房地產(chǎn)基金逆市中起航

據(jù)ChinaVenture不完全統(tǒng)計(jì)，外資房地產(chǎn)基金2005年以來共完成募集440億美金。內(nèi)資房地產(chǎn)基金自2009年剛剛起步，數(shù)據(jù)尚無法統(tǒng)計(jì)，總體來講，地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用依然較小。諾亞研究認(rèn)為，這一局勢將在2011年發(fā)生改變。

從目前的市場看，已有多方主體參與到地產(chǎn)基金的發(fā)行和管理中。例如，從金地集團(tuán)辭職的張華綱與趙漢忠相繼投身地產(chǎn)基金，從新加坡磐石基金出來的周純、從荷蘭ING跳槽復(fù)地投資集團(tuán)的董偉海、從凱德置地到鼎峰地產(chǎn)投資的白勇、以及轉(zhuǎn)身成立盛世神州地產(chǎn)基金的張民耕等也已進(jìn)入地產(chǎn)基金領(lǐng)域。除此之外，金地、萬科、首創(chuàng)、銀泰、復(fù)地、榮盛發(fā)展、萊蒙國際、中國海外發(fā)展等諸多知名企業(yè)或上市企業(yè)也開始了或正在摸索地產(chǎn)基金的發(fā)行。

地產(chǎn)基金的蓬勃發(fā)展受到了社會各方的關(guān)注。本文將從房地產(chǎn)基金產(chǎn)生的背景、房地產(chǎn)基金的風(fēng)險收益特征、對社會和房地產(chǎn)行業(yè)的影響等方面做出全面剖析。

房地產(chǎn)基金

產(chǎn)生的背景

宏觀調(diào)控

自2011年1月26日新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，決策層從多方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了圍堵，竭盡全力迫使一路漲不停的房地產(chǎn)價格回歸理性，以滿足社會大眾需求。這些政策中對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最大的是信貸緊縮和限購令。

信貸緊縮從資金來源上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，而限購令則阻礙了銷售，減緩了房地產(chǎn)開發(fā)商銷售回款的回籠，兩方面的壓力使得本來就杠桿高企的房地產(chǎn)企業(yè)捉襟見肘。(能否找到新的融資渠道，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否在本次調(diào)控浪潮中安全過關(guān)。)而對于現(xiàn)金流相對充裕的開發(fā)商則可利用此次調(diào)控機(jī)會擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場份額。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，有效利用外來資金是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的最佳選擇。

從資金成本上來講，銀行信貸成本最低。隨著信貸關(guān)閘，房地產(chǎn)信托開始火爆。然而好景不長，信托資金的大規(guī)模增加對政策的有效性產(chǎn)生了干擾，銀監(jiān)會不得不出手干預(yù)，造成房地產(chǎn)信托急劇縮減。相比之下，房地產(chǎn)基金沒有受至怔何金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，其發(fā)行相對自由。從行業(yè)利潤角度看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤在目前的市場價格下，利潤仍然具有吸引力。基金吸收高凈值客戶資金，與開發(fā)商同股同權(quán)進(jìn)入項(xiàng)目，共享收益，共擔(dān)風(fēng)險，即可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)商對長期資金的需求，又可以滿足投資者享受開發(fā)利潤的需求。

地產(chǎn)金融的發(fā)展

如果說近年來中國的貨幣增發(fā)速度驚人，那么房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的速度則更是匪夷所思了。從2005年到2011年短短的6年間，房地產(chǎn)行業(yè)吸收的貸款量從2.5萬億上升至9.89萬億，翻了近4倍。相應(yīng)地，房地產(chǎn)行業(yè)貸款占國內(nèi)總貸款的比重由13.48％上升至19.99％。貸款過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)將加劇銀行的信貸風(fēng)險，迫使銀行降低房地產(chǎn)款貸款占比，如此巨大的資金需求迫使開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向其他融資渠道。

地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

除了調(diào)控之外，住宅地產(chǎn)經(jīng)歷了近10年的快速發(fā)展，本身也已經(jīng)發(fā)展到了成熟階段，隨著人口紅利的逐漸下降，未來進(jìn)一步擴(kuò)大的潛力也比較小了。與此同時，中國消費(fèi)概念的興起，為養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。住宅地產(chǎn)通過快速開發(fā)、快速銷售、高周轉(zhuǎn)率來獲取利潤，而養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)均采用自持、培育、長期運(yùn)營等模式獲取長期利潤，這就決定了三類地產(chǎn)需要大量的資金沉淀，無疑加劇了在資金方面本已捉襟見肘的開發(fā)商的資金壓力，迫使開發(fā)商尋求長期穩(wěn)定的資金來源，同時大資金的規(guī)模效應(yīng)也會在一定程度上使開發(fā)商受益，因此開發(fā)商也愿意讓渡部分利潤空間。

