北京樓市調控拔河

調控初期的熱情逐漸消散，久患地產“依賴癥”的地方政府，表現出似曾相識的無所適從感。

中國房產信息集團（CRIC）提供數據顯示，3月份，北京商品住宅成交均價為19429元/平方米，環比下降21.60%；進入4月份，均價變為20670元/平方米，環比增長6.39%。

僅從2個月的成交數據上看，樓市并無太多放松端倪，但調控開禁之聲卻不脛而走。

北京一地產國企人士近期對《財經國家周刊》記者透露，北京正在研究放松調控政策，“年底可能會放寬限購政策”。他同時表示，相關消息由政府層面得來，“絕對權威”。

與北京停留在“流言”階段相比，個別城市已做出實質動作。

5月31日，大連的“限購令”開始松動：自當日起，在大連市內四區及高新園區買房，不再以家庭為單位，改以個人為單位限制購房。這意味著一個三口之家，最多可擁有6套房，而非原先的2套房。包括華遠董事長任志強在內的多名房地產人士均提出疑問：限購令開始放松了？

知情人士透露，大連限購政策松動源于成交量的大幅萎縮。“比如供應量最大的甘子井區，下降了60%。這一區域集中了不少品牌開發商，政府部門感受到了壓力。”

“希望這種放松政策，也不要是一刀切。”高策地產董事長李國平對《財經國家周刊》記者說。在他看來，盡管限購飽受質疑，但其抑制房價的初衷已經見效。“即使政策有松動，也只能是結構性放松，下一步政策將出現差別化。”李國平說。

靈敏的市場不會放過任何一個變化，以釣魚臺七號院為代表的“天價房”從入市到禁售不過兩周，更凸顯地方政府的矛盾心態。

“限購令”年底到期?

CRIC數據顯示，近一個季度，一線城市成交量下滑明顯，上海、北京一季度成交面積同比下滑超過兩成；而三、四線城市成交量卻保持增長。

華遠地產董事長任志強將此種下滑歸結為“地方政府在控制出貨量”。以北京為例，2010年有16億平方米的新開工面積，今年上半年的供應量應該很大，但調控政策下，不少開發商不愿去領預售證；另外政府不允許單價超過3.5萬的房子入市。

供應量大減，使得地方政府相應稅費減少。而更大的壓力來自開工量的不足。據任志強統計，今年北京新開工面積只有8億平方米，比去年少一半，下降非常大。“這還沒算上保障房，保障房有些是不賣的。”任志強說，“明年沒有房子賣怎么辦？”

住建部政策研究中心主任秦虹對《財經國家周刊》記者表示，目前35個城市的銷售面積占全國總銷售面積的51%，銷售額占35.6%。“假定其他城市的投資型需求有20%，北京則達到40%。這意味著，北京成為受限購政策影響最大的城市之一。”

據秦虹測算，在大量高端需求受到沖擊之下，有4000億元左右的購房資金要退出住宅市場。對北京在內的一線城市而言，大量資金正擦肩而過。

“有的官員在酒桌上就罵娘了，又要蓋保障房，又要GDP，地方政府都沒錢怎么搞？所以政策遲早要放松的。”一位知情人士分析。

而任志強透露，不少地方限購的影響已經擴大至土地市場，“土地賣不出，錢回不來”。事實上，北京財政收入最多的西城區，其財政收入也只有230億元，而其用于土地儲備的貸款卻達到了400億。“土地如果放不出，或換不回錢，那今年融資平臺就會很有問題，甚至保障性住房也會出問題。”

“在這種狀況下，放開限購令成為這些城市共同的呼聲。”接近北京市政府的國企人士表示。按他的分析，北京限購政策將在年底開始松動，高端樓盤將全面放開。

“事實上，對高價項目預售證的發放已經開始，批了好幾個6萬~8萬元的項目，比如紅璽臺。”而單價高達30萬的釣魚臺七號院，更引發市場種種猜測。

分析人士認為，釣魚臺豪宅的入市，可以解讀為企業對市場及政策的一種試探，但試探結果耐人尋味。

6月3日，北京市住建委以項目存在土地問題為由，緊急叫停釣魚臺七號院的銷售。上述人士表示，停售的根本原因是，“地方政府與企業的聯合試探，引發市場的強烈反彈，更與當前的調控基調不符”。

“問題是怎么放開，是否以價格為準？據我所知，目前政府內部在研究對策。年底放開的原因還有一個，就是等保障房的建設量跟上來了，分母放大了，就不怕商品房價格上漲。”上述國企人士對《財經國家周刊》記者表示。

“我們也聽到了類似的消息，但已經做好了打持久戰的準備，沒有太當真。”龍湖北京公司總經理宋海林對《財經國家周刊》記者表示。萬科北京總經理毛大慶也表示，“現在一大堆不確定的因素，到三季度，才可能會觀察到一些端倪。”

在李國平看來，很多地方原本就不應該去限價，比如北京郊區、天津和河北。一方面提高當地的GDP，另一方面可分流北京的負擔。但李國平也對限購令的放松提出了質疑。“目前政策還是有效的，憑什么放松。盡管這個一刀切的政策是錯誤的，但目前態勢下，不可能會放松。”

