西方國家房地產政策

摘 要：西方國家的房地產政策在不同程度上為中低收入階層解決住房問題提供了幫助。本文以文獻資料法和比較分析法為基礎，對西方房地產政策進行研究，具體分析了西方國家主要的房地產政策，并重點對比分析了美國、德國房地產政策的異同，提出西方國家房地產政策對我國的借鑒意義。

關鍵詞：房地產政策；西方國家；政策對比

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）09-0192-02

一、西方國家主要房地產政策

房地產政策不只局限于提供項目資助和稅收激勵，還涉及與住房相關的融資、開發、租賃、銷售等各個方面，所有致力于為低收入住戶提供住房的制度和實踐都是房地產政策的中心。由于國情和歷史文化不同，西方各國房地產政策具有較大差異，但其核心思想卻基本一致：國家政府認為公民的基本居住權利需要得到保障，認同住房的商品特性和社會屬性，均對房地產市場采取了一定的主動干預政策。不同之處在于，歐洲國家政府的干預較為直接、深入；而美國卻采取了較為隱蔽的方式，采取了稅收、信貸的形式間接影響開發商和房地產市場。

（一）住房補貼政策。西方國家住房補貼政策一般分為兩種情況：一是政府直接介入住房供給并提供財政補貼。在實踐中采取以下方式：1、政府直接建造低租公房供住房困難戶、低收入戶居住。2、政府向房地產企業提供財政補貼，并對建成住房的出租作出限制。二是政府向低收入戶提供財政補貼。一方面政府通過免稅減稅補貼購買自住者；另一方面用現金補貼來補貼租房者。兩種補貼方式各有特點，前者能直接地、有效地刺激房地產建設，在較短時間內提供大量住房。后者在于國家干預市場的間接性， 能夠提高住房分配的公正性，減少財政負擔。

（二）保障性住房政策。保障性住房政策最主要有兩個層面：一是適用于低收入人群的廉租房政策，二是適用于中等收入居民的限價房政策。廉租房政策被譽為全球各國的“首席穩壓器”，廉租房就是政府向低收入家庭提供的一種非贏利的保障性租住用。主要有兩種形式：一是國家修建公房，再以低租金出租給符合條件的低收入家庭；二是國家提供土地、貸款、稅收優惠來資助非贏利公司與住房合作社建房，這類住房均采取集體產權形式。目前，法國近一萬個市鎮中絕大部分建有廉租房，在一些移民聚居的市鎮，廉租房通常占總住房數的30%以上。廉租房政策雖然成效顯著，但對地方政府在財政上構成了相當大的壓力。因而自80年代以來，西方各國均著手對其住房保障制度進行改革，改革的重心是鼓勵購房與轉變補貼方式，把住房補貼方式從補貼生產者轉為補貼消費者。

（三）稅收政策。房地產稅收政策是宏觀調控房地產市場的重要手段之一，西方國家都有房地產稅收政策。西方國家在購買、建造和租售住宅等環節實行了許多稅收鼓勵政策，并針對低收入者的實際困難采取了更加優惠的措施。主要體現在：1、對利用抵押貸款購買、建造和大規模修繕自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；2、對擁有自己住房的家庭，減免所得稅和財產稅；3、對出租屋的家庭實行稅收減免政策。總的來看，美國住房的稅收優惠政策主要集中在個人所得稅的減免或抵扣政策。由于美國是以直接稅為主的國家，而且稅率較高，因此運用個人所得稅的杠桿作用刺激房地產業的效果也就越明顯。

（四）住房金融政策。住房是一種特殊商品，為解決居民住房資金短缺問題，西方各國政府普遍制定了較完備的住房金融政策。主要有以下兩種：

1、建立住房金融機構。西方國家的住房金融機構主要有三類：一是政府的專業信貸機構；二是住宅貸款銀行系統;三是非商業銀行的儲蓄信貸機構。

2、運用靈活多樣的金融工具。主要有以下幾種：一是住房貸款。各國的住房信貸政策差別較大，但一般都采取“低息或無息貸款”等方式來解決中低收入家庭的住房問題；二是住房儲蓄。各國在鼓勵住房儲蓄方面都采取了一系列優惠措施；三是住房證券。主要有債券、股票、票據、存款單等形式，住房證券化已成為美國、加拿大、澳大利亞等西方發達國家住房金融市場上重要的籌資工具。

