大熱寫字樓

本刊記者 l 成正茂

今年以來，武漢寫字樓市場一路“狂飆”，僅上半年武漢市成交的寫字樓套數，就是去年全年成交套數的1.6倍；總成交面積較去年同期增長了172.4%；成交均價較去年漲了近2500元/平方米。眼下的“金九銀十”，武漢寫字樓銷售市場更是火紅一片。

“井噴”期到來

8月27日，位于東湖、沙湖之間的萬達時代中心開盤，120～1700平米組合空間首次對外開盤銷售，整層購買和半層購買的客戶達到73%，且當天幾近售罄。與此同時，位于漢口取水樓的廣發銀行大廈目前正在進行內部申購，130～1500平米訂制組合空間，已被多家意向客戶提前預訂。

在漢口建設大道，除剛交付使用的民生銀行大廈外，幾乎所有的寫字樓均滿租。新世界國貿、新世界中心等高檔寫字樓已基本滿租，想入駐的公司，只能等老租戶退出。在永清片的武漢天地寫字樓“企業中心”，招商負責人說，雖然其預期月租在110元/平米以上，但仍有至少15家金融、保險等機構要求租用1000平米以上的辦公場地。

來自億房網研究數據顯示，今年上半年，武漢市共成交寫字樓5492套，超過去年全年成交套數(3435)，總成交面積達到42.05萬平方米，成交均價已突破9000元/平方米。

在嚴峻的市場調控之下，武漢寫字樓市場卻出現井噴。進駐企業增加帶來的剛性需求直接催熱了寫字樓市場。2011年高端寫字樓租金一路走高，空置率持續下降。

中國指數研究院華中分院研究副總監李國政分析認為，2001-2008年武漢市寫字樓銷售價格大致保持平穩上漲的趨勢，至2008年達到6292元/平方米，進入2009年后，由于推出的寫字樓總體檔次偏低，導致了銷售價格出現結構性的回落，僅為5235元/平方米，進入2010年后，寫字樓的價格再度攀升至6749元/平方米，為歷年來的最高峰。2011年上半年武漢市寫字樓同比去年量價齊升，主要是因為萬達、福星惠譽、南國置業等企業推出了大量SOHO類產品，地理位置優越、產品帶精裝修、又不受限購令影響，因此帶動寫字樓成交量和成交價格的整體上漲。

“隨著企業不斷發展，原有的商住樓、寫字樓商圈配套已經不能滿足企業發展需要，這種寫字樓中的‘改善性需求’便催生出一批對新生代寫字樓極度渴望的企業客戶。”匯豐投資有限公司營銷副總經理付暉說。

剛需與投資并進

“跑了快兩個月都沒租到地方，總部天天催，員工都只能在家里辦公。”李先生無奈的說。受上海總部委托來武漢開設分公司，沒想到一開始就遇到了困難。

兩個月前，李先生考察了新世界國貿大廈以及航空路新世界中心大廈，但都說提供公司相應資質材料之后只能“排個號”，好不容易等了一周接到可以租的消息，他立刻趕去，卻被別人捷足先登。沒辦法，他又到民生銀行大廈和浦發銀行大樓，都因租金太貴，總部過不了關。好不容易在網上看到一則兩天前登的寫字樓招租信息，打電話過去時已經晚了。

李先生的遭遇并非個案。據中國指數研究院調查數據顯示，武漢甲級寫字樓最大的客戶是外資公司和外地的公司，分別占32%和55%，而本地的公司只占到13%的水平。

“大多數時候，企業購買或租賃寫字樓的主要動力不是來自辦公的需求，而是來自于對企業品牌形象塑造的關注和追求。寫字樓的品牌暗示的是企業的品牌，是入駐企業的名片，當本地企業發展規模達到一定程度，進入品牌發展戰略階段，這種需求就會在寫字樓市場發展中得到充分體現。”李國政說。

“隨著城市經濟的發展以及武漢特有的地理優勢，越來越的多的國內外大中型企業在武漢開設分公司，有的甚至將總部直接遷移過來，極大的帶動了商業地產的發展。”湖北省社會科學院經濟研究所葉學平副所長說。

葉學平認為，國家對住宅項目宏觀調控，引發了大量資金外逃，越來越多的投資客將錢投向了寫字樓市場，從而推動了寫字樓升溫。

數據顯示，今年2季度開始，武漢寫字樓每月成交量幾乎都是成倍增長，價格同樣一路上躥。武漢天地的一棟甲級寫字樓，租金甚至達到了北京、上海等地同檔次物業的水平。今年2季度，武漢新寫字樓均價比1季度環比上升9.26%，就連二手寫字樓價格也上漲了將近7%。

