土地價格評估方法的探討

摘 要 現代社會，土地是一個重要的經濟資源，土地開發是國家重要的經濟，土地收入，國家財政收入的重要組成部分的土地交易頻繁，科學合理的土地價格估價方法，是土地的公平貿易的重要工具，所以本文討論了土地價格評估方法的現實意義。

關鍵詞 土地價格評估原則 土地價格評估方法 土地價格評估方法的適用范圍

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology， Wuhan， Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources， land development is the important national economy， land income national revenue is an important component of the land transactions frequent， scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools， so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是現代社會重要的經濟資源，因為土地的稀缺性、有限性，隨著經濟的發展，土地的市場價格不斷快速上漲，然而我國的土地市場現狀是一級市場為政府壟斷，二級市場受政府限制，造成土地價格既不完全是市場價格，又不是傳統意義上的計劃價格，給土地在交易過程中的價格造成諸多混亂。結合我國土地市場價格的現狀，本文嘗試對土地在交易過程中的價格評估方法進行探討。

1 土地價格評估應遵循以下原則

我國土地所有權是實行國家和農村集體所有制，但農村集體所有制土地在現階段還不允許上市流通，只有國有土地的使用權才能才能上市交易。因此，土地價格是指國有土地使用權的價格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學、合理地估價，估價過程中，應遵循替代、供需關系、動態、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。

1.1 替代原則

在市場經濟社會中，使用價值相同的商品，對于使用者或消費者來說是可以相互替代的。使用者或消費者對商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費者總會考慮的因素有：價格、性能、效用、使用壽命、時尚潮流。土地在經濟社會中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費者會考慮土地的價格、規劃、形狀和未來發展前景等因素，在規劃相同、形狀和未來發展前景相似的條件下，使用者或消費者會選擇價格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評估過程中，對待估土地的評估價格應參考規劃相同、形狀和未來發展前景相似的土地的價格。

1.2 供需關系原則

市場經濟規律就是供應和需求規律。當供應大于需求時，商品的價格下降；當需求大于供應時，商品的價格上漲，當供求不穩時，商品的價格相對穩定。土地市場也是如此，當土地供應量較大時，土地價格會下降，當土地供應政策緊縮時，價格會上漲。在國家的經濟政策的不斷變化過程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關系總是處在波動之中，供求關系影響土地價格。

1.3 動態原則

隨著社會經濟的發展，各種商品的價格總在不斷地變化，變化的因素有商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發展的速度。土地是重要的經濟資源，土地價格除同樣受到商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發展的速度的影響外，還受到國家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評估過程中，要充分探索土地價格變化的規律，要用未來的眼光對土地的評估價格進行修正。

1.4 和諧原則

舉國上下都在建設和諧社會，和諧是當今社會發展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類賴以生存的地方，人類在利用土地、開發土地的同時要保護土地。不能只求經濟發展，過度開發土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開發土地。在土地價格評估過程中，也要充分考慮土地的利用與周圍環境的和諧友好關系。

1.5 有效使用原則

土地的使用價值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業用地、可以作為商業用地、可以作為文化用地，可以作為農業用地等等。不同的用途其價格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價格高低為依據，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對土地的價格有很大影響。在土地評估過程中，要充分考慮土地的使用效果。

1.6 收益增減原則

土地估價時要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。

1.7 多種方法比較的原則

在土地評估實踐中，較常使用的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法等方法。每種評估方法都有自己的優點和不足，用不同的評估方法對相同宗地的估價結果會有差異，而且可能差異很大。所以在土地評估過程中，要根據所評宗地的特點，選擇適當的不同的評估方法分別進行評估，還要對不同的評估結果和差異進行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價格。

2 土地價格評估方法的探討

在我國土地價格評估實踐中，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修正法。估價方法的選擇應充分考慮待估土地的性質、土地規劃、供求關系、未來收益等因素，選擇適當的估價方法。

