業(yè)主:別讓小區(qū)停車(chē)位成了開(kāi)發(fā)商的“蛋糕”

近年來(lái)，隨著私家車(chē)數(shù)量的不斷增加，小區(qū)業(yè)主對(duì)停車(chē)位的需求大幅增長(zhǎng)，小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商因車(chē)位問(wèn)題發(fā)生的糾紛也屢見(jiàn)不鮮當(dāng)前有許多業(yè)主并不知道自己對(duì)小區(qū)停車(chē)位享有特殊權(quán)利，有的甚至將權(quán)利拱手讓給了開(kāi)發(fā)商。以下的案例，或許會(huì)對(duì)你有所啟示。

停車(chē)位未必屬于開(kāi)發(fā)商

【案 例】 2010年6月，機(jī)緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司見(jiàn)其所建小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位緊張，遂利用小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的一塊公共用地，平整出20個(gè)停車(chē)位，然后采取以2-3萬(wàn)元不等的價(jià)格賣(mài)給小區(qū)業(yè)主。鐘惠購(gòu)買(mǎi)后不久，因覺(jué)得太貴而要求公司退款，但遭公司拒絕。正以為只有自認(rèn)倒霉之際，經(jīng)律師提醒，鐘惠以公司無(wú)權(quán)占用公共用地為由提起了訴訟。

【點(diǎn) 評(píng)】 法院判決認(rèn)定鐘惠與公司之間的停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”即停車(chē)位并非生就屬于開(kāi)發(fā)商，關(guān)鍵要看是否占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，如果占用，就應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。本案公司利用的是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共用地，自然其無(wú)權(quán)獲得停車(chē)位的相關(guān)權(quán)利，也就不得銷(xiāo)售。當(dāng)然，如業(yè)主使用應(yīng)給予公司成本補(bǔ)償。

停車(chē)位不得賣(mài)給“外人”

【案 例】 2010年8月，春秋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，決定將其所開(kāi)發(fā)的濱江小區(qū)的50個(gè)停車(chē)位，向社會(huì)公開(kāi)競(jìng)價(jià)銷(xiāo)售，不管是小區(qū)業(yè)主還是小區(qū)以外的人，誰(shuí)出價(jià)高就賣(mài)給誰(shuí)。結(jié)果有19個(gè)車(chē)位賣(mài)給了“外人”。經(jīng)人指點(diǎn)，只怪自己出錢(qián)低而沒(méi)能買(mǎi)到停車(chē)位的楊鴦等業(yè)主提起了訴訟，要求確認(rèn)公司與外人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

【點(diǎn) 評(píng)】 法院支持了楊鴦等的訴訟請(qǐng)求。《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條也指出：“建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的’規(guī)定。” 即公司未首先滿足小區(qū)業(yè)主停車(chē)位需要而外賣(mài)，明顯違法。故小區(qū)業(yè)主或者業(yè)委會(huì)有權(quán)要求公司返還停車(chē)位并優(yōu)先滿足小區(qū)業(yè)主需求。

停車(chē)位開(kāi)放商不能想賣(mài)就賣(mài)

【案例】 從2008年到至今，陳娜一直在租用小區(qū)的地下86號(hào)車(chē)位，但在2010年9月份收到開(kāi)放商通知，86號(hào)車(chē)位要被出售給小區(qū)其他用戶(hù)了，陳娜前幾天還剛剛交過(guò)續(xù)租的車(chē)位費(fèi)用。奇怪的是此車(chē)位為什么會(huì)被開(kāi)發(fā)商出售了呢?突然出售車(chē)位對(duì)陳娜的生活造成了很大影響，本來(lái)就緊缺的小區(qū)車(chē)位，一下子到哪里找呢？陳娜因此到消費(fèi)者協(xié)會(huì)進(jìn)行投訴。

【點(diǎn)評(píng)】 根據(jù)《住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理暫行規(guī)定》的第三條停車(chē)設(shè)施管理規(guī)定：出租時(shí)，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在停車(chē)位出租合同中約定：當(dāng)本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者使用人需使用時(shí)，出租人可終止合同，收回出租的車(chē)位。但出租人應(yīng)在終止合同前兩個(gè)月書(shū)面通知承租人”，同時(shí)消費(fèi)者有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商不能剝奪消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)。因此開(kāi)發(fā)商是不能說(shuō)賣(mài)就賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)提前通知承租業(yè)主。所以本案例中對(duì)陳娜造成的損失和影響，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任和補(bǔ)償。

停車(chē)位售出后不得翻價(jià)

【案 例】 2010年4月，肖婷從麗晶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)了一套住房及一個(gè)車(chē)位。同年10月1日，肖婷搬入居住時(shí)，因停車(chē)位價(jià)格暴漲，公司以肖婷尚未使用、不算已經(jīng)交付為由，要求增價(jià)20000元，否則不讓肖婷入住。幾番交涉未果，肖婷無(wú)奈繳給了公司。事后肖婷越想越不是味，經(jīng)人指點(diǎn)，遂訴請(qǐng)要求公司退款并按原價(jià)交付停車(chē)位。

【點(diǎn) 評(píng)】法院支持了肖婷的訴訟請(qǐng)求。一方面，《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”住房、車(chē)位購(gòu)銷(xiāo)合同生效后，肖婷已獲取相關(guān)權(quán)利，公司必須履行合同，“尚未使用”并不能成為其加價(jià)的理由。另一方面，《合同法》第五十四條第二款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。”鑒于肖婷無(wú)奈加價(jià)，是因受公司不交則不讓入住的脅迫，故肖婷有權(quán)請(qǐng)求撤銷(xiāo)加價(jià)協(xié)議，公司也必須依據(jù)《合同法》第五十八條之規(guī)定退款。

編后：在生活中，業(yè)主需要及時(shí)了解自己的利益與義務(wù)，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，才能用法律來(lái)維護(hù)我們的權(quán)益不受侵害，同時(shí)也避免了不必要的損失和糾紛，小區(qū)停車(chē)位的問(wèn)題就是其中的一個(gè)縮影。ma-ch-ch@163.com