買房遭遇違約,怎么辦

俗話說“居者有其屋”，在當(dāng)下中國(guó)，尤其是一、二線城市，這已然成為一件極奢侈之事。然而，當(dāng)買房這樣的奢侈之舉遭遇違約毀約這等煩心之事時(shí)，你又該如何冷靜處理？看本期《錢經(jīng)》如何為您支招！

看開發(fā)商“五證”是否齊全——房地產(chǎn)開發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。

合同中要注明違約賠償責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：面積差異、違約延期付款、延期交房、房屋質(zhì)量、辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。消費(fèi)者在約定時(shí)要注意違約責(zé)任的平等性，以免交房時(shí)發(fā)生糾紛。

在違約責(zé)任的約定中有幾個(gè)概念一定要區(qū)分清楚。“定金”屬于規(guī)范的法律概念，規(guī)定定金不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。“訂金”并非法律約定，實(shí)踐中一般視為預(yù)付款或首付款。“違約金”為在合同生效后某方違約支付的違約金，合同簽訂之時(shí)可約定具體的金額和比例，一般都要求賠償實(shí)際損失，即由于違約帶來的直接損失，如銀行利息 、房屋差價(jià)等。

賣方違約怎么辦？

賣方在收取定金后不履行已簽訂的《房屋買賣合同》約定義務(wù)，應(yīng)屬違約，買方可向賣方要求其擔(dān)負(fù)違約責(zé)任。買方可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款、賠償損失包括雙倍定金或者違約金、買方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失及利息等。如賣方在簽訂合同后又將房屋出賣給第三方，買方最多可獲已付購(gòu)房款的雙倍賠償。

因政策變動(dòng)而“被違約”怎么辦？

各大城市限購(gòu)令的出臺(tái)使得許多決定購(gòu)房的消費(fèi)者由于失去資格無法通過網(wǎng)簽，這些由于政策的變化而導(dǎo)致的“被違約”，責(zé)任在合同以外的第三方，當(dāng)事雙方不承擔(dān)責(zé)任，不算違約。買房合同不能履行則無條件退房，但因貸款申請(qǐng)而無法購(gòu)房的買方可以在簽訂合同前與開發(fā)商或賣方約定免責(zé)條款，但根據(jù)公平原則，買方應(yīng)該承擔(dān)賣方的損失，如已支付的中介傭金等。

買方違約怎么辦？

買房人延遲支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍未履行的，賣方可主張解除合同。此種情況下買房人作為違約方應(yīng)該向守約方賠償合同總價(jià)的20%，但是在實(shí)際操作中買方可以向法院申請(qǐng)降低違約金。

違約后該怎么辦？

合同雙方談判解決違約問題是最佳的，談判不成則可以找基層的調(diào)解機(jī)構(gòu)通過第三方調(diào)解，調(diào)解不成則可以申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟，要求法院審理和執(zhí)行。但訴訟的周期較長(zhǎng)（民事案件從受理之日起算一般程序?yàn)?個(gè)月）。訴訟程序復(fù)雜，還會(huì)產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)成本，不到萬不得已，應(yīng)慎行訴訟。