讓地產(chǎn)基金保持“天使”美譽

日前，從剛剛拉下帷幕的2011博鰲房地產(chǎn)論壇傳出令人欣喜的信息：當開發(fā)商與嚴控政策僵持對峙之時，地產(chǎn)私募基金恰如天使一般粉墨登場，給撲朔迷離的房地產(chǎn)市場注入了新鮮活力。

（一）應運而生

眼下，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)四大特點：一是開發(fā)商仍在頑強地對抗著房產(chǎn)新政，中小房企雖說半死不活，甚至有“跳樓”的跡象，但資金實力雄厚的大企業(yè)卻死扛著，樓市仍在晃蕩徘徊；二是國家銀根抽緊，房地產(chǎn)以往的融資渠道諸如信貸、IPO、發(fā)債、信托等在嚴厲監(jiān)管之下紛紛受阻，銀行不再是開發(fā)商的提款機；三是炒房團和其他游資在政策擠壓之下，風險加大，紛紛撤出樓市，數(shù)萬億規(guī)模民間資本在信貸緊縮和房地產(chǎn)調(diào)控的大背景之下，正在尋找新的出口；四是在二三線限購5大標準出臺的壓力下，房價有所回落，但隨著城市化進程的加快，購房剛性需求依然存在，市民持幣待購的欲望還很強烈，房價仍有攀升的勢頭。

在此情勢下，地產(chǎn)私募基金應運而生。

對于中國來說，地產(chǎn)私募基金是一個新生事物，它是民間資本、個人投資人、機構投資人以有限合伙制這種組織架構形成的新的資本運作模式。來自清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)私募基金在2010年年內(nèi)共有10只基金募集到位18.59億美元。2011年僅第一季度，就有5只地產(chǎn)私募基金募集到位9.59億美元。隨著地產(chǎn)私募基金運作模式更加成熟，地產(chǎn)私募基金將會呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，而未來中國房地產(chǎn)業(yè)的王者之師，或許就是那些建立了私募融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）天使和魔鬼的雙重角色

一直以來，地產(chǎn)私募基金總是被認為是與開發(fā)商合謀或者穿同一條褲子的。其實，地產(chǎn)私募基金可以發(fā)展成為開發(fā)商融資渠道，但是人們更希望其成為普通民眾的一個投資窗口。

傳統(tǒng)的民間資本急功近利，注重眼前利益，主要投資房地產(chǎn)需求端，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪等。但在房地產(chǎn)調(diào)控之后，由于限購，民間資本已經(jīng)無法隨心所欲的購買房產(chǎn)。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，其目光越來越遠大，投資形式也呈現(xiàn)多樣化趨勢，并逐步從需求端轉向供應端，如直接投資房地產(chǎn)項目。地產(chǎn)私募基金能夠整合各方投機性游資，進行有理性的戰(zhàn)略轉移，即從炒房的短期行為向投資房地產(chǎn)項目的長期行為轉移，增加房地產(chǎn)市場有效供給，平抑市場剛性需求與有限房源的矛盾，符合國家對民間資金的政策導向，符合房地產(chǎn)新政的召喚，因而必定是大有作為的。住建部政研中心最新發(fā)布的“民間資本調(diào)研報告”指出，超萬億山西民間資本正悄然轉向房地產(chǎn)基金。

日前，國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)基金高和投資“閃電式”收購了約1萬m2的商業(yè)地產(chǎn)，其客戶對象恰恰是資金保值類客戶。事實上，自2010年底以來，高和投資的并購金額已達20億至30億元人民幣。種種跡象都顯示住宅投資性資金已經(jīng)轉向，通過商業(yè)地產(chǎn)保值大受青睞。但是，由于受到私募基金的劣根性的影響，如果對地產(chǎn)私募基金不加規(guī)制，不予引導，天使也會變成魔鬼。風險和利潤比肩而立，私募基金是個追逐高利潤金融巨獸，因而其風險也很大。

