小產權房的合法化

摘要：小產權房是指存在于城市近郊的屬于農民集體所有的土地上的房屋，沒有國家房管部門頒布的產權證書。我國目前房價居高不下，這使得小產權房有了活躍的市場。政府嚴厲打擊小產權房的交易。但是小產權房帶來的一系列問題，拆遷和征收時購房者的合法利益得不到保護，房屋質量得不到保障等等，這些問題都需要完善我國關于小產權房的立法問題，是小產權房合法化，使問題得到根本解決。

關鍵詞：小產權房，產權證書，問題，利益，合法化

作者簡介：陶縉夕（1986-），漢族，四川成都人，四川大學法學院民商法專業碩士研究生，主要研究方向為證券法。

[中圖分類號]：D9[文獻標識碼]：A

[文章編號]：1002-2139(2011)-19-0243-01

一、小產權房的產生

小產權房并不是相關的規范性法律文件所規定的概念，在相關法律規定里面找不到“小產權房”這一概念。因為，小產權房不是一個法律意義上的概念，而是人們在生活中形成的一種習慣稱謂。生活中有大產權和小產權之說。我們通常所說的大產權房是指由開發商獨立開發并辦理合法的房屋開發立項手續、土地出讓手續，并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅，由國家頒發產權證的房屋。而小產權房是指建立在農村集體所有的土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨開發或者和房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。

小產權房的概念在我國不是近幾年才產生的，上世紀九十年代之初，小產權房的交易就曾經出現過。到2007，北京的一起\"畫家與農民\"的小產權房的官司引起了全社會高度的關注。

首先，小產權房的出現和我國居高不下的房價有著密切關系，許多在城市中心買不起房的人便把目光轉向了價格低廉的城市近郊的小產權房。雖然他們對這種房屋心存懷疑，但還是冒著極大的風險選擇購買小產權房。小產權房的交易子啊全國普遍存在，許多城市小產權房的交易份額都占據了房地產市場的極大份額。

其次，我國的城鄉二元結構也是促使小產權形成的重大原因。我國一直存在國有和集體所有的土地制度，并且對國家和集體這兩個不同的權利主體采取不同的管理程序和方式。這使得農村集體土地所有權沒有最終的所有權。而政府一方面不允許農村集體土地交易，另一方面卻通過征收、補償等將農村集體所有的土地收歸國有，轉讓給開發商開發商品房。另外地方政府為了獲取經濟利益，一般都默許小產權的交易存在。

二、我國目前小產權房存在的問題

由于上述的原因使得小商品房在我國大量存在，但是由于缺乏合法的交易依據和政府的監管，使得小產權房存在一系列的問題，對于購房者、農村集體、城市發展及整個房地產市場都有著較高的風險和負面影響。

對于購房者而言，購房沒有取得房屋產權。因為小產權房所使用的土地是屬于農村集體成員所有，只能在成員之間交易。購房者與集體成員簽訂購房合同，只成立了合同關系，而不能取得房屋產權以及相關的利益保護。在拆遷時或者國家征收時，可能面臨被強拆的危險，同時由于其沒有合法的產權，得到的補償微乎其微，甚至可能得不到補償。另外，由于購房者不是合法的產權所有人，房屋的出賣和繼承等受到限制。而且房屋的質量也得不到保證，因為小產權房一般無人監管。再次，小產權房周邊的配套設施也得不到有效的保證，小產權房一把處在近郊，生活設施等遠不如城市中心。

而對于農民而言，似乎因為取得了購房款而有益，但是農民卻永久地失去了土地所有權，失去了賴以生存的保障，失去了獲得土地這種稀缺資源不斷升值帶來的級差地租的機會。因此從長遠來看，農民的利益受到了損害。此外，根據《土地管理法》和《物權法》的有關規定，村集體經濟組織代表集體行使集體土地所有權。而在現實中，土地所有權和使用權的行使往往為少數村干部掌握。不少村干部不經村民同意，利用手中的權力，將集體土地轉讓或與開發商合作，進行房地產開發，大量的土地收益由村干部和開發商等少數人獲得。

