房?jī)r(jià),云端上的芭蕾

溫總理11月6日在圣彼得堡發(fā)表講話說(shuō)，“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格”。對(duì)當(dāng)前量?jī)r(jià)齊跌的房地產(chǎn)而言，這無(wú)疑是壓倒駱駝的最后一根稻草。

異常的市場(chǎng)氣氛和內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的動(dòng)蕩，使得樓市向下調(diào)整的迷霧愈加濃密。2006年1月、2007年10月、2008年11月～2009年6月的樓市和股市發(fā)展軌跡，再次印證了股市樓市的發(fā)展聯(lián)動(dòng)性。而時(shí)下，國(guó)際有美元量化和歐債危機(jī)，國(guó)內(nèi)有持續(xù)高通脹壓力，出現(xiàn)了股市下跌重疊樓市下調(diào)的現(xiàn)象，兩個(gè)市場(chǎng)的同時(shí)萎縮，加劇了宏觀調(diào)控的不確定性和難度。異常的市場(chǎng)氣氛和內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境為樓市調(diào)整的縱向程度和時(shí)間跨度平添了一份詭秘的氛圍。

拐點(diǎn)初現(xiàn)

調(diào)整政策的持續(xù)和堅(jiān)決，使得民眾的期待心理越來(lái)越強(qiáng)烈。成交量的持續(xù)萎縮和低迷，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流形成較大壓力。持續(xù)的調(diào)整政策，長(zhǎng)時(shí)間的對(duì)峙，導(dǎo)致成交量節(jié)節(jié)下滑，市場(chǎng)不斷萎縮，各地庫(kù)存大量積壓，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)傳聞“破產(chǎn)”。綠城不是特例，行業(yè)內(nèi)不同程度地面臨越來(lái)越緊迫的資金壓力。主動(dòng)調(diào)價(jià)，甩掉存貨變現(xiàn)既是一種市場(chǎng)被動(dòng)的自救行為，也成為努力“抗”下去的無(wú)奈選擇，由此造就了各方所期望的“拐點(diǎn)”。

大幅度下調(diào)幾率不大

樓價(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)斷層式大幅度下調(diào)的幾率不大。中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”報(bào)告顯示，全國(guó)100個(gè)城市今年9月份的住宅平均價(jià)格環(huán)比8月下降0.03%，較去年同期仍上漲6.15%。與去年同期相比，全國(guó)十大城市的住宅價(jià)格無(wú)一回落，武漢同比漲幅仍近8%，這說(shuō)明剛性需求仍然強(qiáng)勁。最近，上海一些樓盤(pán)價(jià)格大降20%～30%，馬上引發(fā)半夜排隊(duì)搶購(gòu)的狂熱場(chǎng)面。一個(gè)市場(chǎng)有如此強(qiáng)勁的買(mǎi)方潛力，下調(diào)的空間將非常有限。

先不論北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩關(guān)于“86%都會(huì)倒霉”的言判是對(duì)是錯(cuò)，他從側(cè)面道出了這樣一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)——房地產(chǎn)泡沫一旦被刺破，房?jī)r(jià)短期內(nèi)斷層式大幅的下調(diào)，可能帶來(lái)的更多的是災(zāi)難。無(wú)論是全國(guó)松購(gòu)第一城佛山的沖動(dòng)，還是上海全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)“限降令” 的出臺(tái)，甚至民眾對(duì)住建部長(zhǎng)關(guān)于“不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法”的另類(lèi)解讀，都無(wú)一印證了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)的重要性非同一般。

無(wú)論是部分受到土地財(cái)政制約的地方政府，還是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，面對(duì)斷層式樓價(jià)下調(diào)的局面都傷不起。更有專(zhuān)家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)作為三駕馬車(chē)的最后一架，是政府財(cái)政和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飯碗。

盡管市場(chǎng)迷霧重重，目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了向下調(diào)整的松動(dòng)，拐點(diǎn)真實(shí)初現(xiàn)。回頭對(duì)“房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格”再次理解，就很容易得出“房?jī)r(jià)調(diào)整，只是云端舞蹈”的黑色幽默。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一方面進(jìn)行房?jī)r(jià)適度、緩慢、多形式的調(diào)整；另一方面通過(guò)一段足夠的時(shí)間以各種形式提高國(guó)民可支配收入，從而使房?jī)r(jià)回落到合理區(qū)間。至于一段時(shí)間是多久？也是值得思考。

剛性需求者：適時(shí)出手

市場(chǎng)總要去面對(duì)，建議剛需人群把握下調(diào)節(jié)奏，適時(shí)出手。走完最近這一程凌厲上漲行程的房?jī)r(jià)，無(wú)論是基于自身行業(yè)發(fā)展的規(guī)律需要，還是基于政府主動(dòng)調(diào)控的壓力，適度回調(diào)已經(jīng)形成定局。對(duì)剛性需求的人們，要把握好這次房?jī)r(jià)下調(diào)的機(jī)會(huì)，在可接受的價(jià)格之內(nèi)，有了更多更優(yōu)的選擇空間。盡管如此，剛性需求人群要以買(mǎi)到適合自己的房子為首要目的，而把房子未來(lái)的升值空間、房?jī)r(jià)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)、其他收益等當(dāng)作次要考量因素。這次房?jī)r(jià)的回調(diào)存在復(fù)雜性，市場(chǎng)上新盤(pán)與二手房?jī)r(jià)格倒掛、二手房間歇性突現(xiàn)低價(jià)拋售等現(xiàn)象都不排除有偶然出現(xiàn)的可能性。所以，剛需人群要密切關(guān)注市場(chǎng)，新盤(pán)和二手樓同時(shí)參考，或許會(huì)打開(kāi)更為廣闊的選擇空間。

二次置業(yè)者：減少整體購(gòu)房成本

對(duì)于二次置業(yè)的人群，雖然也屬于剛需的一種，但本質(zhì)還是偏改善型、消費(fèi)型，在選擇時(shí)間上沒(méi)有緊迫性，有較為寬松的觀察期，購(gòu)房的重點(diǎn)則可以適當(dāng)增加價(jià)格敏感度。也就是說(shuō)有足夠時(shí)間來(lái)做價(jià)格對(duì)比。但必須注意的是，房?jī)r(jià)下降并不完全意味著整體成本會(huì)降低。如果首付增加、利率上浮，就很容易步入“房?jī)r(jià)稍降，利息漲回”的尷尬局面。所以，作為二次購(gòu)房者，需要整體衡量購(gòu)房成本，增加房貸的首付和利率的敏感性，盡量選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，避開(kāi)首付政策和利率上調(diào)的周期進(jìn)行購(gòu)房，等待首付政策放開(kāi)、房貸利率處于低位時(shí)再購(gòu)房，這樣能有效減少整體購(gòu)房成本。