宜昌樓市:漲幅何以領跑全國

本刊記者 l 張泉薇發(fā)自宜昌

9月18日，國家統(tǒng)計局公布了8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，宜昌市房價環(huán)比漲幅居全國第一。

從國家統(tǒng)計局對全國70個城市的房價監(jiān)測來看，全國房價環(huán)比漲幅明顯停滯，在全國城市序列中被劃分為三線城市的宜昌，房價漲幅為何領跑全國？

漲勢兇猛

早在今年2月發(fā)布的《2010年中國城市房價排行榜》上，宜昌便是湖北3個上榜城市之一，以5637元/平方米列全國第44位，僅比省會武漢6196元的均價低559元、排名也僅靠后11位；而同樣被定義為湖北副省級中心城市的襄陽，2010年均價僅為3432元/平方米，列第94位，價格排行比宜昌靠后50位。

上述排行榜發(fā)布之后數(shù)日，武漢市開始執(zhí)行限購令，未遭限購的宜昌樓市便開始了比去年更大動作的升騰之旅。3月，宜昌房價環(huán)比漲幅迅速升至0.7%；5月首次以0.6%的漲幅領跑全國；7月，中央電視臺援引宜昌市房管局所提供“均價5000”的數(shù)據(jù)經播出后，惹來宜昌民間“板磚”無數(shù)。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)報告顯示，在今年1月份，宜昌市三大區(qū)在售樓盤整體銷售均價5836元/平方米。其中，西陵區(qū)銷售均價約為7022元/平方米，伍家崗區(qū)銷售均價約為5861元/平方米，夷陵區(qū)銷售均價約為4625元/平方米。而今年7月，宜昌市三區(qū)在售樓盤整體銷售均價為6100元/平方米左右。其中，西陵區(qū)在售樓盤整體銷售均價為7738元/平方米，伍家崗區(qū)在售樓盤整體銷售均價為5804元/平方米，夷陵區(qū)在售樓盤整體銷售均價為4756元/平方米。

不難計算出，今年1至7月，宜昌市三大區(qū)域整體銷售均價上漲了263元。其中西陵區(qū)的銷售均價上漲了716元，漲幅為各區(qū)之首，漲幅為10.19%，夷陵區(qū)銷售均價整體每平米上漲了131元，漲幅為2.83%。

隨著城市高速擴張和發(fā)展，宜昌中心城區(qū)樓盤價值正在以一日千里的速度狂奔。

9月，記者前往宜昌市房管局了解情況時，辦公室主任除了一句“不能接受采訪”，對其他問題回避始終。房管局的官方網(wǎng)站上，也沒有找到近期關于在售樓盤價格和成交情況的任何數(shù)據(jù)信息。有知情人告訴記者說：“（這些數(shù)據(jù)）以前是有的，現(xiàn)在不公布了。”

記者問起當?shù)啬硺I(yè)內人士：宜昌的房價水準何以在湖北省內除武漢外排名第一，遠超一個三線應有的檔次？對方一聽就笑了：“你們知道的這個第一名，還是把江南、猇亭都放進去拉過后腿以后的平均成績，沒考慮最高價。”

據(jù)調查，在湖北，宜昌目前的房價僅次于省會武漢，幾乎與重慶市城區(qū)相當，與相鄰的襄樊、荊州、十堰、荊門相比則高出了一大截。

為何瘋狂

絕大多數(shù)宜昌本地人都不清楚房價具體是從什么時候開始一路狂飆的。有業(yè)內人士說，2004年就開始了，當年舊城區(qū)改造刺激了大量需求。出租車司機言之鑿鑿說，是06年。宜昌論壇上有人說，就是近兩年間的事，證據(jù)是2009年“萬達來了”。

2009年6月，萬達正式來到宜昌，當時的宣傳通稿稱：“大連萬達集團在宜昌投資建設萬達廣場讓400余萬宜昌人民興奮不已。”人民興奮與否不好說，但兩年的時間內，新的城市中心確是隨萬達廣場的誕生而誕生。這個地產大佬在宜昌毫無懸念地再次展示了“萬達速度”。而這個速度似乎首先表現(xiàn)在房價的飆升上：2008年中旬，宜昌萬達所在的原伍家崗區(qū)域商品住宅均價約在3000元/平米，09年11月，萬達公寓首批開盤價便達到6000到8000元之間。但如此高價并未駭住宜昌的有錢人和慕名買房的外地人。2010年中旬，首批開盤949套的萬達商品豪宅悉數(shù)售完。

在類似于宜昌的這種三線城市，萬達等大型商業(yè)地產的開發(fā)商，被評價為“房價的推進器”。

2010年，任志強也來了宜昌，在觀摩了宜昌的城市環(huán)境建設和幾個高端樓盤后，給出了一句讓宜昌普通人至今耿耿于懷的評論。他說：“賣得太便宜了，宜昌如此的環(huán)境，價格應該不至于如此低。”