（五）住宅自有自用化政策

住宅自有自用化政策，就是政府鼓勵個人建房、購房的政策。實行住宅自有自用化政策，能夠增加自有住宅，從而減少房屋租賃的交易費用和私人開發建造房屋的租金。美國主要依靠私人住宅市場和金融市場來推進住宅自有自用化。居民建房買房直接依靠個人購買力和金融機構的住宅信貸支持，政府重點支持住房抵押市場并對低收入階層及老、弱、殘人員給予資助。在銀行信貸的支持下，形成了購房比租房在經濟上更合算的局面，合理的租售比例，有力地促進了個人購房、建房的積極性。

（六）房地產開發政策

1、增加住房建造。一是通過政策鼓勵增加住房建造。為滿足需求和抑制房價，政府建立房地產投資基金，使零散投資者投資房地產開發，從而增加房源。二是對城市改造中夷舊建新給予政策扶持。政府提供更多公共土地用于房屋建筑，并增加對廢舊建筑除舊布新的貸款。政府監管部門對房地產市場進行嚴格的監督，防止人為扭曲市場的正常運作和哄抬價格。

2、指導價政策。為防止開發商任意抬高房價，英國、德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租實行“指導價”制度。按照兩國的法律，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，就為“超高房價”，將構成違法行為。所以，西方國家開發商都不敢謀求暴利。這些國家中，政府遏制房價的手段和能力要比我國更為靈活和成熟。

二、美國、德國房地產政策對比

（一）共同點

1、政策目標一致。美國、德國的相關法律都規定，居住權是公民權利的重要組成部分，保障公民的基本居住條件是政府的應盡的職責。房地產政策的宗旨都是如何讓絕大多數人都能購買到住房。

2、住房保障政策具有針對性。美、德兩國在構建住房保障的初期，針對房屋短缺，通過政府直接投資或補貼私營企業進行投資來建設公共住房，以擴大住房供給，從而降低租金或售價以滿足低收入家庭住房需求。針對住房消費能力不足的問題，兩國適時將住房保障的重點從公共住房的建設轉到提高低收入家庭和中低收入家庭的住房消費能力，給低收入家庭以房租補貼。

3、住房保障政策的對象有層次性。針對低收入家庭、中低收入家庭，兩國都規定了不同的保障方式，對低收入家庭直接給予房租補貼，對中低收入家庭在購房上給予幫助。

4、多種保障手段配合使用。兩國都使用財政、金融、稅收等多種保障手段來構建住房保障體系，這些手段已在第一部分做了詳細說明，這里不再贅述。

（二）不同點

1、政策產生的背景不同。德國住房政策的產生背景是兩次世界大戰導致的住房短缺，政府通過補貼私營開發商大量興建“福利住房”，以解決住房問題。而美國則產生于20世紀30年代的經濟危機。

2、政策內容的側重點不同。美國政府側重于在公共房屋、津貼房屋、租金津貼和廉價公屋四個方面，采取積極有效的措施，解決低收入者的住房問題。而德國側重于公共住宅的建設與供應、房租補貼制度、住宅儲蓄制度、購房財政稅收政策。

3、房地產制度不同。德國實行的是市場社會保障性住房制度。其特點是以市場配置住房資源為主體，實施比較廣泛的社會保障。而美國更多的是運用其市場機制，采取較為隱蔽的方式。

4、實施主體不同。美國房地產政策的實施主體是聯邦政府住宅與城市發展部以及州、市政府的房地產管理部門，而德國房地產政策的實施主體是聯邦政府。

5、房源籌集方式不同。美國集中興建私營發展商介入存量房計劃，德國則是政府興建福利性公共住宅。

三、西方國家房地產政策對中國的借鑒意義

我國正在進一步深化住房制度改革，廣大中低收入家庭等弱勢群體的住房狀況還有待改善，在這一過程中，同樣需要發揮政府的主導作用，建立適合我國國情的住房福利保障制度，以解決中低收入家庭等弱勢群體的住房問題。

