地產為主業或主業之一。

中國社科院2011《住房綠皮書》分析，眾多企業集中投資房地產的一個重要原因就是相對較高的行業毛利率。2009年，我國房地產業平均毛利率為55.72%。

全國房地產經理人聯合會研究院副院長陳寶存說，現在房地產業的利潤并沒有像外界想象的那種暴利，目前房地產行業的平均利潤率也就在15%~20%之間。此前有媒體報道，國際上房地產利潤合理區間通常不超過5%。

而商務部國際貿易經濟合作研究院研究員梅新育表示，他幾年前對北京地區房地產業利潤率進行間接估算時發現，地處西四環和西五環之間的玉泉路周邊地區商品房銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率高達138.8%。近年來，房地產業這種高銷售利潤率、高投資收益率已是眾所周知。

“我沒有調查你們每一個房地產商的利潤，但是我認為房地產商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液。”溫家寶總理今年2月與網友交流時的一番話，引發社會共鳴。

中國房地產學會副會長陳國強接受人民網記者采訪時表示，各項目成本和利潤情況不同，即便是相鄰地塊，定位不同，開發商投資成本也不一樣。土地成本也許可比，但設計費、建設成本等環節差異很大，“暴利”界定還有難度。

多年來，盡管國家統計局、國土資源部、全國工商聯等部門或者機構都調查過房價成本構成，但因為有的調查結果一直沒有公布，已公布的不同部門的很多數據相差較多，因此，房價的真實成本對于公眾來說始終是難解之謎，有關房地產行業是否存在暴利也因此眾說紛紜。

“國家反對開發商謀取暴力是為老百姓著想，”一買房者則認為，“高房價便是開發商‘暴利’存在的最好證明”。

房地產業有暴利？地產商“叫屈”

就在公眾責怨高房價緣由開發商“暴利”之時，開發商也開始為自己所背負的“暴利”“喊冤”。

萬科董事局主席王石稱沒有高利潤，萬通地產董事局前主席馮侖早在2009年也曾公開表示，房地產開發商的平均資產收益率達不到5%；華遠集團董事長任志強也稱，過去幾年平均的行業利潤率只有8%左右。任志強并在微博中回應，“可以讓全社會公正地了解誰是暴利，別總被埋在欺騙之中。現在被壟斷的是土地”。華潤置地副總李光翌也在微博中叫屈“開發商怎都成了不法之徒？”

“在中國，小到日用品，大到汽車，唯獨房地產價格‘不透明’，標價依據不清，大多僅公布平均價，起步價。至于一套房子應值多少錢，也只有開發商自己算得清。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌告訴人民網記者，“現在房地產市場不規范，隨意性很大，甚至市場好時，一天一個價格。這樣非常容易產生哄抬價格，開發商隨機謀暴利的行為”。

“住房定價過高就會被認為是暴利。” 中國社會科學院工業經濟研究員曹建海接受人民網記者采訪時表示，“開發商的價格是不是定高了？只要超過正常的市場價格20%，就可以認為是暴利”。

體制扭曲導致暴利開發商、政府都有責任

顧云昌表示，在目前房地產市場依然“供不應求”狀況下，出臺反暴利的規定就顯得非常必要。

“反暴利有兩種，一種是受益是國家的，一種是讓利給百姓，不讓房價過快上漲。只有賣不出去的房子，沒有賣不出去的價格。如果嚴格征收土地增值稅，會對抵制暴利起到一定作用。” 顧云昌告訴記者，房價越高，百姓越買不起，與其征增值稅，不如把房價降下來，讓利消費者。當前，對土地增值稅進行清算是有利的，最終對平抑房價肯定能起到積極的作用。

“在德國，如果開發商的住房利潤水平過高，就得承擔刑事責任。我國住房市場之所以存在暴利，最根本的問題就在于國內不少住房政策沒有把住房投資投機與消費區分開來，并利用銀行的金融杠桿及優惠的稅收政策鼓勵住房投機炒作。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說，“制止房地產暴利就得要從住房市場暴利的源頭入手。要制止住房的暴利，既可通過住房定價機制把房地產開發的利潤限制在一定范圍內，而更為重要的，是要全面遏制住房的投機炒作，保證住房是居民改善條件的商品而不是賺錢的工具”。

“如果暴利體制不改變，而只出臺反暴利法規也是沒有用的。實際上政府的高稅收也構成高房價的一個因素。”曹建海認為，政府真正要想的是如何真正讓房價降下來，關鍵是要打破暴利體制的存在。“開發商的經營都是壟斷的，政府也參與其中，更是壟斷。一種是行政壟斷，一種是產業性、經營性的壟斷。地方政府賣地獲取收入的利潤更大，暴利也最大。此外，炒房團也會有數倍的利潤，也有暴利”。

“體制扭曲導致的暴利。”如何制止暴利？曹建海認為，如果不從體制上根本轉變，就不可能從根本上制止暴利。要反暴利，政府可以指定一個價格，高于這個價格就征稅，但最根本的是要廢除暴利體制。

曹建海看來，若真有反“暴利”相關規定出來，結合 “一房一價”政策，“未來將會對房地產市場產生一定的影響。”

背景：制止牟取暴利的暫行規定

國務院于1995年1月頒布了《制止牟取暴利的暫行規定》。

《規定》要求，某一商品或者服務的價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度，違者由價格監督檢查機構責令改正；拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

2011年5月1日起實施的《商品房銷售明碼標價規定》，被坊間看作反地產“暴利”的第一步。

規定指出，商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標價的，標價內容應當保持一致。

規定要求，商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。不得使用虛假或者不規范的價格標示誤導購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標價方式進行價格欺詐。價格主管部門發現商品房經營者明碼標價不符合國家相關政策的，要及時移送相關部門處理。