沿江大道一處名為“金色海岸”的高層樓盤售樓員眼帶笑意地對記者說：“你們武漢過來的，總想著宜昌房子便宜。這回肯定嚇了一大跳吧？”該樓盤均價在9000以上，最高價則達15000。記者看到，該樓盤銷控表上紅旗密布，從表面上看去，可供選擇的房源確已經所剩無幾。

出租車司機告訴記者：“你要買房別到處轉了，我告訴你趕緊去宜化·山語城，現(xiàn)在也就那個便宜。去得晚了就沒了。”8月21日，宜化·山語城開盤推出了810套房源，經過千余人搖號認籌，當天只剩20套未售出。記者向售樓員詢問4700元均價的傳聞，售樓員當場否認：“均價？那是底價！”開盤一周之后，網(wǎng)上就開始出現(xiàn)該期房認籌券的轉讓生意，對此不乏問津者。

“在宜昌剛需的購買者中，買房子的熱情跟開發(fā)商和媒體的‘唱多’是有很大關系的。市民從這些宣傳造勢中得不到一點房價有可能回歸理性的暗示。”億房網(wǎng)宜昌站運營總監(jiān)吳志明在分析“購房熱”現(xiàn)象時說，“對降價的悲觀致使他們相信，只要有點錢，再貴也要咬緊牙關趁早買。”

相比開發(fā)商和他們培植的“多軍”，當?shù)卣跇鞘兄兴坪醢缪葜鼮橹匾慕巧Ｊ逡?guī)劃前，宜昌城區(qū)建成面積已達約100平方公里，常住人口過百萬，城鎮(zhèn)人均居住面積達到32.89平方米。而宜昌政府并未滿足于此，十二五規(guī)劃中，給自己的城市訂立了更大跨步的發(fā)展規(guī)劃：在新一個5年期中，宜昌中心城區(qū)的建成面積要達到160平方公里，力爭200平方公里，常駐人口達到160萬人，力爭200萬人。這神跡般的城市擴張設想使當?shù)貨Q策者生發(fā)出“再造一個宜昌”的豪情。

“聽起來很美是不是？不過這可能會造成個什么現(xiàn)象呢，政府會不會利用規(guī)劃，低征高賣？招拍掛吸引外地商高價拿地，地也賣了，房價也上去了。有政策。你看我們有規(guī)劃嘛。”宜昌本地一位媒體人對記者說，“對宜昌這樣的城市來說，土地依然是財政收入的主要來源，據(jù)我所知道的，近兩年財政收入的數(shù)字大概都在50個億左右吧，這其中土地出讓的收入占了有一半。”

在宜昌新一輪的規(guī)劃中，宜昌市城區(qū)沿發(fā)展大道向夷陵區(qū)的“北聯(lián)”、沿城東大道向城東火車站的“東擴”、過長江向點軍區(qū)“南展”已成為三大增長極。在宜昌人眼中，西陵區(qū)是傳統(tǒng)的城市核心地帶，政府機關集中，商業(yè)貿易發(fā)達；而伍家崗區(qū)作為新區(qū)，因著政府遷入的新城區(qū)規(guī)劃而一躍成為后起之秀，高房價從此有了理直氣壯的理由。

有資料顯示，2009年底時，西陵區(qū)住宅房成交均價在4700元/㎡左右，而伍家崗區(qū)住宅均價“逼近4000”，時隔不足兩年，目前伍家崗新建住房成交均價約在6000元/㎡左右，而西陵區(qū)則高居于7000—8000元/㎡之間。在接受記者采訪時，一中介行業(yè)人士分析說，宜昌高房價的背后，行政的布局也是不可忽視的潛在因素。事實證明，市政府在通過行政中心的外緣遷移，將原本偏遠的城郊變成了黃金寶地。“行政中心外遷，將郊區(qū)房價帶起后，老牌市區(qū)房價必然更加奇貨可居，這是許多地方政府帶動區(qū)域發(fā)展的普遍做法，換句話說，這是許多地方政府拉動房地產的慣用方式之一，宜昌也是這個模式。”

對于宜昌房價過高的原因，不同立場的人看法也不盡相同。“宜昌作為湖北省域副中心城市、中國十佳最宜人居城市、中國水電之都和世界旅游名城，是個開放的魅力四射的城市，吸引著很多外來客商和周邊縣市成功人士來這里安居置業(yè)，這就決定了市場必將需要更多樓盤來適應需求。”寶佳麗房地產開發(fā)公司總經理馬云波說。

