購房者漸掌主動權

2011年對于房地產業而言是非常特殊的一年，面對樓市調控政策的連連發力，房價下跌局勢越來越明顯，于是，購房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，風光不再。

月盈則虧的房價

隨著12月的到來，福州樓市即將走過2011年度最后的旅程。縱觀這一年來的房價走勢，我們發現，在樓市調控的強壓下，福州樓市從上半年的持續走高到下半年的量價齊跌，已是經歷過數次房價的跌宕起伏。

2011年上半年，盡管樓市調控政策業已出臺半年，并且日趨從嚴，但房價并沒因此而滑落，只是上漲速度有所緩解，價格依然堅挺。甚至在今年3月份，福州房價一度走到了13287元／m²的最高點。此后，房價雖有所回落，但也始終在12700元／m²-12900元／m²的區間內徘徊。搜房網數據監控中心統計，截至6月22日，2011年上半年福州在售的64個樓盤中，有19個漲價盤，約占在售樓盤的30％；降價盤有6個，約占在售樓盤的9％，其余39個樓盤持平，約占在售樓盤的61％。福州樓盤均價整體漲幅為1.13％。

到了下半年，萎靡不振的市場已然無法再支撐房價的堅挺。房價雖在7月份再次突破了13000元／m²的大關，但成交量卻一路走低。此后，房價也日漸回落，樓市呈現出量價齊跌的態勢。與此同時，在“降”聲一片的大環境下，國內一些龍頭地產企業開始率先掀起降價潮。這股降價潮同樣影響了福州樓市。下半年，雖然眾多開發商并未明言降價，但各類“優惠促銷”卻充斥樓市，一些新入市的樓盤，亦紛紛采取低開策略，以吸引人氣。業內人士表示，雖然表面上看，福州的一手房價格并未有太大的降幅，但開發商諸多曲折的變相降價手段和行為，表明降價潮已然在福州樓市中暗涌。(如圖表一)

成交低迷庫存攀升

采訪中，不少業內人士認為，今年樓市供求關系的轉變，是造成今年房價走勢低迷最直接也是最重要的原因。業內人士楊先生表示：“前兩年，福州樓市的供需關系都較為平衡，甚至有時還會出現供不應求的局面。因此，房價一直都是呈穩定上升的局面。但在今年，受一系列政策以及市場因素的影響，人們的購房欲望急遽下跌；而今年福州的房源供應量卻不斷激增，庫存居高不下。可謂“粥多僧少”，供需間嚴重不平衡的局面直接導致旁價下滑。

據海都房網數據統計，福州9月成交量僅為944套，而10月成交量也只有972套，均低于1000套，甚至低于傳統淡季的6月－8月。同時，這也終結了樓市“金九銀十”的輝煌歷史，去年“金九銀十”的簽約套數為4745套，今年則同比下降了近六成。

與此同時，福州的房源供應量卻不斷增加。截至11月，福州在售樓盤已達到76個，同比增加2個，上漲2.73％。相關統計資料顯示，自下半年以來，福州庫存房源就呈現層層上漲趨勢，一路勢如破竹，庫存房源面積從六月初的149萬平方米到如今的229萬平方米，庫存套數也由11672套上漲到如今的17802套，如果以近段時間每天的成交量為30套來計算的話，可售房源已可賣近20個月。(如圖表二)

樓市進入買方市場

如果說，樓市供求關系體現的是開發商與購房者之間的博弈狀態。那么，今年顯然是購房者掌握了主動權。

據了解，2011年不斷加碼的樓市調控政策，使得不少開發商正面臨著資金重壓。從上市房地產企業公布的三季報可以看出，今年有許多開發商的未售出存量房激增，經營性現金流進一步惡化，資金鏈深度承壓。至10月末，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，其中70％房企的經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80％以上房企負債同比增加。

而為了能夠盡快回籠資金，擺脫現金流不足的困境。大批開發商加速推盤節奏，因此有大量的房源上市。2011年的福州樓市，由于成交低迷新增房源狂漲，造成了庫存房源節節攀升。

面對這種供大于求的局面，開發商們早已坐立不安，紛紛采取打折優惠等手段進行“變相”降價。業內人士分析，正是由于開發商的資金緊張，急于出貨，使得樓市供求雙方的關系發生了重大的轉變。開發商不再像往年那樣坐等購房者上門，而是積極地爭搶客戶，提供更多的服務來吸引購房者關注。

另一方面，在全國各地均傳來降價消息的今天，越來越多的購房者加深了對房價下跌的預期。據福州搜房網調查，58.62％的受訪者認為目前的降價還僅僅只是開始，下跌的空間還很大。超過6成的受訪者表示不會選擇這時候出手買房，而是繼續持幣觀望，想等待后市政策明朗之后才出手。

而采訪中，不少業內人士以及購房者對于后市政策的判斷都較為統一，認為下一步調控政策的力度不會有所減輕。畢竟一年多的樓市調控已令市場出現了明顯變化，但基于調控政策暫時打壓了投資需求，房地產調控政策一旦放松，前期調控政策的成效將大打折扣，因此，房地產調控政策短期內難以改變。

上述業內人士楊先生說：“在房價政策持續不變的情況下，目前福州的樓市供求關系也不可能發生大轉變，購房者對開發商主動權還將不斷加重。因此，可以認為福州樓市已經進入買方市場。”