地產(chǎn)私募基金的融資渠道相當一部分是民間資本，過高的融資成本成了地產(chǎn)私募基金發(fā)展的隱患。而時下的行情是錢好找，好項目難找，地產(chǎn)私募基金的投資門檻越來越高。由于基金本身具有相對固定投資期限的特性，圈到錢花不出去，實際上是個大問題。而貿(mào)然操作，一旦項目砸鍋，動輒上億元的資金被套住。這是個兩難的選擇。也有打著地產(chǎn)私募基金的幌子，渾水摸魚，騙錢撈錢，將數(shù)千萬元資金收入囊中而潛逃的不乏其人。投資者討債無門，只好向政府求救，群情激憤，又會釀成社會動蕩，地產(chǎn)私募基金成了危害社會的定時炸彈。

（三）自律和監(jiān)管

有鑒于此，8月18日，在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，高和投資、盛世神州、頂峰地產(chǎn)投資基金、河山資本和安泰盤實基金等五家基金聯(lián)盟發(fā)起單位，代表即將正式掛牌的全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟（目前已有20多家基金加入房地產(chǎn)基金聯(lián)盟，附屬于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會）發(fā)布了一份行業(yè)自律宣言。其主要目的是希望房地產(chǎn)基金行業(yè)，運作規(guī)范，避免魚龍混雜，泥沙俱下的現(xiàn)象。宣言約定，促進行業(yè)的健康發(fā)展；依法設立，合法經(jīng)營；提高專業(yè)素養(yǎng)，加強風險控制意識；促進房地產(chǎn)行業(yè)模式優(yōu)化；風險在先，回報在后；尊重契約精神和公平交易原則；倡導房地產(chǎn)基金行業(yè)團結協(xié)作，共同發(fā)展。這也可以視為第一份房地產(chǎn)基金的“行業(yè)規(guī)范”。

而要減少風險，地產(chǎn)私募基金決策層必須通過治理結構參與、董事會參與，來控制所有可能影響投資期內(nèi)收益的風險點，包括預決算、開發(fā)計劃、招標制度、財務審批制度、銷售方案、定價方案、向股東的資金拆借、分紅方案等等，這些都得管。而如何運營、選擇退出機制，也是地產(chǎn)私募基金需要面對的關鍵問題。由于地產(chǎn)私募基金本身所固有的高風險，很難保持長期的高速成長，要想獲得最高的回報就必須在投資項目結束高速成長前退出投資，以獲得高額資本收益。一旦投資項目失敗，不僅不能使資本得到增值，連收回本金也很難。因此一個便捷暢通的退出機制將幫助地產(chǎn)私募基金最大程度地避免損失。

從政府層面來說，一方面要承認包括地產(chǎn)在內(nèi)的私募基金的合法性，將其從地下請到地上，公開守法經(jīng)營。政府在不斷出臺政策打擊房產(chǎn)投機的同時，應該出臺向中、小房地產(chǎn)商輸血，供應資本的政策，而支持以有限合伙制為代表的私募房地產(chǎn)基金的穩(wěn)步健康發(fā)展，會形成向中小房地產(chǎn)項目供應資本的良性發(fā)展機制。讓中小房地產(chǎn)商成為房地產(chǎn)市場的主流供應者，才是維持房價穩(wěn)定的根本。另一方面，也要對私募基金嚴加看管，勿使其有變身魔鬼的沖動和機會。

有一種論調(diào)認為：“私募基金就是有錢的人和缺錢的人私下達成的協(xié)議，是自由的行為，用不著監(jiān)管。”我們可以設想一下，如果沒有監(jiān)管機制，地產(chǎn)私募基金就會張開血盆大口，滿世界地圈錢，投資者把錢交給地產(chǎn)私募基金雖說是個人行為，但出了亂子，影響社會安定，政府還是要“兜”著。與其出了亂子再收拾殘局，不如早日“進場”看管。