房地產市場放言底部為時過早

11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡表示，下調房價是國家堅定的政策，絕不動搖。這是首次提出下調房價，而非穩定房價，說明我國的房價已經從穩定進入下行階段。此語一出，讓所有盼望政府放松房地產調控政策的人大失所望。此輪中國房地產調控與經濟結構轉型并行，絕不會如此前大起大落，半途而廢，這是民心所向。

房地產經過了調控的第一階段，成交量大幅下降。根據搜房網數據監控中心統計，今年9～10月華東區域25城住宅成交量環比下跌0.84%，同比下跌39.14%；其中8成城市成交量下跌，超過3成城市成交量跌幅過半。成交面積環比上漲1.91%，同比下跌42.8%。其他地區大同小異，華北地區五重點城市成交量同比下跌14.2%，87.5%的城市在金九銀十住宅開盤量高于前兩個月，近4成的華北區域重點城市開盤量環比漲幅超過50%，華中、西南等地成交量降幅不等。

第二階段是價格堅冰松動，首先表現在一線城市郊區出現全面下降，北京通州、上海嘉定等區域上漲過快樓盤回吐此前漲幅。北京通州梨園的房價已經出現實質性下降，平均降幅達23.8%～26.3%，個別房源的最高降幅甚至接近30%；其次是均價滯漲。根據國家統計局統計，9月份全國70個大中城市中，17個城市價格環比下降，29個城市持平，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。作為國內樓市風向標的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環比全面持平，10月末打折風從郊區偶爾吹進市中心。

即使存量房去庫存化時間上升1倍，房價不可能就此下跌50%，認為房價大跌不礙中國經濟軟著陸是言過其辭。房價驟然下降，是中國經濟不可承受之重，如同房價與經濟同步緩慢上升，預示著長期經濟景氣周期的來臨，泡沫巨大的房地產市場只有緩慢挑破泡沫，才能步上健康發展的軌道，否則將力竭而亡。

雖然銀行壓力測試顯示可以承受房價下降40%，抵押在銀行房地產均在6折左右，但這并不意味著銀行可以承受40%的房價跌幅，更不意味著銀行可以承受抵押品價值下降40%，那意味著房價下挫50%以上，類似日本的房地產與經濟崩潰也就如影隨形。

中國經濟以往主要靠投資與出口拉動，今年偏重投資。投資的背面就是進入市場獲得高額溢價的土地，否則中國將成為高債務國。去年，全國土地出讓金收入2.9萬億元，相當于地方財政收入的71%，農村土地整治、城市基礎設施建設、保障房建設甚至地方政府入股的高速公路、高鐵都要靠出讓金收益開支，10.7萬億元地方債務中有2.5萬億元要靠土地出讓金償還，今年7月國務院還公布要從出讓金收益中提取10%作為教育資金。各地土地政策出現微調，北京市土地儲備中心11月初宣布，在四季度將采取一系列積極措施，包括降低競買保證金收取比例、放寬付款進度、減少部分地塊保障房配建面積、降低一部分地塊交易起始價格等。安徽、廣州、南京等地也出臺了相應的措施。

溫家寶總理強調：“對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”所謂合理的價格，即指租售比、房價收入比等回到國際安全邊界，房價下降是一個方案，讓房價保持穩中有降的態勢，提高居民收入和消費水準從而提高房租是另一種穩妥的辦法。

房地產調控進入臨界點，如果限購范圍擴大，全國范圍內的房價將出現環比大幅下降。在承認房價不合理的同時，我們必須保持理性，控制房價和恢復房地產的民生屬性，前提是房地產與實體經濟逐步剝離，與金融業逐步剝離。

無論房價漲跌，所有的人都希望中國經濟保持穩定，而一旦房屋均價同比大幅下降，我們最不希望看到的一幕就會發生。再次強調，房價應該下行，但不能因為房地產此前過熱就矯枉過正，用涼水急澆，而應在經濟與貨幣可以承受的范圍內、在實體與稅收改革完善的同時，逐步下行。如果房地產市場立即崩盤，世界債務危機的第一個國家將不再是希臘，而是中國。

葉檀

著名財經評論人