截至6月末，武漢寫字樓租金均價在每平方米72.6元/月。以一個200平方米寫字樓戶型為例，按今年上半年成交均價9156元/平方米計算，總價達到180萬元。按平均租金計算，年均投資收益接近10%，相對于商鋪似乎回報率更高，也因此受到了眾多投資客的青睞。

調控成催化劑

“很多人都把寫字樓市場的火爆歸功于調控，其實不然，真正的原因還是開發商對市場的認識，調控只是催化劑。”李國政認為，從2009年下半年開始，商鋪、寫字樓就開始升溫了，最后還是市場有這個需求，調控只不過加快了進程。

作為開發商的付暉也有類似觀點：“2008年以前武漢的開發商都不愿開發寫字樓，因為賣不過住宅。但現在武漢的經濟發展起來，大量有實力的企業進入武漢，開發商們看到了商機，現在寫字樓租金回報比住宅高。”

與住宅樓不同，一幢寫字樓就是一個磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在這里產生財富效應。一項統計表明，一幢高級商務樓里，眾多公司所產生的效益，與過去7.8平方公里的城區所產生的經濟效益相當。

“政府對于寫字樓等商業項目也越來越看好，現在就連一些遠城區都開始建寫字樓，因為寫字樓對地方政府來說就像是‘下蛋的母雞’。”李國政說。

位于西北湖的新世界國貿大廈，是武漢頂級寫字樓之一，走進一樓大廳，可以看到寫字樓的指示牌滿滿地標注著三百多家公司、機構名稱，其中不少都是世界級的知名企業。據介了解，入駐該大樓的企業、機構包括：美國領事館、法國領事館、香港貿發局、匯豐銀行、通用電氣、愛立信、諾基亞、索尼、IBM等300多家。

“僅新世界國貿大廈這一棟樓，每年稅收至少過億元，帶來的經濟效應絕不亞于一個工廠。”據江漢區委有關人士介紹，該區稅收過億的寫字樓有6棟，分別是：新世界國貿大廈、建銀大廈、浦發銀行大廈、瑞通廣場、漢口銀行大廈、招銀大廈。

記者也從江漢區委了解到，2010年江漢區稅收突破76億，其中80%都是寫字樓、商務樓貢獻的。

“相比住宅項目的一次獲利，而且獲利很少，政府早已不滿足單純賣地了，現在很多地方已經沒地可賣了，也在鼓勵商業，這能帶來就業和稅收。”李國政說。

“就整個武漢市場的商務環境來看，高端寫字樓依然是供不應求的。再加上相比住宅，整個商業地產形式還是很好的，因此，寫字樓產品開發自然相對多了起來。目前，武漢寫字樓市場正朝高檔寫字樓的方向在發展，相信半年之后，最多兩年，武漢的高端寫字樓市場就會有較大變化。”葉學平說。

目前，武漢寫字樓也進入了供應高峰：8月，武漢多個高端寫字樓項目或進入銷售期，或對外招租，這將推動整個武漢高端商務區發展格局的變化。

據戴德梁行的統計數據顯示，武漢純商務寫字樓在售價格在10000-19000元/平方米，租金水平在30-100元/平方米/月。而其中，市中心高檔寫字樓的價格一般在15000-35000元/平方米，甲級寫字樓的每月租金普遍在80元/平方米左右。

“武漢的商務成本相對一線城市還是較低，從而可以證明這里的高端寫字樓有很大的發展空間。”據李國政介紹，上海最好的寫字樓每月租金可達700元/平方米，廣州的每月也可達500元/平方米左右，而武漢最好的寫字樓，每月租金加上物業費也才120元/平方米左右。

“隨著一線城市投資市場‘門檻’的逐漸提高，以及二線城市經濟結構的不斷提升，預計未來1～2年，新的大宗物業投資熱點將會出現在二線城市的甲級辦公樓市場。受此因素推動，二線城市甲級辦公樓租金水平也將出現至少15%的上漲空間。”葉學平說。

據中國指數研究院預測，武漢寫字樓市場到2013年之前大約有80～100萬平方米的供應量，2016年之前有200～240萬平方米。因而不少業內人士都認為，寫字樓的投資潛力正在釋放。