“如果說政策上有所調整，那也應該是結構性的放松。比如釣魚臺7號院，賣100萬也沒問題，和老百姓沒有太多關系，不給他貸款就可以了。”李國平說。

房產稅懸疑

與“限購令”退出傳聞一起擴散的，是房產稅要在北京推廣的消息。

知情人士透露，北京市內部，已經為房產稅在北京開始試點展開領導干部層面的吹風會，并要求領導干部帶頭支持這項政策。“這恐怕也是房產稅即將在北京等地全面推行的一個信號，房產稅的推行同時也是限購退出的一個重要條件。”

盡管目前調控政策的指向都是針對房價，但具體分析中央目前推行的調控政策組合拳，不難發現保障房與房產稅是兩項必須長期持續執行的政策，而且很可能作為換屆之后的下一屆政府，對房地產長期調控的政策。

如今，保障房政策已在地方政府的支持下不斷推進，接下來的問題是，房產稅是否將在今年從試點轉向全面推開。

接近北京市政府的人士對《財經國家周刊》記者透露，在上海和重慶的試點還沒有見效前，北京不可能開征房產稅。“郭金龍市長說2011年不會推行試點工作。”

當前業內的一個共識是，房產稅的全面推開，需要兩個條件。一是來自地方政府的響應，二是試點城市的成效。目前看，只要房產稅不涉及敏感的財產公開問題，地方政府是有動力推行這一政策的，因為這可以為調控下土地財政的不穩定，尋找新的收入來源。

但另一方面，滬、渝兩地試點目前尚未有太大成效，反而被指稅收太少，無法替代土地財政。近期重慶市市長黃奇帆也公開表態，重慶將對征稅模式進行微調。

決策層的相關調研工作一直在進行。住建部政策研究中心副主任秦虹告訴《財經國家周刊》記者，她近期赴新加坡調研，重點了解了當地房屋的征稅方式。

秦虹介紹，從今年5月1號開始，新加坡的二手房交易前五年的征稅標準分別為16%、14%、 13%、12%和11%，第六年開始免征。她認為此種差別征稅比較符合行業規律。

針對稅收過少的質疑，秦虹認為，假定重慶今年房產稅一點稅都沒有收到，那說明重慶的房產稅是成功的。“現在上海和重慶實行了差別化的稅率，是根據買房的價格的高低來設定差別化稅率。如果沒收到房產稅，意味著沒有人買高價房，如果高價房得到控制的話，實際上便宜的房子就好賣了，這是設計思路。”秦虹說。

但秦虹同時表示，不能寄希望于用房產稅來抑制投機。“現在采取的方式是限貸和限購，目的擠出住房的投資性需求。這樣一個目標，我覺得在今年、在明年是不會改變的。”

“窗口期”之后

在5月份一次小型聚會上。北京萬科總經理毛大慶感慨，現在市場博弈進入了靜默期。“可能要到7、8月份樓市走向才變得清晰。”

毛大慶的說法是基于北京萬科的推盤計劃。

從7月份開始，北京不少開發企業將出現一波推盤高峰。如萬科、遠洋，分別為去年和前年的北京市場占有率冠軍，這兩家在7月份將狹路相逢。“同時推盤，而且產品類似，都是中小戶型。”萬科北京營銷總監肖勁對《財經國家周刊》記者表示，“盤子就這么大，你占得多了，別人就占得少了。”

按照市場慣例，每年的5、6月份為銷售旺季。即使調控政策猶在，各地也出現了一段銷售“窗口期”。

CRIC的一份市場報告預測，盡管2011年整個上半年重點城市成交量一直處于相對低位，但隨著買方市場對政策的逐漸消化，類似去年那樣在政策“空檔期”，需求出現反彈從而推動成交量回暖的現象依然會再次出現。

公開數據顯示，重慶、西安、南京、蘇州等城市的確出現一波搶購高峰，而華南開發商碧桂園則在幾個四線城市收獲頗豐。

“市場回升是由供求雙方共同促成的，但這樣的回暖其實并不具備持續性。”CRIC分析師楊晨青表示，在限購政策不松動的前提下，剛需人群很快將在這一輪市場回暖中消耗完畢，市場會再次陷入“要么買不起，要么不能買”的尷尬境地。

分析人士認為，這一“窗口期”過后，博弈雙方將從買房人與開發商，重新轉移到開發商與地方政府、地方政府與中央政府之間。

“接下來最不好過的不是開發商也不是銀行，而是地方政府。如果沒有保障性住房，地方政府可能覺得日子還過得下去，但現在不行，7、8月份還沒建的話要‘殺頭’撤職。”任志強分析。

對北京而言，保障房發展的最大制約在于土地。2010年國土資源部公開的供應數字為18萬公頃，開發企業共獲得4萬公頃。任志強推算，今年數字不會多于3萬公頃。“這意味著明年不會有太多的房子，從供需關系上看，我估計明年政策就走不動了。”

知情人士透露，北京目前最關心的問題是調控手段接力的問題：假如限購政策退出，保障房能否跟進？

土地問題的解決已經是重中之重，一個比較明顯的動作是，曾任北京土地整理儲備中心主任的葉向忠，近期被調到北京市建委做住房保障辦副主任。一位國企高層分析，從土地口調到建委口，原因就在于葉對北京的土地資源熟悉。“找到土地，先解決好保障房，之前的行政政策才能退出。”該知情人士說。