淺析住宅小區停車位的所有權歸屬

摘 要：區分所有建筑物之停車位問題，在各國建筑物區分所有權立法、司法及學說上頗具爭議。我國《物權法》第七十四條確定了小區停車位應當首先滿足業主的需要，保障了業主的利益，也尊重了開發商的利益，但規定中仍然存在缺陷，因此，在此做進一步探討。筆者認為，小區停車位在首先滿足業主需要的前提下，應當鼓勵當事人買賣停車位并通過登記取得產權證，明確停車位的產權歸屬。

關鍵詞：所有權；空間權；業主；停車位

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）12-0027-02

一、評析《物權法》第七十四條

我國《物權法》第七十四條首先對小區內停車位（庫）的出售、出租施加了必要的限制，即應首先滿足業主的需要。其次，將車位與車庫的權屬進行了區分，即地面車位采法定兼約定的原則，車庫的權屬采當事人約定的原則。該條能否公平的解決司法實踐中的問題，這既是本文的寫作目的，也是判斷該規定之是非的標準。

（一）法條之規定

1、對“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要”的理解。車位、車庫與小區內業主生活和工作的便利息息相關，是小區整體環境的一部分，所以，其利用應當服從于業主購買專有部分的需要。法律規定“首先滿足業主的需要”，只有在業主需求解決之后才可以向外出售或者出租。

2、關于車庫的歸屬問題。對“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的理解。從法條規定可以看出，法律給予了開發商或業主通過約定保留車庫所有權的可能。如果開發商在合同中做出了保留車庫所有權的約定，那么他就獲得了車庫的所有權。若開發商認為車庫獲利少，則可以放棄車庫的所有權，將其以出售、附贈等方式出讓給業主。《物權法》這樣規定使開發商占有了主動權，即有權決定自己是否保留車庫的所有權。從而，保障了開發商開發車庫的積極性，從長遠看還是有利于業主的。

3、關于車位的歸屬問題。對“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”的理解。《物權法（草案）》中沒有規定車位的歸屬，《物權法》對車位的歸屬做了明確的規定，因此，如果認為車位應當使用關于車庫的規定，其實是不準確的。所謂車位實質是區別于車庫，在小區路邊空地用于停放車輛的設施。針對占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，法律明確規定了業主所有權，防止了開發商以格式條款的形式侵害業主的合法權利，具有進步意義。

（二）法條規定之不足

1、《物權法》七十四條第一款規定過于原則化，容易產生歧義。一是，如果開發商與業主就出售和出租達不成一致意見，那么，開發商還能否將車位首先滿足小區業主的需要？二是，我們通常理解的“首先滿足業主的需要”是指滿足有車業主的現實需要，但是對于暫時無車業主還能否用這一條來主張自己的權利呢？假如某些業主在首次買房時沒有車，結果，開發商就將當時余下的車位賣給了小區業主外的第三人。過了幾年，原先的無車業主現在買了車卻沒有停車位怎么辦？對于這些問題，法律沒有明確的規定，這必然給司法實踐帶來麻煩。

2、《物權法》七十四條第二款以約定的方式確定小區內車位、車庫權屬，過于籠統，缺乏可操作性，沒有規定在沒有約定或約定不明時該如何認定其所有權。在此情況下，如果司法機關不能及時做出相應的解釋，僅依靠約定未必能解決問題。

3、法律沒有明確規定地下停車庫的產權，只規定其可以通過出售、附贈或租用的方式約定，這個規定對于解決現實問題是好的，但忽視了防空和反恐的需要，立法視線過窄。

（三）法條之完善

1、當業主與開發商就車位（庫）權屬問題長期達不成共識，或者處于無休止的糾紛中時，如果仍讓開發商首先將車位出售、出租給業主而不能賣給小區以外的第三人，這不利于發揮車庫這一財產的價值。因此，我認為法律可以以規定的方式賦予業主一定期限的異議權。對于第二種情況，如果讓開發商等到所有業主都有車并滿足其停車需要后再將余下的車位出售、出租給第三人，這顯然不現實。因為車庫作為有著經濟使用價值的不動產，閑置一天，甚至幾小時，就會使開發商部分利益受損。但是從業主這方面考慮，又似乎對后買車的業主不公平，況且以現在中國居民收入水平來看，能夠同時買房又買車的居民不多。基于此，我認為法律應當允許業主在暫時無車的情況下，先從開發商那租一個車位并將這個車位通過轉租來獲取收益。此外，業主還可以以繳納一定費用為代價，與開發商簽訂附條件或附期限的買賣合同或租賃合同，通過公示來保障自己和他人的利益。