投資者需求

金融危機(jī)以來，貨幣大量發(fā)行，名義財(cái)富急劇上升。與此同時，通脹高企，未來的政策不確定性風(fēng)險加大。實(shí)際利率為負(fù)、資本市場底部震蕩、實(shí)業(yè)投資利潤空間下降等現(xiàn)象，使得居民迫切需要尋找新的保值增值的投資渠道。排除未來地產(chǎn)價格下跌風(fēng)險的可能性，從目前觀察到的各項(xiàng)目回報情況看，旁地產(chǎn)行業(yè)仍然有著較高的回報率，能夠滿足投資保值增值的需求。

綜上，供需雙方的需求在當(dāng)前調(diào)控下不謀而合，使得房地產(chǎn)基金越來越受到推崇。

房地產(chǎn)基金的風(fēng)險收益特征

與直接購入房屋不同，房地產(chǎn)基金投資者的收益主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。基金收益的提高依賴于參與開發(fā)項(xiàng)目銷售額的提高和成本的控制。

就風(fēng)險而言，不同類型的基金風(fēng)險特征不同，目前市場上的主流基金有三類：

第一類，獨(dú)立地產(chǎn)基金。獨(dú)立基金的優(yōu)勢在于獨(dú)立性和金融專業(yè)優(yōu)勢。基金管理人只做基金管理，不做開發(fā)，不具備拿地資格。基金以財(cái)務(wù)投資者的身分與開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目，基金管理^對項(xiàng)目公司的開支和銷售做監(jiān)管，以保障投資者的利益。基金的優(yōu)點(diǎn)在于獨(dú)立基金一般會與合作開發(fā)商約定基金退出條件，能夠在基金到期時及時退出。主要風(fēng)險在于，一是優(yōu)先退出必須讓渡部分利益，二是基金發(fā)行前，無法確定參與項(xiàng)目和合作開發(fā)商。

第二類，具有開發(fā)能力的房地產(chǎn)基金。與獨(dú)立基金不同的是，此類開發(fā)商具有拿地資格，除了做基金管理，還做項(xiàng)目開發(fā)。基金管理公司的自有資金也通過LP的形式進(jìn)入基金，與投資者的資金共擔(dān)風(fēng)險，共享收益。優(yōu)點(diǎn)在于基金管理^的利益完全與投資人捆綁在一起，利益輸送的可能性最低，但是退出時，如果銷售不暢，可能面臨基金展期。

第三類，開發(fā)商主導(dǎo)成立的地產(chǎn)基金。開發(fā)商搞地產(chǎn)基金的優(yōu)勢在于資源優(yōu)勢和地產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢。在目前的環(huán)境下，依附開發(fā)商基金有著項(xiàng)目優(yōu)勢，可以讓基金在短時間內(nèi)成長起來。缺點(diǎn)是做的都是地產(chǎn)商的大部分利益不在基金中，容易產(chǎn)生利益輸送。

房地產(chǎn)基金對行業(yè)和社會的影響

有效地增加房地產(chǎn)供給

金融系統(tǒng)信貸緊縮給房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大的資金壓力，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，降低了房地產(chǎn)供給。在目前市場“供不應(yīng)求”的情況下，無疑是雪上加霜。但是如前所述，銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過渡集中會增大銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。而房地產(chǎn)基金作為金融系統(tǒng)外資金，來源于風(fēng)險承受能力較高的高凈值客戶資金，對社會產(chǎn)生的影響較少。代替銀行或信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)基金可以有效地為該行業(yè)提供支持，提高房地產(chǎn)供給，抑制目前居高不下的房價，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

為社會閑散資金尋找投資渠道

逐利的民間資本滲透到市場的各個領(lǐng)域，沖擊了房價和物價，投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)基金，參與開發(fā)環(huán)節(jié)，賺取開發(fā)利潤，可以有效地降低市場上投機(jī)資金對房價和物價的沖擊。

從以上角度講，地產(chǎn)基金能夠促進(jìn)行業(yè)和社會的良性發(fā)展，從目前的情況看，諾亞研究認(rèn)為，地產(chǎn)基金會受到政府的支持。