港版“樓換樓計(jì)劃”惹爭(zhēng)議

香港市區(qū)重建局(市建局)在今年2月公布了一個(gè)“樓換樓”舊區(qū)拆遷計(jì)劃，并于3月針對(duì)位于香港九龍兩個(gè)地段的舊樓重建中開(kāi)始實(shí)施上述計(jì)劃。

港府的原意是給舊區(qū)的被拆遷戶多一種補(bǔ)償方式，但是政策推出后不久，卻很快引發(fā)來(lái)自媒體與業(yè)界的激烈討論，外界對(duì)于“樓換樓”的概念作出了不同的解釋和評(píng)價(jià)。

港式“換樓”引發(fā)的公平之爭(zhēng)

那么港府的這項(xiàng)措施究竟有何不同?以下筆者先介紹一下香港樓換樓出臺(tái)前后的政策特點(diǎn)。

先說(shuō)以往，市建局聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)一些舊城區(qū)進(jìn)行重建改造時(shí)，對(duì)業(yè)主的補(bǔ)償全部采用“市價(jià)補(bǔ)償”及“特惠津貼”的方式。在此機(jī)制下，市建局連同開(kāi)發(fā)商付給業(yè)主的現(xiàn)金補(bǔ)償，等于舊樓當(dāng)時(shí)的市價(jià)再加上“特惠津貼”，總金額大概等于同區(qū)面積、樓層以及朝向差不多的7年樓齡的樓房市市價(jià)。

而近期的“樓換樓”安排，是在現(xiàn)金補(bǔ)償計(jì)劃基礎(chǔ)上的進(jìn)一步操作。選擇了“樓換樓”方案的自住業(yè)主，首先也會(huì)按同區(qū)七年樓齡的房子確定賠償金額，然后市建局會(huì)按當(dāng)時(shí)同區(qū)新樓的價(jià)格，來(lái)確定拆遷戶在重建后能換購(gòu)的新房?jī)r(jià)值，再?gòu)馁r償金中扣除一部分保留金(相當(dāng)于被拆遷時(shí)同區(qū)新房?jī)r(jià)值的30％)，把剩余的現(xiàn)金補(bǔ)償金額發(fā)給拆遷戶。等到重建完成，拆遷戶在入住的時(shí)候，再交齊余下的70％新房款項(xiàng)。

基本上，香港的拆遷戶在上述交易過(guò)程中，付出的是拆遷時(shí)同區(qū)新樓與7年樓齡樓房的差價(jià)，得到的是重建后的類似條件的新樓，同時(shí)直至新樓建成之前，還可以一直無(wú)息使用港府預(yù)支的那部分賠償款項(xiàng)(盡管最后還是要把這筆錢支付差價(jià)用)。

舉例來(lái)說(shuō)，原業(yè)主擁有一套約70平方米、樓齡約50年的舊房，市價(jià)在150萬(wàn)元(港元，下同)，而同區(qū)同等面積的“7年樓齡”的房子市價(jià)等于400萬(wàn)元。那么，舊樓業(yè)主應(yīng)該收到港府發(fā)出的大概價(jià)值400萬(wàn)元的補(bǔ)償(其中150萬(wàn)元作為“舊樓的市價(jià)補(bǔ)償”，另外250萬(wàn)元屬于“特惠津貼”)。

另外假設(shè)在舊樓被收購(gòu)時(shí)，同區(qū)有一套條件相當(dāng)?shù)男聵牵乐禐?00萬(wàn)元。港府一方便會(huì)向同意“樓換樓”的業(yè)主簽約，以600萬(wàn)元作為未來(lái)重建后的新樓價(jià)格(即拆遷戶需要在未來(lái)補(bǔ)差價(jià)200萬(wàn)元)。

從程序上來(lái)說(shuō)，市建局會(huì)從被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償款里先扣除180萬(wàn)元(600萬(wàn)元新樓價(jià)格的30％)作為保留新樓的保留金，等到原拆遷樓重建后正式落成進(jìn)戶時(shí)，再交齊420萬(wàn)元(600萬(wàn)元的70％)。

在這個(gè)例子中，我們看到上述舊樓業(yè)主需要自掏腰包約200萬(wàn)元，條件是可以將原來(lái)50多年樓齡的老房子換一個(gè)新房子，而且可以先行獲得250萬(wàn)元賠償款的無(wú)息使用權(quán)。

不過(guò)這種做法公布后引發(fā)香港社會(huì)激烈討論，有不少香港評(píng)論員認(rèn)為，港府的做法是逼著平民買入重建后的豪宅；而在舊區(qū)居住的大部分是一些收入低下的階層，他們基本上無(wú)力交付大額的補(bǔ)償款，這意味著他們也無(wú)法選擇“樓換樓”搬回重建后的社區(qū)。