2、法律規定應以法定優先以約定作為補充，鼓勵車位的買賣。以往小區停車位多半是租給業主使用或者隨附贈送給業主，車位沒有單獨的產權證。通過車位買賣可以明晰停車位的產權，賦予停車位相應的流通性，再由房產部門發給產權證，從而減少糾紛，滿足市場對車位的需求。在車位緊缺的情況下，政府還應出臺實施細則，控制每位業主的車位購買量，如根據住房面積確定車位購買量，以防個別人壟斷車位，任意提高租用價。避免出現有人沒停車位或出高價停車的情況發生。

3、對于停車位所引起的一系列糾紛的根源，除了因為人多地少外，還有一個重要原因是產權不明，今后修建立體車庫或地下車庫應是發展趨勢。隨著城市化進程的出現，建筑技術的進步，人類對土地的利用由平面向立體方向發展。我國《物權法》第一百三十六條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權人的權利。”這是我國法律第一次對空間權所做出的規定，具有重要的理論和現實意義。《物權法》第一百三十六條規定了空間權，承認了空間可以作為獨立的權利客體，因此，空間本身也就變成一項具有法律意義的財產。這就為地上或地下停車庫的存在提供了法律依據。那么在開發商對土地地表上下一定范圍的開發后，是否享有空間所有權？在我國，因為城市土地所有權歸屬國家，因此除國家外，其他組織或個人不可獲得空間所有權，當空間利用為空間所有人之外的人享有時，只能取得空間利用權。開發商可以利用空間使用權建造地上立體車庫和地下車庫，從而獲得經濟利益。

4、通過分析法條，筆者認為可以適當借鑒中國臺灣的有些做法，將車位分為法定車位、增設車位兩類。

（1）法定停車位。所謂法定停車位，指法律、法規規定區分所有的建筑物乃至小區所應附設的車位。商品房預售合同、商品房銷售合同中不得以約定排除此類法定車位，若有此約定，也不發生法律效力。此外法定停車位中還應包含來客停車位，來客停車位為區分所有建筑物的共有設施，僅供臨時停車使用，不得轉讓、出租或抵押，規定其意義在于，供來訪客人或送貨車等車輛臨時停放。

（2）增設停車位。增設停車位是開發商根據自己的意愿在法定停車位之外投資建設的停車位。可以作為獨立的物，稱為所有權的客體，由開發商自主決定出售、出租的對象，在商品房預售合同、商品房銷售合同中約定購房人不享有此類車庫的共有權，具有法律效力。規定增設停車位的意義在于，調動開發商的積極性，使其有利可圖。在現實生活中有的小區建于20世紀90年代初，屬于“老小區”。據了解，現在很多老小區都沒有專門的車位。當時，私家車的數量還不多，住宅仍然按照20世紀七八十年代的標準來規劃，沒有考慮停車位的問題。現在，小區車輛數目陡增，車主只好將車停在馬路邊上或者小區的人行道上，這就破壞了小區居民的生活環境。況且，習慣免費停車的老小區居民也不一定愿意支付管理費用和高額停車費用。如果有增設停車位，這部分車主可以在同開發商約定后到有停車位的小區停車，并且，按期交納管理費。這樣做的好處在于使有增設停車位的小區因此獲得收益，調動了開發商建設停車庫的積極性，對于老小區而言可以解決其停車難問題，避免了占用公共道路設施停車和交通擁堵現象的發生。這兩類停車位經登記并取得產權證書后可依法轉讓、出租、抵押及以其他方式進行處分。增設停車位的轉讓必須首先滿足建筑物區分所有權人的需要，在此前提下增設停車位的承租人還可以為該建筑物區分所有權人以外的第三人(即也可租給小區以外的人)使用，但法定停車位的承租人僅限于該建筑物的區分所有權人。

二、結論

我國《物權法》第七十四條規定體現了當事人意思自治的原則，保護了業主和開發商的利益，但法條只對停車位權屬做了明確規定，沒有對停車庫權屬做出明確規定，只是將其以約定方式解決，一旦出現約定不明或無約定情況該如何處理，沒有規定。同時也沒有考慮到防空和反恐的需要。通過比較借鑒其他地區的法律，筆者提出了自己的完善意見，即應將小區停車位分為法定停車位（包括來客停車位）和增設停車位兩種，通過買賣確定其權屬。對此立法機關應進一步完善住宅小區車位、車庫權屬問題的法律法規，通過更透明、有效的建設成本管理法規來確定車位、車庫的歸屬及租售價格，使“約定”在更公平的前提下進行，以保障當事人根本利益的實現。

作者單位：河北經貿大學

作者簡介：王敬華（1985— ），女，河北人，河北經貿大學民商法專業，法學碩士，研究方向：知識產權。

參考文獻：

[1]陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京:法律出版社，1995.