從假摔到真降

低價開盤、特價房、大折扣屢見不鮮，個別郊區樓盤已現近萬元跌幅，

從遮遮掩掩假摔到貨真價實真降，開發商用實際行動印證了此前業內對房價下跌的預期。

根據北京市房地產協會11月11日發布最新數據顯示，10月份北京市新建普通住房成交均價同比下跌了5.1％，環比下跌了8.5％。由此不少業內專家判斷，從假摔到真降，房價下行已經塵埃落定。

而縱觀北京市場，低價人市、特價房低折扣已經屢見不鮮，從遮遮掩掩假摔到貨真價實真降，一些去年漲幅較大的郊區樓盤，甚至已經出現了近萬元跌幅。開發商已經用實際行動印證了幾個月來對于房價下跌預期。

單價降近萬元

從8月份開始，北京近郊一些樓盤就紛紛開始推出折扣促銷，平時比較罕見的九折、八折這樣低折扣開始出現。此后這股打折風潮開始逐步蔓延，加入促銷行列樓盤越來越多。

10月份，一些項目不再以低折扣吸引購房者，而是直接采取了降價措施，房價從變相打折，變成真刀真槍的數字。位于通州五河交匯處的京貿國際城，由于引進了北京小學，去年曾是大熱樓盤，在去年年底成交均價為19800元，平米，該項目最高售價紀錄是25000元／平方米。日前，記者致電京貿國際城售樓處，了解到目前除了備受矚目的通州，城區多個在售項目也紛紛降價，比如北京新天地、首開常青藤、華彩國際公寓等，最高降幅超過萬元。

項目新推出5號樓，銷售均價13400元起，比起最高點時，單價已經下跌了超萬元。

除了京貿國際城，通州區域多個樓盤都加入了降價行列，如果說兩個月前打折降價還是個別樓盤促銷手段，那么如今樓市降價在通州已經屢見不鮮。記者致電了通州目前在售多個項目，華業東方玫瑰推出特價房源12000元／平米，比起之前20000元／平米降了近8000元／平米。天時名苑均價15000元／平米起，不同戶型全款還有9.3-9.5折優惠，該項目去年售價也一度達到21000元/平米。

除了備受矚目的通州，城區多個在售項目也紛紛降價，比如位于朝陽區北京新天地、首開常青藤、華彩國際公寓等樓盤，其中最高降幅也超過了萬元。

降價樓盤不僅僅出現在北京，根據上海、深圳等當地媒體報道，深圳中海康城國際、益田大運城邦等項目，分別出現了3000—4000元／平米的降幅，而在上海多個區域，都有不少降幅達30％左右的樓盤，其中不乏一些別墅等高端項目。

成交量下挫推動降價

如果樓盤降價是被一些業內人士評論為開發商為了盡快回流現金做出的促銷活動，那么近期報出的數據則從另一個方面印證了，北上廣樓市事實上已經開始降價。

根據國家統計局數據顯示，一線城市房價上漲已經連續幾個月停滯。其中北京市9月份新建住宅價格環比漲幅為零，這已經是連續第四個月，北京市新建住宅價格停止上漲。與北京情況差不多，上海、廣州也已經出現連續三個月停漲。此外，國家統計局公布數據顯示，9月70個城市新建商品住宅價格，環比下降的城市有17個，持平城市有29個，剩余24個環比上漲的城市，漲幅均不超過0.3％。

導致房價下降最直接因素就是成交量下降，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉評論稱，實現高房價地區價格實質性下跌，樓市成交量下降是必經陣痛。北京市房地產交易管理網的數據顯示，9月北京一手住宅簽約5236套，二手住宅簽約8750套，同比都下降了50％左右。鏈家地產數據也顯示，11月入市項目截止到目前尚未顯示簽約，加上8月份以來入市的其他項目，截至11月6日零成交數目達到26個，占比達到1／3。

與北京情況相比，上海、廣州成交量也明顯下跌，根據美聯物的數據顯示，上海、廣州9月份成交量環比下跌了33.3％和29.4％。

成交量低迷導致了一線城市庫存量的持續攀高，而庫存量高企必將給房價下行帶來更大壓力。截止到11月初，北京可售住宅已經達到11.92萬套，迫近12萬大關，9月份時，北京庫存量是11.46萬套。而上海的情況也不樂觀，截止到11月11日，上海新房庫存達到916萬平方米，與去年年末相比增長了44.4％。

面對成交量持續低迷和庫存壓力快速增長，不少專家斷言目前降價還只是個開始，降價大潮還將繼續蔓延。

導致房價下跌最直接因素就是成交量，成交量低迷導致一線城市庫存量持續攀高，而庫存量高企又給房價下行帶來壓力。

降不降都糾結

面對慘淡成交量和不斷攀升的庫存壓力，開發商資金壓力也非常大，業界認為，房價“不得不降”，是開發商“無奈之舉”。北京聯達四方總裁楊少鋒將開發商分為三類，一是可降可不降，這類開發商之前積累了大量資金，又沒有拿地，目前沒有資金壓力；二是想降不敢降，有些開發商有資金壓力，又不是特別大，顧慮限購形勢下，不一定能達到以價換量的效果；三是不得不降，這部分開發商資金鏈非常緊張，如果不加快銷售，會有資金鏈斷裂風險。

楊少鋒認為目前北京不得不降的開發商約占到兩成左右，而隨著成交量持續下降，開發商資金回籠壓力會越來越大，降價幅度都會大幅擴大，樓盤降價接下來會成為更加普遍的現象。

對于開發商來說，價降還是不降要看資金鏈還能撐多久。而對于購房者來說，降不降價都是有人歡喜有人愁。自從調控以來，尤其是限購以后，購房者觀望隋緒濃厚，記者了解到之前不少已經將購房列入短期計劃的家庭，也暫時放棄了購房打算，而之前缺乏購買力的很多家庭，則翹首期盼房價下跌后能夠買得起房子。

而對于去年買房的人來說，房價下跌，他們是首當其沖“受害者”，一位遠洋東方業主向記者感慨“去年在通州買房的人全虧了”。從目前通州降幅看，去年年底到今年年初的購房者資產縮水將普遍達到30萬-50萬元甚至更高。這也直接導致了北京多個樓盤發生了業主要求開發商補償差價、退房的事件，有的甚至升級為暴力事件。

而一位不愿意透露姓名的開發商表示，老業主的態度也使得他們在降價與不降價的問題上頗為糾結。