（一）通過稅收手段讓抄房者無利可圖，限制房地產投機

德國之所以沒有像“溫州炒房團”這樣的投資、投機群體，主要是政府通過稅收手段，加大房地產投機炒作的成本，通過重稅壓縮炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，限制投資性買房。當今中國的富有階層，占據了大量的房地產資源，加劇了貧富差距和社會不公。國家應該制定更為合理的財產稅和資源占用稅稅率，對擁有多套房屋和擁有超大戶型的居民苛以重稅，加大富有階層的住房成本和投機者的炒房成本。

（二）大力發展房屋租賃市場

首先，我國應借鑒德國政府合理引導年青人不要過早購房做房奴，鼓勵他們“先租房，再購房”，以從住房需求上改善房地產市場過熱的局面。其次，我國房屋租賃應向市場化、社會化、法制化邁進。培育房屋租賃市場，規范房屋租賃行為；加快房屋租賃行業管理、技術規范準則的研究和制訂；加強房屋租賃法制建設，為房屋租賃市場的健康發展提供法律保障。

（三）積極改善房地產貸款政策

首先，應該創新貸款品種。貸款品種相對單一，已成為我國住房公積金制度運行過程中備受關注的問題。從消費心理學角度講，在同一類商品具有多種型號供顧客選擇時，可以更大程度激發顧客的購買欲。所以，要針對不同繳存人的不同貸款需求，不斷豐富貸款品種。其次，貸款政策向中低收入者傾斜。我國應借鑒澳大利亞的住房政策，細化住房公積金貸款政策，針對不同收入人群和不同年齡階段人群的貸款，采取不同的政策，尤其要重視設計適合低收入者的貸款品種。

（四）加快保障房的建設并注重人文關懷

首先，政府應該改變重點發展普通商品房的政策，大力發展廉租房和經濟適用房，真正建立起以經濟適用房為主的房地產市場體系。其次，增強保障房的人文關懷。在修建過程中將保障房和普通住房同等對待，將保障房與普通住房混合分布，或將普通住房的一部分劃為保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脫離普通社會生活。

（五）發展專業住房金融機構

近幾年在我國住房金融發展中，多家金融機構爭相吸收住房資金，但在提供居民購房貸款中卻都十分消極。其根本原因在于這些非專業性金融機構吸收資金的目的不在于向居民提供購房貸款，而在于利用這筆資金投資于其它盈利率高的領域。建立專業性住房金融機構，努力拓展其住房貸款業務，使住房資金真正用于居民購置自有住房。

（六）完善我國土地政策

1、增強政府對土地市場的調控力度。通過土地的征購、收回、儲備和有計劃地投入市場，既能充分合理地利用土地資源，也有利于保證城市規劃的有效實施。出臺儲備辦法就是要增強政府對土地市場的調控力度。

2、完善土地供應方式。土地成本的透明度對購房者來說十分重要。將現行國有土地使用權的“毛地出讓”轉變為“熟地出讓”，增加土地成本的透明度，從而可清晰地估算房屋價格。

（七）注重綜合利用多種政策工具

目前我國住房保障制度缺乏金融、財政和稅收方面系統配套的綜合支持政策，單一的住房保障手段很難適應多層次的住房保障需求。我國可以借鑒西方發達國家，通過制定住房建設補貼金制度、市政住房建設援助資金計劃等來刺激和方便新住房的建設；通過強制購買權政策、新城建設計劃、租戶購買權政策等確保可能的資源；通過住房改善補貼金計劃等維護國家住房的質量；通過稅收減免、租金控制和補貼等政策，幫助個人支付他們的住房貸款或租金。

（八）減少地方財政收入對房地產業的過度依賴

在德國的房地產市場上，投資炒作資本難以成功，主要原因在于，德國歷屆政府把土地作為社會福利機制的重要一環，即使政府的財政赤字再大，也不會依賴于土地出讓金的收入。我國地方政府對經濟增長指標過于重視的慣性，極有可能會忽略公共住房政策的目標目前，土地稅等稅收在我國地方政府的財政收入中占很大比重，應該減少地方財政收入對房地產業的依賴，使地方財政回歸理性，從而使我國房地產走上健康發展的道路。

作者單位：鄭州大學商學院

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