淺析房地產企業財務風險及防范措施

摘 要：在經濟全球化、競爭國際化、知識經濟化的新經濟時代，我國房地產企業面臨著諸多問題，其中財務風險成為迫切需要解決的問題之一。因此，從房地產企業財務風險的表現形式入手，具體分析了當前我國房地產企業財務風險的成因，并提出了相對的防范措施，以使我國房地產企業及時有效地對本企業財務風險進行控制，也有利于房地產行業更加健康、和諧發展。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；防范措施

中圖分類號：F235.91文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2011）08-0038-01

一、房地產企業財務風險概念

所謂財務風險是指企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素或者各種無法預計的不可控制因素的存在，使企業的實際收益與預期的收益發生偏差而遭受損失可能性。從目前對財務風險的理解來看，又可分為廣義和狹義兩類。從廣義來說，財務風險具體包括籌資風險、投資風險、資金運營風險及利潤分配風險等四項。在財務活動中由于各種因素而導致對企業的生存、盈虧等方面產生不利影響。狹義的財務風險通常也被稱為籌資風險，是指由于利用財務杠桿，因借入資金而增加的喪失償債能力以至于給企業帶來的破產風險或減少企業利潤的可能性。

二、房地產企業財務風險的主要成因

（一）缺乏財務預算管理。房地產企業是典型的資金密集型行業。高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作，這就使房地產企業要有較大的金額投資，而此行業還具有開發周期較長，占用資金時間長，項目調整能力差等特點。在準備投資某個項目前，有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業的資本性投資方案未進行明確的計劃和評價；在開發商投資某項目以后，也未對企業的收入產利潤作出明細預計，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，造成在資金管理上盲目進行運作，甚至還有些企業由于沒做好預算，資金欠缺，以至于盲目地向銀行貸款或者向其他單位貸款，從而加大了房地產企業的財務風險。

（二）資本結構不當房地產公司資本結構的顯著特點就是負債率很高，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，所占用的銀行貸款占企業資金的60%以上。進行一個項目的生產，少則幾千萬，多則幾億或幾個億，這就使得房地產企業進行項目運作必須具備足額的資金，而能否籌集到所需資金，最終會影響到企業的生存。而大部分的房地產企業的自有資金往往不能滿足企業運作項目的需要。這就使得企業以各種方式向銀行直接或間接貸款來達到所需資金。

（三）成本管理存在問題所謂項目成本是指房地產開發從投資決策到銷售全過程所開銷的費用，它包括土地費用、工程建設成本費用，開發間接費用，管理費用，銷售部費用及財務費用等?，F在，已有很多房地產企業很重視成本管理了，但大都比較缺乏經驗，致使公司一直未建立起規范的成本管理體系，甚至不少企業沒有專門負責成本管理的部門。這就使得成本管理工作與財務預算偏差大，直接影響了企業效益。

三、房地產企業財務風險的防范措施

（一）實現財務管理全面預算化。財務預算管理是企業預算管理的核心部分，通過財務預算使得每個部門得到合理的財務資源，同時也可通過預算解決一些可預見的潛在問題。利用財務預算加強對費用支出的控制，可有效降低公司的營運成本。建立有效的全面預算體系可以預測一些存在的資金風險，并通過某些措施來控制或者降低財務風險的發生，從而達到減少企業損失的目的。

房地產企業開發經營周期中，房地產企業財務部門應以項目預算、資金預算、經營預算及財務預算等幾個方面進行全面預算，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目的土地費，前期工程費，房屋開發費，管理費及銷售費等一些成本費用進行整體預算，可提高項目開發投資決策時的正確性，減少給企業造成的損失。在資金預算方面，企業財務部門應按照企業的整體運作情況，根據對項目成本費用的預算，對所需資金進行全面細致的預算，從而對資金使用進行規劃。

（二）完善資本結構以及加強資金管理。作為密集型的房地產企業必須要擁有合理的資金結構，現在國內大部分的房地產企業所擁有的自有資金是完全達不到開發項目的金額，但是企業不能盲目的使用借入資金，要在考慮企業償債的能力下，設法籌足開發項目所需的資金。企業應利用傳統融資，通過融資渠道多元化、控制企業經營成本、降低資產負債率，使自有資本和借入資本達到最恰當的比例。從而降低財務風險。另一方面是要注重現金的管理，分清各個分項目的輕重緩極。再者是要積極關注政策與稅收帶來的資金風險。完善資本結構才能保證資金合理使用，提高資金使用效率，為企業擴大再生產、創造最大效益。

房地產企業的開發項目回收效益時間長，又占用大量的資金，導致資金流轉不暢，甚至會拖垮企業，因此，要注重資金的管理。為加強資金管理，一是在財務收支上要實施嚴格的財務監控，減少不必要的支出，防止鋪張浪費，杜絕費用超支現象，以確保自有資金在總資金中占有一定的比例；二是加速應收賬款的收回，針對企業誤碼收賬款管理，應設立房款臺賬，積極催款以保證資金的及時回收；三是企業內部對各部門的資金占用應準確核算占用量及占用期，以降低資金占用成本。

（三）加強成本管理。成本管理工作做得好壞不僅影響企業自身利益，也影響著以成本為定價基礎的房地產商品價格，加強成本管理是企業管理中的一個重要方面，是企業財務管理的核心工作。加強成本管理不單是從壓縮費用來考慮，而是要設法優化成本。前期的成本管理重點是設計，在擁有高端的規劃，中端的設計前提下，強化項目施工圖，做到開工前的充足準備。在后期的開發項目中重點自然是工程建設，企業應以優質的材料為開發成本，不能為了控制資金而壓縮成本。在項目全過程中，企業應對所需成本進行明細規劃，使預期成本與實際成本不會有太大偏差。而在這整個過程中，企業應建立一個強有力的監督機構，在各個重要環節，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監督管理。

作者單位：青島國信置業有限公司