首套房貸利率上浮影響幾何?

近日，北京、上海、廣州等十多個主要城市均傳出上調(diào)首套房貸利率的消息后，引起廣泛關(guān)注。實際上，早在半年多前，福州就已有多家銀行的首套房利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，甚至個別銀行的首套房貸最高上浮到了基準(zhǔn)利率的1.3倍。而目前這一波新的首套房貸利率上浮浪潮，又會給福州樓市帶來怎樣的影響?

首套房貸利率上浮浪潮來襲

10月初，北京建行總部剛剛上浮首套房貸利率至基準(zhǔn)利率的1.05倍后不久，這一“首套房貸款利率上調(diào)”的浪潮便迅速沖擊到全國。短短數(shù)天，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的城市就達到了十多個，其中既有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市，還有天津、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等國內(nèi)一些主要的二線城市。而且，不僅是建設(shè)銀行一家宣布上調(diào)，多家國有銀行以及不少股份制銀行也都紛紛調(diào)整了首套房貸利率，包括廣發(fā)銀行、深發(fā)展銀行以及民生銀行等，都提升至基準(zhǔn)利率的1.05倍至1.1倍。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，首套房貸的利率，自從樓市宏觀調(diào)控以來，一直都在水漲船高，越收越緊。實際上，自2010年10月，樓市宏觀調(diào)控開始實施以來，首套房7折房貸利率就逐漸退出市場，取而代之的是8.5折優(yōu)惠。隨后，銀根進一步縮緊，房貸利率優(yōu)惠全部取消，緊接著二套房貸利率最少在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了10％，還將首付提至5成、6成。到了6月份之后，首套房貸利率也開始大面積上浮，二套房貸基本停貸，只不過以前是各自慢調(diào)，現(xiàn)在變成了集體猛調(diào)。

“而在這樣的政策敏感期，任何的風(fēng)吹草動都會給整個市場帶來劇烈的變化。此次首套房貸的上調(diào)，不僅使得一些剛需購買者放緩甚至改變了購房計劃，更是加重了樓市中的觀望情緒，讓開發(fā)商的日子更加難熬。”該業(yè)內(nèi)人士表示。

福州首套房貸利率早已上調(diào)

筆者了解到，福州首套房貸利率在半年多前就已經(jīng)上調(diào)過了，其中大多數(shù)銀行利率已上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，甚至個別銀行的首套房貸利率最高上調(diào)至基準(zhǔn)率的1.3倍。

“福州半年前一些銀行利率就已經(jīng)上浮10％。個別銀行則要求客戶購買理財產(chǎn)品才可以拿到貸款，這其實也是變相的提升了房貸利率。”國房網(wǎng)總經(jīng)理劉福泉表示，其實，早已上調(diào)了首套房貸利率的城市并非只有福州，在國內(nèi)的許多主要城市中，多數(shù)銀行也都早巳上浮了首套房貸利率，只是此前跟福州一樣，一直沒有明確公布和承認(rèn)。此次所謂的首套房貸款利率上調(diào)浪潮，更多的只是將這一現(xiàn)象公開化。

福州某銀行有關(guān)人士介紹，目前福州的多數(shù)銀行現(xiàn)行的房貸政策為：首套房利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10％，首付三成；二套房貸利率則是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20％，首付六成。“當(dāng)然，也有少數(shù)銀行會針對優(yōu)質(zhì)客戶仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率。但總體來說，在福州，購房者想以基準(zhǔn)利率拿到首套房貸已經(jīng)很難了。”該有關(guān)人士表示，因為目前貸款額度趨緊，目前已有不少銀行開始收縮房貸量，一些銀行雖然仍接受客戶的房貸申請，但不能保證放款。所以，即便是購房者愿意接受在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上至少上浮10％的首套房貸利率，也不一定能夠及時申請到貸款。

會不會促使房價下調(diào)?

不少購房者甚至一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次首套房貸款利率上調(diào)事件，影響力極大，購房成本上升后，將加重購房者的觀望情緒，最終促使開發(fā)商們扛不住而降價。

對此，劉福泉表示：“對目前房價能夠產(chǎn)生直接影響的因素有三個：一個是限購令的變動；一個是國家的金融政策的變動；以及樓市后市預(yù)期的變動。”而此次的利率上調(diào)并非來自于國家的宏觀調(diào)控政策，只是因為銀行自身的資金緊張等問題而做出的調(diào)整，是一次很正常的市場行為。所以，能產(chǎn)生的影響應(yīng)該不大。另一方面，由于福州首套房貸利率早已上浮，此次首套房貸款利率上調(diào)的浪潮已滯后于福州市場。因此，也很難對福州樓市的后市預(yù)期帶來多少影響。

福州雙安房產(chǎn)董事長鄭愛新則認(rèn)為，此次首套房貸款利率上調(diào)的浪潮波及面較大，自然會對全國樓市都帶來一些影響。而具體到對福州市場的影響，他表示，由于福外舊前的房價已經(jīng)超出了福州大多數(shù)購房者能夠承受的心理價位許多，所以福州樓市已進入冰凍期，目前福州樓市月成交量已經(jīng)跌破1000套。在福州市場這樣的濃厚的觀望情緒下，上述事件必然會進一步推動人們對福州房價下行的預(yù)期。鄭愛新說：“實際上，目前的福州房價已經(jīng)出現(xiàn)了一些松動，不少樓盤的價格已經(jīng)下跌了5％～10％。預(yù)計在多方面因素的影響下，未來的一年多，福州房價有可能下跌20％-30％。同時，我也認(rèn)為，未來的樓市政策也將會有所放松。”