但是港府方面認(rèn)為，不論是現(xiàn)金補(bǔ)償還是選擇樓換樓，都需要以七年樓齡的同條件樓房為賠償標(biāo)準(zhǔn)，正是基于這種前提下，樓換樓只是提供了一個(gè)新的補(bǔ)償方式而已。

從港版樓換樓引發(fā)的討論來(lái)看，每一公共政策的推出均會(huì)有不同的聲音，問(wèn)題在于當(dāng)局如何去合理解釋。筆者認(rèn)為，從公平角度來(lái)說(shuō)，港府上述的解釋不無(wú)道理。但是從“樓換樓”的字面來(lái)看，港府的做法被批評(píng)家稱為是“A貨樓換樓”也不難理解。或許港府應(yīng)該將有關(guān)的政策換一種稱呼，避免用“樓換樓”這種過(guò)于簡(jiǎn)單且容易產(chǎn)生誤導(dǎo)的稱謂，例如用“補(bǔ)差價(jià)換樓回遷”就更好一些。

香港拆遷機(jī)制優(yōu)于內(nèi)地

很多人可能還會(huì)說(shuō)，港府上述做法似乎與內(nèi)地目前一些地方的舊城改造沒(méi)啥兩樣，沒(méi)啥新意。

這里筆者需要指出來(lái)的是，港府的做法表面上與內(nèi)地各地拆遷措施差不多，同樣也是用現(xiàn)金補(bǔ)償或是差價(jià)回遷換樓補(bǔ)償方式，但是從香港的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)，給被拆遷戶帶來(lái)的效益卻是遠(yuǎn)高于內(nèi)地被拆遷戶。

首先，跟內(nèi)地很不同的是，在香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除非市場(chǎng)出現(xiàn)意外波動(dòng)，否則同區(qū)的新樓價(jià)格一般都要大大高過(guò)舊樓，也就是說(shuō)，當(dāng)未來(lái)新的樓盤建成后，其價(jià)格通常要高于今年的新樓價(jià)格(在本例中為600萬(wàn)元)，這意味著舊樓業(yè)主有可能以差價(jià)獲利。

港府這次公布的將首次實(shí)施新《市區(qū)重建策略》中“樓換樓”補(bǔ)償安排的兩個(gè)重建項(xiàng)目，分別位于土瓜灣和深水口的重建項(xiàng)目。上述預(yù)選區(qū)域都是香港地產(chǎn)界最為關(guān)注的熱門地段。特別是位于土瓜灣的啟德發(fā)展區(qū)，由于將會(huì)開(kāi)通地鐵沙中線和興建郵輪碼頭，極具投資潛力。這意味著，如果原業(yè)主選擇在上述區(qū)域“樓換樓”，便會(huì)是第一批進(jìn)駐啟德區(qū)新樓的人士，變相用一個(gè)較低的價(jià)格購(gòu)入深具潛力的新房產(chǎn)。正因?yàn)槿绱?，地產(chǎn)投資界不少人士已經(jīng)對(duì)上述樓換樓計(jì)劃表示有很大的憧憬。

其次，單純從交易流程來(lái)看，港府的做法給被拆遷者的靈活性與經(jīng)濟(jì)效益也更大，因?yàn)楦鄹恰跋人湾X，后辦事”，被拆遷戶可以在重建的這幾年間，無(wú)償使用補(bǔ)償資金。但在內(nèi)地，目前各地普遍的做法是：被拆遷戶如果選擇原址換樓，則通常不會(huì)馬上拿到拆遷款，不少地區(qū)反而是需要馬上先預(yù)交部分新舊樓差價(jià)款，這無(wú)異于是拿被拆遷戶的錢去蓋新房。

再?gòu)姆孔淤|(zhì)量來(lái)看。在內(nèi)地，不少城市推出的回遷樓房質(zhì)量低下，根本無(wú)法與同區(qū)的新樓價(jià)格相抗衡。在福州，不少拆遷戶反映，一些拆遷安置房經(jīng)常斷水?dāng)嚯?，甚至根本沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)和有線電視。但香港的重建樓房則一般是高檔住宅樓，不僅質(zhì)量上層，而且配套設(shè)施齊全，也因此在房?jī)r(jià)上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

隨著香港樓換樓措施的實(shí)施，筆者預(yù)計(jì)，將會(huì)有更多的投資者進(jìn)入舊樓收購(gòu)市場(chǎng)。從港府披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，香港的樓宇正迅速老化。目前，全香港約有4000幢樓齡在50年或以上的樓宇。而在未來(lái)10年，“高齡樓宇”的數(shù)目更會(huì)按年遞增500幢。對(duì)于港府來(lái)說(shuō)，重建賠償?shù)亩嘣?，有助于推?dòng)這些舊樓改造的步伐——而這或許又會(huì)給投資者帶來(lái)更多的遐想。