2.1 市場比較法

市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。但在市場上很難找到兩塊在地理位置、規劃、面積、用途、形狀、地質等因素一致或相似的宗地，因此市場比較法要充分考慮這些因素并進行科學合理修正，特別是規劃、用途的潛在的變化，會對土地價格造成較大影響。

2.2 收益還原法

收益還原法是根據土地近期的使用收益，充分考慮未來經濟情況的變化，預測土地在未來有效期內各年的收益，然后折算為現值的一種估價方法。

計算公式：

P－評估值

Ri－未來第i年的預期凈收益

r－折現率

這種方法對商品房開發用地價格可以做出比較準確的評估，但對工業用地不太適合，因為對工業收入中屬于土地的收入很難做出準確的預測。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。計算公式為：

土地價格 = 土地取得費及相關稅費 + 土地開發費 + 投資利息 + 投資利潤 + 土地增值收益。

其中：土地取得費及相關稅費包括：（1）土地取得費。土地取得費是指征用待估宗地所在區域同類土地所支付的平均費用，分別為土地補償費、安置補助費、青苗及地上物補償費。（2）相關稅費包括征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、水利建設基金、不可預見費。這種土地評估方法只能適合于國家征收農村集體所有制的集體土地時使用，但土地取得費用是計劃價格，在一定程度上損害了農村農民利益。

2.4 基準地價系數修正法

是以基準地價評估成果為依據，根據替代原則，將影響待估宗地地價的因素條件與基準地價因素修正系數說明表中的指標條件進行對照比較，確定待估宗地地價各個因素的修正系數，據此對基準地價進行修正，從而得到待估宗地地價的一種方法。其計算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地價

A－待估宗地對應的基準地價

∑K－待估宗地所在地價區位影響因素總修正系數

∏S－待估宗地地價個別因素修正系數的乘積

這種評估方法的不足是政府公布的基準地價總是滯后的，跟不上土地市場的變化，使用這種方法做出的評估結果很難讓公眾信服。

3 土地評估方法的適用范圍

綜合上述的四種土地價格評估方法中，每種評估方法的適用范圍和對象是不同的，要根據不同的評估對象選用合適的評估方法才能做出合理的評估結果。

3.1 市場比較法的適用范圍

市場比較法適用于有充分市場交易案例，且參考案例在土地規劃、用途相同的情況下，才能選用。因為土地規劃和用途不同的宗地價格相差懸殊，只有土地規劃和用途相同的宗地價格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規劃和用途不同的宗地價格都有很大的不同，一般來說，商業用地價格大于工業用地。

3.2 收益還原法的適用范圍

收益還原法適用于能夠對土地的未來收益作出科學合理預測的宗地。未來的事情有著許多不可預知的情況，要對未來收益作出準確預測應堅持必要的條件，一是收益應在未來不超過五年內可以實現，時間太長，未知情況不可控，導致評估結果不可靠；二是影響未來收益的法律法規、行業政策、稅收政策、金融政策不會發生太大變化，如果法律法規發生較大變化，則對土地收益生產較大影響。符合這兩個條件的土地則是商品房開發用地，開發時間不長，法律政策也可以有效預見。

3.3 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法只適用于國家對農村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強制色彩，不利于保護農村農民的利益，且容易引起社會群體事件，不利于和諧社會的建設，應取消此種評估方法。

3.4 基準地價系數修正法

如果政府能及時更新基準地價，基準地價系數修正法應該是很科學的土地價格評估方法，且適用范圍廣泛。只是我國的基準地價更新太慢，基本上三四年才更新一次，導致科學的基準地價系數修正法經常沒有科學的基準地價可以參考，是一件很遺憾的事情。

總之，利用市場比較法和收益還原法對土地價格做出的評估結果要相對合理，而成本逼近法和基準地價系數修正法做出的評估結果往往與實際情況相差較大。在土地評估過程中還要充分考慮市場實際的土地交易信息，對評估結果做出充分的比較修正。

參考文獻

[1] 中國資產評估協會組編.資產評估業務管理與實踐.經濟科學出版社.

[2] 中華人民共和國土地管理法.