對于城市的發展來說，小產權房的市場近年來在各發展較快的大中城市比較活躍，因為小產權房一般建設在城市近郊，由郊區所在的鄉鎮等自發建設，沒有被包含在城市的規劃之中，這種自發的建設具有盲目性，可能嚴重影響城市的布局，不利于城市的長遠規劃和發展。在我國現有城市建設管理體制之下，城市國有土地的開發建設一定要與城市規劃用地要求相符，并通過建設用地規劃許可和建設工程規劃許可等行政程序加以保證。而小產權房雖然以城市居民為市場群，承擔了部分城市功能，卻游離于城市規劃管理之外，不可避免的存

在盲目性和投機性。已經建成但卻與城市功能布局相違背的小產權房將會在未來給城市發展帶來尷尬的局面。

最后，對于對房地產市場來說，小產權的交易不符合房地產市場的交易規定，違反了交易原則，嚴重影響了房地產市場積極健康的正常發展。這將本來就敏感的房地產市場推向風口浪尖，稱謂社會輿論的焦點。小產權房的出現使得其權屬問題成為焦點，房屋產權的確定性變得模糊起來，使得行政機關的行為失去權威性。由此引發的民事糾紛大量的增加，不僅影響了房地產市場的正常運行，還影響了其他相關部門的工作。其后果是無法預計的。

三、小產權房應合法化

由于小產權的產生引發了種種的社會問題，筆者認為，這一系列的問題都源于小產權房的不合法的地位，我國相關法律嚴厲禁止小產權房的合法化，但是筆者認為將小產權法合法化是解決一切問題的根源。

小產權房的產生式房價畸高的結果，很多開發商主張拆除甚至炸毀小產權房，意在延續高房價局面，獲取高額壟斷利潤。我們應該認真分析其產生的原因，從而找出合理的解決方式。而不是一味的肯定或者否定。我國憲法并沒有禁止集體土地所有權交易，只是要求其在法律要求的范圍內，所以小產權房的合法是有法律基礎的。

小產權房的合法化是有一定的積極意義的。首先，小產權房的合法化保障各方的利益。政府可以通過采取相關的政策和措施，在兼顧購房者，農民，開發商和政府的利益上，提出合理的解決方案，可以讓購房者交付和正常商品房數量相似的土地轉讓金，而獲得相應的產權。這樣，購房者的利益得到了保護，政府的利益也得到了保護，同時開發商的利益也有所兼顧。其次，小產權房增加了住房供應量，有利于平抑快速增長的房價，而政府的利益又不會損失，這是控制房價的一個好途徑。各方的利益 也在交易中得到了均衡。這同時也緩解了政府控制房價，加快建設保障性住房的壓力。我國政府采取措施調控房價，加快建設保障性住房就是其中之一，但是社會對房屋的需求量很高，而保障型住房的建設數量是有限的。小產權房的合法化剛好使得這個矛盾得到調和。

因此，我們應該使小產權房合法化，而不是一味的否定，政府給出了理性的表態。國家土地副總督察甘藏春在回應小產權房問題時表示，國家非常重視小產權房現象，在對農村土地流轉試驗、試點進行總結后，將選擇合適的時機通過立法來解決。這說明先立法再通過補交部分稅費或土地出讓金，很可能成為解決小產權房的最終選擇，這自然也是多贏的選擇。

但是我國目前小產權房形式多，規模大，購房者情況多樣。這使得小產權房的合法化不那么容易，我們必須慎重處理和對待。小產權房的合法化并不是說集體土地所有權可任意行使。在法律上完善集體土地所有權制度，是小產權房問題得以解決的必然要求。就小產權房交易來說，必須在一個科學合理并具有適當的前瞻性的土地規劃的框架內進行。在立法時應將集體土地使用權流轉的對象、范圍、條件和程序做出明確的規定，以符合土地利用總體規劃為標準，規范集體土地使用權流轉行為。同時，必須加強對農業用地的保護，嚴格控制農業用地轉化為建設用地。

綜上所述，小產權房的合法是具有法律基礎的。另外，我國長期存在的城鄉不平等帶來諸多問題，小產權房合法化可以在很大程度上改變我國現有的城鄉二元結構。小產權房合法化，使購房者、農民和政府等相關主體都將受益，這必將有利于社會正義的實現。雖然小產權房合法化必然會帶來一系列的消極影響，但這不能成為反對小產權房合法化的理由，改變不合理的法律規定是法制進步的必然要求。

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