而當?shù)囟鄠€開發(fā)商也認為，宜昌城市土地面積有限，拆遷成本過高，土地交易價格漲幅也比較大，電力、鋼筋水泥等價格的上漲都加大了房地產的開發(fā)成本，成本轉嫁成房價也就不足為奇了。

等待限購？

今年2月，武漢開始執(zhí)行更為嚴厲的新版限購令，由之前執(zhí)行的N+1模式變?yōu)閲藯l通行的二套限購，三套禁購。省會限購后，作為省域副中心城市之一的宜昌因為暫時避離了限購“地震區(qū)”而迅速成為投資的樂土。

走進任何一家售樓處，售樓員都會熱情地問你：“投資還是自住？”。位于伍家崗區(qū)某開盤時均價約在6500左右的高端住宅樓，不到半年時間便已悉數(shù)售罄，有知情人告訴記者，當時到這里購房的多是投資客，“按層打包、批發(fā)買房的情況并不稀奇。伍家崗沿江那一帶，都是被投資客買走的，入住率非常低。”售樓員說，宜昌并不像很多人想象中的那樣都是剛性需求，周邊郊縣的有錢人、武漢人、甚至外省人到宜昌來買房子的情況太多了。

一直以來，青天碧水連綿交映，推窗便悠然見南山的“江景房”代表著宜昌這個三線城市居民的居住理想，然而這城市里最適宜人居的風水相宜之地，卻絕大部分被空房占據(jù)著等“升值”。沿江大道一路多為高檔樓盤甚至聯(lián)排獨棟別墅，夕陽西下后，橋燈亮起，江對岸山的輪廓漸漸模糊，而此岸這些本應是萬家燈火的樓盤竟也齊齊躲進夜色里，晚上八時許，記者在這些高檔樓盤外觀察，發(fā)現(xiàn)每棟樓上亮燈的窗口最多不過五六個。

一位擁有三套商品房的修車店老板說，自己前年在伍家崗“江山多嬌”買了3800元/平米的房子，現(xiàn)在同樣的樓層已經達到6500/平米以上，房子的持續(xù)升值讓這位老板喜不自勝，但他覺得房價仍有上漲的空間：“這算是便宜的了。”

記者在走訪樓市的過程中還發(fā)現(xiàn)，轉賣認籌券、集資房指標等現(xiàn)象在宜昌相當普遍，居高不下的商品房價催生了這一類交易。

當?shù)啬称放浦薪楣镜墓ぷ魅藛T向記者推薦一套“指標房”。這是位于城東大道名為“東辰二號”的在建樓盤。她拿出四張均在100平米以上的戶型圖向記者介紹：“這個是幾家機關單位的集資房。錢已經交了，這四個戶型，你想要哪個就能給你留哪個，房東是房管局管事的，他們內部價是3500一個平，你要的話，就按每平5000。”

在宜昌論壇，一則名為《出售市政府內部集資認購房指標，絕對劃得來》的帖子稱：“……雖然這個小區(qū)無論是硬件設施，還是居住人群（都是機關干部）品質都很高，但是價格卻很便宜。原因是，這個小區(qū)的修建是幫政府完成任務，國家規(guī)定的保障房政治任務。但是市政府沒有錢，所以就變相準許機關集資修房子，然后用抵保障房數(shù)量。這是我家人單位的指標，因為我在外地定居，不想再在宜昌買房，所以就多出了一個指標。”據(jù)了解內情的人士透露，宜昌的行情是，單賣一個指標價格大約從2萬——8萬不等，轉賣這些指標的人往往本身并不是剛需，一般來說都至少擁有兩三套房產。宜昌樓市中，像此類“小投資”占相當比例。

不愿具名的一位當?shù)胤慨a記者說：“宜昌的樓市已經有泡沫了。好多東西，我不方便寫，我希望你們來寫，我是發(fā)自內心希望趕緊限購。總是說宜昌投機性購房者少，這是自己騙自己，我身邊就有不少投機的人。宜昌一旦實施限購，我相信對房價的抑制是會起到明顯作用的。”

10月底，省住建廳將對各大城市房價進行全面評估，這被認為是限購即將鋪開的信號，有人形容這是懸在頭頂?shù)摹斑_摩克利斯之劍”，使不少依靠吃“土”為生的地方政府和開發(fā)商們懷揣著斬首之懼。然而與此同時，一線二線城市地根已全線收緊，又因為時值限購寒冬，大量的開發(fā)商不做不休，將目光投向了三線市場。萬達、恒大這兩臺大型挖掘機已先后開進宜昌淘金，業(yè)界一直在預言：萬科和碧桂園馬上也要進來了。

人們都在猜測，今日的宜昌樓市，會不會成為限購令前最后的盛宴。